Strona główna Porady Egzekucja z nieruchomości – zarząd nieruchomością

Egzekucja z nieruchomości – zarząd nieruchomością

author
Marek_Rutkowski
05 marca 2013
Gdy komornik wzywa dłużnika do uregulowania długu w ciągu 2 tygodni, powinien pouczyć dłużnika o przysługujących mu prawach i obowiązkach. Podstawowym prawem dłużnika jest zarząd nad własną nieruchomością.

Dłużnik zarządzający swoją nieruchomością nie otrzyma, co prawda, wynagrodzenia z tego tytułu (z dochodów nieruchomości może pokrywać niezbędne wydatki), ale dostaje możliwość dosyć swobodnego korzystania z nieruchomości. Podstawowym obowiązkiem dłużnika jest zachowanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

Odjęcie zarządu

Tyko sąd może zadecydować o odjęciu dłużnikowi zarządu nad nieruchomością i ustanowieniu innego zarządcy (zarząd przymusowy). Teoretycznie zarządcą może być każdy, w praktyce sąd wybierze licencjonowanego zarządcę bądź syndyka.

Sąd ustanowi innego zarządcę, jeżeli:

a) Wymaga tego prawidłowe sprawowanie zarządu. Innymi słowy, z przyczyn obiektywnych (choroba dłużnika, pobyt za granicą), lub subiektywnych (nieporadność, niedbalstwo) dłużnik nie powinien sprawować zarządu.

b) Dochody z nieruchomości (czynsze, plony) pokryją koszty zarządu – zarządca niebędący dłużnikiem otrzymuje z tego tytułu wynagrodzenie ! Jeżeli bieżące dochody nie pokryją kosztów zarządu, wierzyciel w ciągu tygodnia może złożyć do sądu wyznaczoną kwotę. W przeciwnym wypadku sąd nie ustanowi nowego zarządcy.

Jeżeli dłużnik z różnych przyczyn nie chce sprawować zarządu to składa stosowny wniosek do sądu. Powinien mieć jednak na uwadze, że sąd zmieni zarządcę tylko i wyłącznie w przypadku spełnienia powyższych 2 warunków.

Pozbawienie dłużnika zarządu nie oznacza automatycznej „wyprowadzki” z pomieszczenia, w których przebywał dłużnik w chwili zajęcia. Sąd wyda odrębne postanowienie o odebraniu pomieszczeń, jeżeli dłużnik lub domownik przeszkadzają zarządcy w wykonywaniu zarządu. Powyższe działania mocno ingerują w sytuację życiową dłużnika i nie są popularnym środkiem stosowanym przez sądy, przynajmniej w nieruchomościach o typowo prywatnym charakterze.  Podsumowując powyższe zagadnienie: dłużnik pozbawiony zarządu, będzie mógł przebywać w pomieszczeniach, jeżeli nie przeszkadza nowemu zarządcy w wykonywaniu obowiązków.

Jeżeli sąd ustanowił zarząd przymusowy, komornik informuje osoby trzecie, aby zaległe i przyszłe świadczenia (czynsze, opłaty za płody) regulować do rąk nowego zarządcy.
 

Obowiązki zarządcy przymusowego

Podstawowym obowiązkiem zarządcy jest gospodarowanie nieruchomością w prawidłowy sposób, tzn. zachować nieruchomość w stanie niepogorszonym, bądź uzyskiwać dochody w przypadku rentownej nieruchomości o charakterze gospodarczym. Problematyczne sytuacje występują przy zaciąganiu zobowiązań, kiedy to zarządca musi ocenić czy podpisanie umowy jest uzasadnione gospodarczo a zobowiązanie można pokryć z dochodów uzyskanych z nieruchomości. Ponadto zarządca musi mieć na uwadze czynności przekraczające tzw. zwykły zarząd rzeczą (generalizując są to istotne umowy) – wtedy podpisanie umowy najczęściej wymaga zgody wierzyciela oraz dłużnika.

Zarządca raz do roku składa sądowi sprawozdanie rachunkowe oraz sprawozdanie z wykonywanych czynności. W przypadku niewłaściwego wykonywania obowiązków zarządca podlega odpowiedzialności cywilnej.

Wynagrodzenie zarządcy przymusowego

Zarządca przymusowy otrzymuje wynagrodzenie za wykonywania zarządu. Wysokość wynagrodzenia ustala sąd biorąc pod uwagę nakład pracy i dochodowość nieruchomości. W związku z powyższym nie jest to klasycznie rozumiane wynagrodzenie w formie ryczałtu. Nakład pracy może się różnić w ujęciach miesięcznych, tak jak dochody z nieruchomości nie są na jednakowym poziomie.

Jak wynika z powyższych treści zasadą jest korzystanie z zajętej nieruchomości przez dłużnika. W wyjątkowych sytuacjach sąd ustanowi zarządcę przymusowego pozostawiając dłużnika w dotychczasowych pomieszczeniach. Odebranie pomieszczeń powinno być absolutnym aczkolwiek koniecznym wyjątkiem. Zarządcą przymusowy zostaje przeważnie profesjonalista, który otrzymuje wynagrodzenie zgodnie z decyzją sądu. Samo trwanie zarządu zależy od efektów następnych etapów postępowanie egzekucyjnego (opis, oszacowanie i sprzedaż nieruchomości). Sprawowanie zarządu przez wiele lat nie należy do rzadkości.

Udostępnij

Dodaj komentarz

Podobne artykuły

Darmowa pożyczka Provident na dłużej
Wpisy
author
Marek_Rutkowski
30 czerwca 2016

Darmowa pożyczka Provident na dłużej

Voicebot Alior Banku z nowymi funkcjonalnościami
Bez kategorii
author
Patryk Byczek
12 sierpnia 2021

Voicebot Alior Banku z nowymi funkcjonalnościami

Koronawirus. Wyższy zasiłek dla bezrobotnych?
Bez kategorii
author
Halszka Gronek
21 kwietnia 2020

Koronawirus. Wyższy zasiłek dla bezrobotnych?

Ile zarabia dekarz?
Bez kategorii
author
Sandra Tessmer
29 sierpnia 2019

Ile zarabia dekarz?