Egzekucja z nieruchomości – zarząd nieruchomością

Egzekucja z nieruchomości – zarząd nieruchomością

author
Patryk Byczek
05 marca 2013
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.
Gdy komornik wzywa dłużnika do uregulowania długu w ciągu 2 tygodni, powinien pouczyć dłużnika o przysługujących mu prawach i obowiązkach. Podstawowym prawem dłużnika jest zarząd nad własną nieruchomością.

Dłużnik zarządzający swoją nieruchomością nie otrzyma, co prawda, wynagrodzenia z tego tytułu (z dochodów nieruchomości może pokrywać niezbędne wydatki), ale dostaje możliwość dosyć swobodnego korzystania z nieruchomości. Podstawowym obowiązkiem dłużnika jest zachowanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Odjęcie zarządu

Tyko sąd może zadecydować o odjęciu dłużnikowi zarządu nad nieruchomością i ustanowieniu innego zarządcy (zarząd przymusowy). Teoretycznie zarządcą może być każdy, w praktyce sąd wybierze licencjonowanego zarządcę bądź syndyka.

Sąd ustanowi innego zarządcę, jeżeli:

a) Wymaga tego prawidłowe sprawowanie zarządu. Innymi słowy, z przyczyn obiektywnych (choroba dłużnika, pobyt za granicą), lub subiektywnych (nieporadność, niedbalstwo) dłużnik nie powinien sprawować zarządu.

b) Dochody z nieruchomości (czynsze, plony) pokryją koszty zarządu – zarządca niebędący dłużnikiem otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie ! Jeżeli bieżące dochody nie pokryją kosztów zarządu, wierzyciel w ciągu tygodnia może złożyć do sądu wyznaczoną kwotę. W przeciwnym wypadku sąd nie ustanowi nowego zarządcy.

Jeżeli dłużnik z różnych przyczyn nie chce sprawować zarządu to składa stosowny wniosek do sądu. Powinien mieć jednak na uwadze, że sąd zmieni zarządcę tylko i wyłącznie w przypadku spełnienia powyższych 2 warunków.

Pozbawienie dłużnika zarządu nie oznacza automatycznej „wyprowadzki” z pomieszczenia, w których przebywał dłużnik w chwili zajęcia. Sąd wyda odrębne postanowienie o odebraniu pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub domownik przeszkadzają zarządcy w wykonywaniu zarządu. Powyższe działania mocno ingerują w sytuację życiową dłużnika i nie są popularnym środkiem stosowanym przez sądy, przynajmniej w nieruchomościach o typowo prywatnym charakterze.  Podsumowując powyższe zagadnienie: dłużnik pozbawiony zarządu, będzie mógł przebywać w pomieszczeniach, jeżeli nie przeszkadza nowemu zarządcy w wykonywaniu obowiązków.

Jeżeli sąd ustanowił zarząd przymusowy, komornik informuje osoby trzecie, aby zaległe i przyszłe świadczenia (czynsze, opłaty za płody) regulować do rąk nowego zarządcy.
 

Obowiązki zarządcy przymusowego

Podstawowym obowiązkiem zarządcy jest gospodarowanie nieruchomością w prawidłowy sposób, tzn. zachować nieruchomość w stanie niepogorszonym, bądź uzyskiwać dochody w przypadku rentownej nieruchomości o charakterze gospodarczym. Problematyczne sytuacje występują przy zaciąganiu zobowiązań, kiedy to zarządca musi ocenić czy podpisanie umowy jest uzasadnione gospodarczo a zobowiązanie można pokryć z dochodów uzyskanych z nieruchomości. Ponadto zarządca musi mieć na uwadze czynności przekraczające tzw. zwykły zarząd rzeczą (generalizując są to istotne umowy) – wtedy podpisanie umowy najczęściej wymaga zgody wierzyciela oraz dłużnika.

Zarządca raz do roku składa sądowi sprawozdanie rachunkowe oraz sprawozdanie z wykonywanych czynności. W przypadku niewłaściwego wykonywania obowiązków zarządca podlega odpowiedzialności cywilnej.

Wynagrodzenie zarządcy przymusowego

Zarządca przymusowy otrzymuje wynagrodzenie za wykonywania zarządu. Wysokość wynagrodzenia ustala sąd biorąc pod uwagę nakład pracy i dochodowość nieruchomości. W związku z powyższym nie jest to klasycznie rozumiane wynagrodzenie w formie ryczałtu. Nakład pracy może się różnić w ujęciach miesięcznych, tak jak dochody z nieruchomości nie są na jednakowym poziomie.

Jak wynika z powyższych treści zasadą jest korzystanie z zajętej nieruchomości przez dłużnika. W wyjątkowych sytuacjach sąd ustanowi zarządcę przymusowego pozostawiając dłużnika w dotychczasowych pomieszczeniach. Odebranie pomieszczeń powinno być absolutnym aczkolwiek koniecznym wyjątkiem. Zarządcą przymusowy zostaje przeważnie profesjonalista, który otrzymuje wynagrodzenie zgodnie z decyzją sądu. Samo trwanie zarządu zależy od efektów następnych etapów postępowanie egzekucyjnego (opis, oszacowanie i sprzedaż nieruchomości). Sprawowanie zarządu przez wiele lat nie należy do rzadkości.

author
Patryk Byczek
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Podobne artykuły

Bank Pekao w Świeciu

Bank Pekao jest jednym z największych banków detalicznych w Polsce. Jedna z placówek banku mieści się w Świeciu – sprawdzamy godziny otwarcia, dane kontaktowe oraz ofertę oddziału.

author
Patryk Byczek
02 sierpnia 2019
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Certyfikaty z gwarancją kapitału w Biurze Maklerskim Pekao

Bank Pekao poinformował w komunikacie prasowym, że do 29 lipca 2021 roku w ofercie Biura Maklerskiego Banku Pekao są dostępne certyfikaty, które bazują na notowaniach dwóch globalnych potentatów z branży wydobywczej. Sprawdzamy szczegóły.

author
Patryk Byczek
21 lipca 2021
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Credit Agricole w Świdniku

Credit Agricole jest jednym z największych banków uniwersalnych w Polsce. Jeden z jego oddziałów mieści się w Świdniku – sprawdzamy godziny otwarcia, dane kontaktowe oraz ofertę placówki.

author
Patryk Byczek
06 sierpnia 2019
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Alipay – jak działa?

Alipay niezaprzeczalnie wiedzie prym na światowym rynku transakcji online. Liczba użytkowników, którzy zaufali temu systemowi bezpiecznych płatności, wciąż wzrasta. Obecnie jest ich blisko aż 600 milionów.

author
Halszka Gronek
26 czerwca 2018
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Bank Pekao w Piasecznie

Bank Pekao jest jednym z największych banków detalicznych w Polsce. Jedna z placówek banku mieści się w Piasecznie – sprawdzamy godziny otwarcia, dane kontaktowe oraz ofertę oddziału.

author
Patryk Byczek
28 lipca 2019
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Licytacja Ferrari za niespłacone alimenty

Do niecodziennej sytuacji doszło na Ukrainie. Ojciec, któremu zasądzono płacenie alimentów na syna, nie regulował nakazanego mu świadczenia. W związku z tym luksusowe Ferrari rodzica zostanie zlicytowane na aukcji komorniczej.

author
Patryk Byczek
07 czerwca 2018
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.
Porównaj