Egzekucja z nieruchomości – zarząd nieruchomością

Egzekucja z nieruchomości – zarząd nieruchomością

author
Patryk Byczek
05 marca 2013
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.
Gdy komornik wzywa dłużnika do uregulowania długu w ciągu 2 tygodni, powinien pouczyć dłużnika o przysługujących mu prawach i obowiązkach. Podstawowym prawem dłużnika jest zarząd nad własną nieruchomością.

Dłużnik zarządzający swoją nieruchomością nie otrzyma, co prawda, wynagrodzenia z tego tytułu (z dochodów nieruchomości może pokrywać niezbędne wydatki), ale dostaje możliwość dosyć swobodnego korzystania z nieruchomości. Podstawowym obowiązkiem dłużnika jest zachowanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Odjęcie zarządu

Tyko sąd może zadecydować o odjęciu dłużnikowi zarządu nad nieruchomością i ustanowieniu innego zarządcy (zarząd przymusowy). Teoretycznie zarządcą może być każdy, w praktyce sąd wybierze licencjonowanego zarządcę bądź syndyka.

Sąd ustanowi innego zarządcę, jeżeli:

a) Wymaga tego prawidłowe sprawowanie zarządu. Innymi słowy, z przyczyn obiektywnych (choroba dłużnika, pobyt za granicą), lub subiektywnych (nieporadność, niedbalstwo) dłużnik nie powinien sprawować zarządu.

b) Dochody z nieruchomości (czynsze, plony) pokryją koszty zarządu – zarządca niebędący dłużnikiem otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie ! Jeżeli bieżące dochody nie pokryją kosztów zarządu, wierzyciel w ciągu tygodnia może złożyć do sądu wyznaczoną kwotę. W przeciwnym wypadku sąd nie ustanowi nowego zarządcy.

Jeżeli dłużnik z różnych przyczyn nie chce sprawować zarządu to składa stosowny wniosek do sądu. Powinien mieć jednak na uwadze, że sąd zmieni zarządcę tylko i wyłącznie w przypadku spełnienia powyższych 2 warunków.

Pozbawienie dłużnika zarządu nie oznacza automatycznej „wyprowadzki” z pomieszczenia, w których przebywał dłużnik w chwili zajęcia. Sąd wyda odrębne postanowienie o odebraniu pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub domownik przeszkadzają zarządcy w wykonywaniu zarządu. Powyższe działania mocno ingerują w sytuację życiową dłużnika i nie są popularnym środkiem stosowanym przez sądy, przynajmniej w nieruchomościach o typowo prywatnym charakterze.  Podsumowując powyższe zagadnienie: dłużnik pozbawiony zarządu, będzie mógł przebywać w pomieszczeniach, jeżeli nie przeszkadza nowemu zarządcy w wykonywaniu obowiązków.

Jeżeli sąd ustanowił zarząd przymusowy, komornik informuje osoby trzecie, aby zaległe i przyszłe świadczenia (czynsze, opłaty za płody) regulować do rąk nowego zarządcy.
 

Obowiązki zarządcy przymusowego

Podstawowym obowiązkiem zarządcy jest gospodarowanie nieruchomością w prawidłowy sposób, tzn. zachować nieruchomość w stanie niepogorszonym, bądź uzyskiwać dochody w przypadku rentownej nieruchomości o charakterze gospodarczym. Problematyczne sytuacje występują przy zaciąganiu zobowiązań, kiedy to zarządca musi ocenić czy podpisanie umowy jest uzasadnione gospodarczo a zobowiązanie można pokryć z dochodów uzyskanych z nieruchomości. Ponadto zarządca musi mieć na uwadze czynności przekraczające tzw. zwykły zarząd rzeczą (generalizując są to istotne umowy) – wtedy podpisanie umowy najczęściej wymaga zgody wierzyciela oraz dłużnika.

Zarządca raz do roku składa sądowi sprawozdanie rachunkowe oraz sprawozdanie z wykonywanych czynności. W przypadku niewłaściwego wykonywania obowiązków zarządca podlega odpowiedzialności cywilnej.

Wynagrodzenie zarządcy przymusowego

Zarządca przymusowy otrzymuje wynagrodzenie za wykonywania zarządu. Wysokość wynagrodzenia ustala sąd biorąc pod uwagę nakład pracy i dochodowość nieruchomości. W związku z powyższym nie jest to klasycznie rozumiane wynagrodzenie w formie ryczałtu. Nakład pracy może się różnić w ujęciach miesięcznych, tak jak dochody z nieruchomości nie są na jednakowym poziomie.

Jak wynika z powyższych treści zasadą jest korzystanie z zajętej nieruchomości przez dłużnika. W wyjątkowych sytuacjach sąd ustanowi zarządcę przymusowego pozostawiając dłużnika w dotychczasowych pomieszczeniach. Odebranie pomieszczeń powinno być absolutnym aczkolwiek koniecznym wyjątkiem. Zarządcą przymusowy zostaje przeważnie profesjonalista, który otrzymuje wynagrodzenie zgodnie z decyzją sądu. Samo trwanie zarządu zależy od efektów następnych etapów postępowanie egzekucyjnego (opis, oszacowanie i sprzedaż nieruchomości). Sprawowanie zarządu przez wiele lat nie należy do rzadkości.

author
Patryk Byczek
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Podobne artykuły

Monety Allegro – nowy program lojalnościowy

Dzisiaj ma wystartować nowy program lojalnościowy Allegro. Na początku będzie działał wyłącznie podczas zakupów na aplikacji mobilnej.

author
Patryk Byczek
09 stycznia 2017
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Ile kosztuje Katoflix?

Katoflix to katolicki odpowiednik popularnej platformy z filmami i serialami na życzenie, Netfliksa. Sprawdzamy, ile kosztuje korzystanie z Katofliksa i jaka jest oferta pierwszego chrześcijańskiego VOD.

author
Dominika Byczek
07 lutego 2021
Ekspertka finansowa, redaktorka, magister Uniwersytetu Gdańskiego. Z zadluzenia.com związana od 2014 roku, redaktor naczelna portalu do 2020 roku. Specjalizuje się w tworzeniu poradników finansowych.

LOT zawiesza loty na kolejny miesiąc

Wszystko wskazuje na to, że samolotami nie polecimy jeszcze długo. Przewoźnicy są jednak ostrożni w deklaracjach dotyczących konkretnych dat i stopniowo przedłużają okres zawieszenia lotów. LOT póki co wstrzymuje rejsy do 31 maja – o miesiąc dłużej, niż pierwotnie planowano.

author
Dominika Byczek
03 maja 2020
Ekspertka finansowa, redaktorka, magister Uniwersytetu Gdańskiego. Z zadluzenia.com związana od 2014 roku, redaktor naczelna portalu do 2020 roku. Specjalizuje się w tworzeniu poradników finansowych.

PKO BP w Malanowie

PKO BP jest największym bankiem w Polsce. Zobacz placówki i oddziały w Malanowie – godziny otwarcia, dane adresowe oraz ofertę.

author
Aleksandra Gościnna
05 września 2019
Ekspertka finansowa, magister Uniwersytetu Gdańskiego i absolwentka studiów podyplomowych na UW. W latach 2021-2023 redaktor naczelny zadluzenia.com. Specjalistka ds. e-marketingu i promocji online.

Kredyt podatkowy – na czym polega?

Kredy podatkowy jest dużym ułatwieniem, dzięki któremu możemy odroczyć płatność zaliczek na podatek dochodowy. Może z niego skorzystać ściśle określona grupa osób, która prowadzi swoją działalność gospodarczą. Na czym polega kredyt podatkowy? Sprawdźmy kto może skorzystać z takiego rozwiązania, a także jakie są warunki otrzymania kredytu podatkowego.

author
Julia Wierciło
10 maja 2023
Ekspertka finansowa, związana z zadluzenia.com od 2022 roku. Absolwentka Akademii Sztuk Pięknych w Gdańsku. Znana z niekonwencjonalnego podejścia do świata finansów. W artykułach przyjmuje perspektywę bycia blisko ludzi.

Bank Millennium wobec wyroku TSUE – co z frankowiczami?

Czwartkowy wyrok Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej poważnie namieszał na polskim rynku bankowym. Kolejne instytucje wydają oficjalne oświadczenia odnoszące się do treści orzeczenia. W gronie podmiotów komentujących wyrok znalazł się także Bank Millennium. Jaka jest opinia banku? Czy instytucja ma plany ugodowe wobec swoich frankowiczów?

author
Halszka Gronek
07 października 2019
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.
Porównaj