Egzekucja z nieruchomości – zarząd nieruchomością

Dłużnik zarządzający swoją nieruchomością nie otrzyma, co prawda, wynagrodzenia z tego tytułu (z dochodów nieruchomości może pokrywać niezbędne wydatki), ale dostaje możliwość dosyć swobodnego korzystania z nieruchomości. Podstawowym obowiązkiem dłużnika jest zachowanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Odjęcie zarządu

Tyko sąd może zadecydować o odjęciu dłużnikowi zarządu nad nieruchomością i ustanowieniu innego zarządcy (zarząd przymusowy). Teoretycznie zarządcą może być każdy, w praktyce sąd wybierze licencjonowanego zarządcę bądź syndyka.

Sąd ustanowi innego zarządcę, jeżeli:

a) Wymaga tego prawidłowe sprawowanie zarządu. Innymi słowy, z przyczyn obiektywnych (choroba dłużnika, pobyt za granicą), lub subiektywnych (nieporadność, niedbalstwo) dłużnik nie powinien sprawować zarządu.

b) Dochody z nieruchomości (czynsze, plony) pokryją koszty zarządu – zarządca niebędący dłużnikiem otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie ! Jeżeli bieżące dochody nie pokryją kosztów zarządu, wierzyciel w ciągu tygodnia może złożyć do sądu wyznaczoną kwotę. W przeciwnym wypadku sąd nie ustanowi nowego zarządcy.

Jeżeli dłużnik z różnych przyczyn nie chce sprawować zarządu to składa stosowny wniosek do sądu. Powinien mieć jednak na uwadze, że sąd zmieni zarządcę tylko i wyłącznie w przypadku spełnienia powyższych 2 warunków.

Pozbawienie dłużnika zarządu nie oznacza automatycznej „wyprowadzki” z pomieszczenia, w których przebywał dłużnik w chwili zajęcia. Sąd wyda odrębne postanowienie o odebraniu pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub domownik przeszkadzają zarządcy w wykonywaniu zarządu. Powyższe działania mocno ingerują w sytuację życiową dłużnika i nie są popularnym środkiem stosowanym przez sądy, przynajmniej w nieruchomościach o typowo prywatnym charakterze.  Podsumowując powyższe zagadnienie: dłużnik pozbawiony zarządu, będzie mógł przebywać w pomieszczeniach, jeżeli nie przeszkadza nowemu zarządcy w wykonywaniu obowiązków.

Jeżeli sąd ustanowił zarząd przymusowy, komornik informuje osoby trzecie, aby zaległe i przyszłe świadczenia (czynsze, opłaty za płody) regulować do rąk nowego zarządcy.
 

Obowiązki zarządcy przymusowego

Podstawowym obowiązkiem zarządcy jest gospodarowanie nieruchomością w prawidłowy sposób, tzn. zachować nieruchomość w stanie niepogorszonym, bądź uzyskiwać dochody w przypadku rentownej nieruchomości o charakterze gospodarczym. Problematyczne sytuacje występują przy zaciąganiu zobowiązań, kiedy to zarządca musi ocenić czy podpisanie umowy jest uzasadnione gospodarczo a zobowiązanie można pokryć z dochodów uzyskanych z nieruchomości. Ponadto zarządca musi mieć na uwadze czynności przekraczające tzw. zwykły zarząd rzeczą (generalizując są to istotne umowy) – wtedy podpisanie umowy najczęściej wymaga zgody wierzyciela oraz dłużnika.

Zarządca raz do roku składa sądowi sprawozdanie rachunkowe oraz sprawozdanie z wykonywanych czynności. W przypadku niewłaściwego wykonywania obowiązków zarządca podlega odpowiedzialności cywilnej.

Wynagrodzenie zarządcy przymusowego

Zarządca przymusowy otrzymuje wynagrodzenie za wykonywania zarządu. Wysokość wynagrodzenia ustala sąd biorąc pod uwagę nakład pracy i dochodowość nieruchomości. W związku z powyższym nie jest to klasycznie rozumiane wynagrodzenie w formie ryczałtu. Nakład pracy może się różnić w ujęciach miesięcznych, tak jak dochody z nieruchomości nie są na jednakowym poziomie.

Jak wynika z powyższych treści zasadą jest korzystanie z zajętej nieruchomości przez dłużnika. W wyjątkowych sytuacjach sąd ustanowi zarządcę przymusowego pozostawiając dłużnika w dotychczasowych pomieszczeniach. Odebranie pomieszczeń powinno być absolutnym aczkolwiek koniecznym wyjątkiem. Zarządcą przymusowy zostaje przeważnie profesjonalista, który otrzymuje wynagrodzenie zgodnie z decyzją sądu. Samo trwanie zarządu zależy od efektów następnych etapów postępowanie egzekucyjnego (opis, oszacowanie i sprzedaż nieruchomości). Sprawowanie zarządu przez wiele lat nie należy do rzadkości.