Pożyczki hipoteczne lepsze od gotówkowych

Niskie stopy procentowe (podstawowa 2,5 proc.) i niewysokie marże już od 1,8 pkt. proc. sprawiają, że całkowite oprocentowanie atrakcyjnych pożyczek hipotecznych wynosi dziś mniej niż 6 proc. Odsetki od pożyczek gotówkowych to obecnie, wg statystyk NBP, ok. 14 proc. Efekt? Przy 10-letniej pożyczce hipotecznej na 100 tys. zł i 6 proc., rata wyniesie ok. 1100 zł, przy gotówkowej ok. 1550 zł, czyli o 40 proc. więcej.
 

Bez nieruchomości ani rusz
 

Przepustką do tańszych pieniędzy jest nieruchomość, którą można bankowi przedstawić jako zabezpieczenie. Może to być:

– mieszkanie własnościowe lub spółdzielcze

– działka

– dom – własne lub osoby, która zgodzi się na zastawienie nieruchomości.

Ważne, aby nieruchomość nie miała obciążonej hipoteki. Jeśli jakiś bank jest już wpisany do księgi wieczystej, to pozostaje spróbować w nim dopożyczyć pieniądze.
 
Zabezpieczenie w postaci nieruchomości daje niższe odsetki, ale niesie ze sobą również dodatkowe obowiązki i wydatki, których nie ma przy zaciąganiu innych kredytów konsumpcyjnych. 200 złotych trzeba przeznaczyć na wpis hipoteki do księgi wieczystej. Potrzebne jest też ubezpieczenie pomostowe na czas uprawomocnienia się wpisu banku do księgi wieczystej.

Wiąże się to przeważnie z podwyższonym oprocentowaniem kredytu do momentu dostarczenia do banku decyzji sądu o wpisaniu go do księgi wieczystej. W przypadku opisywanego kredytu w ciągu czterech miesięcy będzie to ok. 200 zł.

Należy też wziąć pod uwagę koszty związane z wyceną nieruchomości – jeśli klient składa wnioski do kilku banków, dobrze jest udać się do rzeczoznawcy dokonującego wyceny, który jest akceptowany właśnie w tych bankach. Inaczej trzeba będzie zapłacić za kilka operatów szacunkowych.

Ewentualnie szukać ofert, które pobierają opłaty za wycenę nieruchomości dopiero w momencie przyznania pożyczki, a nie na etapie składania wniosku. Wycena mieszkania to ok.300-500 zł, domu od 400 zł. Ale jeśli nieruchomość jest łatwa do oszacowania dla banku, można w ogóle tego wydatku uniknąć.
 
Gdy już dojdzie do przyznania pożyczki pojawia się konieczność ubezpieczenia zastawianej nieruchomości, chyba, że jest już wykupione. W BZ WBK, BPH, BPS i Banku Pocztowym składka wynosi 0,08 proc. wartości nieruchomości, czyli przy mieszkaniu wartym 300 tys. zł jest to wydatek 240 zł rocznie.

Z kolei w ING BSK polisa kosztuje 0,1144 proc. od kwoty pożyczki, czyli w przypadku przykładowych 100 tys. zł – 114,4 zł rocznie. Część banków może także zażądać od klienta ubezpieczenia na życie płatnego z każdą ratą.
 
Na początek trzeba więc wyłożyć od kilkuset do 1000 zł i nieco się nachodzić, ale gdy spojrzy się na odsetki i tak się opłaca, choć może nie przy niższych kwotach. Dla pożyczki 10 tys. zł na pięć lat, po dołożeniu do kredytowej sumy 1000 zł na dodatkowe koszty wypadnie rata 213 zł. Przy kredycie z 14 proc. odsetkami rata wyniesie 233 zł. Różnica jednak wzrośnie gdy powiększy się kwota. Dla 30 tys. zł pożyczki hipotecznej miesięczna spłata wyniesie niecałe 600 zł, o prawie 100 zł mniej niż dla pożyczki gotówkowej.
 
Atutem pożyczki hipotecznej jest też możliwy długi okres spłaty, którego nie oferują żadne inne rozwiązania. Zazwyczaj może to być nawet 20-25 lat. Długi okres spłaty ma plusy, bo jeśli ktoś zadłuża się na krócej, to w razie kłopotów ma szansę wydłużyć termin i w ten sposób obniżyć ratę.

Trzeba jednak liczyć się z ograniczeniami wiekowymi jakie stawiane są kredytobiorcom. Instytucje finansowe oczekują, że spłata zakończy się najpóźniej w momencie, gdy klient będzie miał 70-75 lat. Są też banki podchodzące do tej kwestii indywidualnie lub pozwalające na spłatę do 80 roku życia.
 

Banki wyróżniają się tempem obsługi i pomocą w formalnościach
 

Na koniec 2012 r. gospodarstwa domowe miały do spłacenia 18,2 mld zł kredytów konsumpcyjnych zabezpieczonych hipotecznie (ok. 14 proc. kwoty kredytów konsumpcyjnych). Danych za 2013 rok jeszcze nie ma, ale z pewnością kwota ta nie spadła i zdaniem bankowców nie inaczej będzie w tym roku.
 
Rynek ten powinien rosnąć w tempie podobnym do kredytów hipotecznych i pożyczek gotówkowych – spodziewamy się wzrostu sprzedaży o około 10-15 proc. – uważa Andrzej Fluderski, dyrektor ds. produktów hipotecznych Citi Handlowy.
 
Po prezentowanych w rankingu ofertach widać, że banki mocno między sobą konkurują o klientów na pożyczki hipoteczne. Oferty z czołówki są pod względem marży i prowizji bardzo zbliżone. Dlatego warto zwrócić uwagę na inne koszty, a także czas oczekiwania na decyzję banku – radzi Wojciech Rudzki, kierownik ds. kredytów hipotecznych w Meritum Banku.

Gdy jeden bank będzie potrzebował na odpowiedź klientowi dzień, innemu zajmie to 2-3 tygodnie. Kolejna rzecz, to kwestia przeprowadzenia formalności związanych z hipoteką. Tylko część instytucji zajmie się tym w imieniu klienta. W większości przypadków klient sam będzie musiał się udać do sądu, aby złożyć wniosek o wpis hipoteki, czy później uzyskać odpis z księgi wieczystej – mówi  Wojciech Rudzki.
 

Najatrakcyjniejsze oferty mają: SGB Bank, Meritum, Citi Handlowy, BPH i ING BSK.
 

Nasz ranking pożyczek hipotecznych w wysokości 100 tys. zł na 10 lat wygrał SGB Bank, na drugiej pozycji znalazł się Meritum Bank, trzeci jest Citi Handlowy, a czwarte miejsce ex aequo przypadło BPH i ING Bankowi Śląskiemu.
 
Ocenialiśmy przede wszystkim marżę, zarówno tę proponowaną „naszemu” klientowi jak i ogólny przedział marż, a także możliwą do pożyczenia minimalną kwotę, maksymalny czas spłaty, maksymalną relację wartości pożyczki do wyceny nieruchomości oraz wiek do jakiego klient może spłacać pieniądze.
 
Prezentowaną pożyczkę chce zaciągnąć trzyosobowa rodzina, oboje z małżonków pracują, mają dobrą historię kredytową i aktualnie nie spłacają innych kredytów. Miesięczne dochody netto małżonków wynoszą 6 tys. zł. Pieniądze – 100 tys. zł na 10 lat – chcieliby uzyskać pod zastaw mieszkania wartego 300 tys. zł.
 
Lider rankingu SGB Bank zaproponuje naszym przykładowym klientom marżę 2,6 p.p. Przewidywany w SGB przedział marż dla tego produktu to 1,8 -2,6 proc. W grę wchodzi obniżenie kosztów do 2,1 proc. pod warunkiem założenia konta i skorzystania jeszcze z dwóch innych produktów banku. Prowizja wynosi 1,5 proc. czyli 1500 zł. Pożyczyć można wyjątkowo na tle innych banków do 90 proc. wartości nieruchomości i już od 20 tys. zł. Maksymalna długość spłaty wynosi 30 lat, do 70  roku życia, albo dłużej jeśli zostanie wykupione ubezpieczenie na życie. Prowizja za wcześniejszą spłatę wynosi 0,25 proc.
 
W drugim w rankingu Meritum Banku, bez cross-sellowych wymagań można pożyczyć pieniądze z marżą 2,95 p.p. oraz prowizją 1,5 proc. Najdłuższy okres spłaty to 25 lat, do 70 roku życia. Wcześniejszy zwrot przez cały okres jest za darmo.

Na podium wszedł też Citi Handlowy. Widełki marż ustawione są tu od 2,9 do 3,9 p.p., przy czym przykładowi klienci dostaliby 2,9 p.p. Prowizja wynosi 1 proc. i nie ma wymogów zakupu dodatkowych usług. Kredyt można spłacać przez 20 lat do 75 roku życia. Tak jak w Meritum maksymalne LtV to 70 proc. Wcześniejsza spłata jest bez prowizji po trzech latach.
 
Czwarte miejsce zajęły ex aequo BPH oraz ING Bank Śląski

 
W BPH pod warunkiem założenia konta za co najmniej 9,99 zł i przelewania na nie wynagrodzenia można uzyskać bardzo niską marżę 2,25 p.p. Bez ROR-u oprocentowanie naszych przykładowych klientów wzrasta o 0,3 p.p., nadal jest więc całkiem atrakcyjne (widełki marży wahają się między 2,25 a 3,25 p.p.) Nie ma prowizji, ale trzeba obkupić się w ubezpieczenia-  roczna polisa na życie i dwuletnia od utraty pracy kosztują 2,9 proc. kwoty kredytu. Maksymalny czas spłaty pożyczki hipotecznej wynosi tu 30 lat i może dochodzić do 80 roku życia kredytobiorcy. Wcześniejszy zwrot za darmo możliwy jest po pięciu latach. Słabym punktem oferty jest jedynie możliwość uzyskania pożyczki na nie więcej niż połowę wartości zastawianej nieruchomości.
 
ING Bank Śląski wyróżnia możliwa aż 80 proc. relacja pożyczki do wartości nieruchomości. Brak opłat za wcześniejszą spłatę po trzech latach. Widełki marży wahają się między 2,75 a 4,05 p.p. Klienci mają do wyboru opcję z wyższą marżą bez prowizji lub z prowizją i niższą marżą. Nasza przykładowa rodzina z 6 tys. zł wpływów na konto dostałaby marżę 3,15 p.p. z 2,2 proc. prowizji lub marżę 3,55 p.p. bez prowizji.

Źródło: Open Finance