O ile droższy będzie kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem

Większość kredytów jakie mają Polacy to kredyty hipoteczne, które są oparte o zmienną stopę procentową. Jak wynika z szacunków Open Finance jest to dobra sytuacja dla kredytobiorców, bo aktualne, rekordowo niskie stopy procentowe oznaczają niskie raty. 

Zgodnie z informacjami, które podaje Open Finance, w wyniku łagodzenia polityki pieniężnej przez ostatnie 6 lat, przeciętny kredytobiorca, który miał dług w rodzimej walucie w 2012 roku, po dziś dzień na jego obsłudze zaoszczędził około 12 tys. zł.

Zupełnie inna sytuacja będzie miałą miejsce, w przypadku, gdy Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na podnoszenie stóp procentowych. Wówczas powrócilibyśmy do poziomu stóp procentowych z 2012 roku, co mogłoby spowodować wzrost miesięcznej raty długu w złotówkach nawet o 30-40%.

Jak zaznacza Open Finance, realizacja takiego scenariusza jest bardzo mało prawdopodobna z dzisiejszej perspektywy, a prognozy NBP podają, że w perspektywie 2-letniej, prawdopodobieństwo takich zmian jest kilkuprocentowe.

Komisja Nadzoru Finansowego chce zminimalizować ryzyko związane ze zmianą stóp procentowych, dlatego nałoży na banki obligatoryjne zmiany. Instytucje bankowe będą musiały oferować kredyty ze stałym lub okresowo stałym oprocentowaniem. Po takich rozwiązaniach, raty będą na z góry ustalonym poziomie.

Ustalając okres kredytowania na np. 5 czy 10 lat, klienta nie interesują podwyżki i obniżki stóp procentowych, ponieważ przez umówiony wcześniej czas jego oprocentowanie się nie zmieni. Natomiast po czasie, kiedy ustalony przy podpisywaniu okres już się skończy, kredytobiorca albo znowu umówi się z bankiem na kolejny okres stałego oprocentowania lub przejdzie na wcześniej opisane oprocentowanie zmienne. 

Haczyk pojawia się jednak w sytuacji, kiedy klientowi kończy się już okres kredytowania, a trafi on na okres, w którym kredyty będą po prostu bardzo drogie. Dlatego o tym, ile kosztował nas kredyt ze stałym oprocentowaniem, będzie można mówić już na koniec, po podliczeniu całkowitych jego kosztów.

Jedno jest pewne, klienci zyskują okresowe zabezpieczenie przed rynkowymi zmianami.

Open Finance przebadał 6 państw. Z analiz wynika, że przeciętna różnica w oprocentowaniu długu o okresowo stałej (5 lat) i zmiennej stopie procentowej wynosi 0,38 punktów procentowych. Różnica rośnie do 0,57 punktów procentowych, o ile z badanej grupy wykluczymy Niemcy (w tym kraju okresowo ustabilizowane raty są dziś tańsze niż raty zmienne, dlatego nie jest to naturalna sytuacja).

O ile więc wzrosłaby rata przeciętnego kredytu?

Zakładając podobnie, jak zrobili to analitycy Open Finance, gdyby oprocentowanie wzrosło o 0,57 punktów procentowych, w przypadku zmienno oprocentowanej hipotece na 30 lat, zaciągniętej na 300 tys. zł, przy oprocentowaniu zmiennym na poziomie 4,4% (średnie oprocentowanie wg NBP), otrzymujemy ratę w wysokości około 1500 zł miesięcznie.

Zgodnie z wyliczeniami Bartosza Turka z Open Finance, przez cały okres kredytowania klient musiałby oddać do banku prawie 241 tysięcy tytułem odsetek i kosztów dodatkowych (w sytuacji, gdyby przez 30 lat warunki rynkowe się nie zmieniły).

W przypadku przyjęcia, że cena podniesienia oprocentowania sięgnie do 4,97%, a my zdecydujemy się na ustabilizowanie rat przez okres 5 lat, to pierwsza rata rośnie o 100 zł, czyli do 1600 zł na miesiąc. Łączny koszt obsługi długu wyniósłby wtedy do 278 tys. zł.