Mieszkanie komunalne – dla kogo, jak otrzymać?

Jak wynika z oficjalnej definicji ustalonej przez resort inwestycji i rozwoju, mieszkaniem jest „zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”. Takie wyjaśnienie terminu „mieszkanie” znajdziemy w ministerialnym obwieszczeniu z dnia 8 kwietnia 2019 roku (Dz.U. 2019 poz. 1065).

Mieszkań przeznaczonych na sprzedaż i prywatny wynajem jest stosunkowo najwięcej i właściwie z każdym kolejnym rokiem liczba mieszkań deweloperskich przeznaczonych do użytku nowych właścicieli staje się coraz większa. Oprócz tego typu nieruchomości, w Polsce znaleźć można także mieszkania zakładowe czy spółdzielcze, a więc te oddawane członkom spółdzielni lub zakładu decyzją władz danej jednostki.

Warto także wspomnieć o mieszkaniach społeczno-czynszowych, których udostępnienie realizowane jest przez towarzystwo budownictwa społecznego (tzw. TBS-y) przy wsparciu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (fundusz działający przy Banku Gospodarstwa Krajowego). I w końcu ostatni typ mieszkań w Polsce – mieszkania komunalne, czyli te budowane i oddawane do użytku przez gminy jako forma pomocy społecznej. W kolejnych akapitach tekstu skupimy się właśnie na charakterystyce mieszkań komunalnych.

Mieszkanie komunalne – w czasach Polskiej Rzeczypospolitej Ludowej nazywane mieszkaniem kwaterunkowym – to nic innego, jak nieruchomość przydzielana potrzebującym osobom, których nie stać na samodzielne utrzymanie prywatnego lokalu mieszkalnego. Właścicielem mieszkań komunalnych jest gmina. To właśnie władze tej jednostki podziału administracyjnego decydują komu, w jaki sposób i po jakiej cenie wynająć mieszkanie komunalne.

Kolejki do mieszkań komunalnych są ogromne

Według od lat utrzymujących się deklaracji lokalnych samorządów, w Polsce nie ma gminy, która nie zmagałaby się z długą kolejką oczekujących na lokal komunalny. Szacuje się, iż na przyznanie mieszkania od gminy może liczyć jedynie 16% oczekujących w kolejce – a wszystko to z powodu zbyt małej liczby lokali w stosunku do rzeczywistego zapotrzebowania. Najwięcej mieszkań komunalnych znajduje się w województwie łódzkim, na Śląsku i na Dolnym Śląsku – choć i tam kolejki chętnych zdają się nie mieć końca.

Nie sposób jednoznacznie odpowiedzieć na pytanie o to, jak dostać mieszkanie komunalne. Powodem tego jest fakt, iż każda gmina samodzielnie określa kryteria przyznawania mieszkań komunalnych. Szczegółowe wytyczne zawarte są w treści lokalnej uchwały, która jest oczywiście jawna i dostępna każdej zainteresowanej sobie. Kryteria otrzymania lokalu komunalnego dotyczą przede wszystkim progu maksymalnego dochodu gospodarstwa domowego. Poza tym regulują status pierwszeństwa w przyznaniu mieszkania. 

By uzyskać prawo do wnioskowania o mieszkanie komunalne, należy udokumentować odpowiedni dochód. Nie może być on na tyle mały, by najemca nie mógł opłaci czynszu gminnego. Nie może być też na tyle wysoki, by wnioskodawcę stać było na samodzielne utrzymanie i wynajem lokalu prywatnego. Co równie istotne, wnioskodawca nie może posiadać praw do innej nieruchomości mieszkalnej – jest to warunek jednakowy w przypadku bodaj każdej gminy na terenie kraju. 

Warto mieć na uwadze, iż jako beneficjenci pomocy socjalnej z gminy nie możemy liczyć na przebieranie w ofertach mieszkań komunalnych. Z maksymalnie trzech propozycji przedstawionych przez gminę będziemy musieli wybrać jeden lokal – innej szansy nie będzie. Dobrze jest mieć na względzie kolejki. Niestety oczekiwanie na przyznanie mieszkania (już po przyjęciu wniosku) może trwać latami, a jeśli w tym czasie nasza sytuacja materialna ulegnie zmianie, gmina wykreśli nas z listy oczekujących. 

Samorządy terytorialne zarządzające mieszkaniami komunalnymi samodzielnie ustalają tak zwaną kwotę bazową czynszu za każdy metr kwadratowy. Dzieje się to na mocy uchwały gminy – dokumentu, który oprócz kosztów najmu lokalu określa także kryteria przyznawania mieszkań i sposób ustalania pierwszeństwa ich przyznawania. 

Koszt najmu mieszkania komunalnego jest ściśle związany z metrażem zaproponowanego nam przez gminę lokalu. Im większe mieszkanie, tym większy czynsz – choć oczywiście wpływ na ostateczny koszt ma kilka innych czynników. Zaliczyć do nich można tak zwaną wartość odtworzeniową lokalu. Jest to teoretyczna suma pozwalająca w danych warunkach rynkowych na wybudowanie m2 powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego. W różnych miastach stawki te wahają się od kilku do kilkunastu złotych za metr kwadratowy.

Warto w tym miejscu wspomnieć także, iż od kwoty bazowej (stanowiącej stawkę czynszu za każdy jeden metr kwadratowy mieszkania komunalnego) można dokonać tak zwnaych odliczeń za niedogodności. Chodzi więc o pomniejszenie czynszu z powodu przykładowo niesprawnej instalacji, braku dopływu prądu czy nieszczelnych okien. Co więcej, niektóre gminy oferują nawet specjalne programy, dzięki którym przeprowadzenie remontu zniszczonego mieszkania komunalnego zwalnia na pewien czas z obowiązku czynszowego.

W przeciwieństwie do mieszkań socjalnych, jakie przyznawane są na pewien czas najbiedniejszym mieszkańcom gmin (po to, by umożliwić im funkcjonowanie w trudnym dla nich czasie, aż do chwili polepszenia sytuacji materialnej), mieszkania komunalne mają możliwość wykupu stałego. Oznacza to, iż najemcy lokali komunalnych mogą starać się o to, by wykupić mieszkanie komunalne. Cena ustalana jest przez rzeczoznawcę i z reguły jest ona niższa niż w przypadku ofert prywatnych.

Oczywiście decyzja o tym, czy wykup mieszkania komunalnego jest w ogóle możliwy, należy do gminy. W większości przypadków samorządy nie stawiają w tej kwestii problemów, o ile zainteresowany kupnem najemca spełnia określone warunki. W szczególności:

• nie może on posiadać żadnych zaległości z tytułu płatności czynszowych,
• nie może budzić podejrzeń co do wykorzystania lokalu czy sposobu jego użytkowania niezgodnego z przeznaczeniem (z wytycznymi gminy). 

Warto także dodać, iż wiele gmin wprowadziło w ostatnich latach tak zwane bonifikaty, czyli wyjątkowo atrakcyjne zniżki obowiązujące w przypadku wykupu najbardziej zniszczonych i zaniedbanych lokali komunalnych. Dzięki owym bonifikatom możemy wykupić mieszkanie przykładowo za 10% czy 15% jego rynkowej wartości. Choć stan zakupionej w ten sposób nieruchomości pozostawiać będzie wiele do życzenia, nawet przeprowadzenie gruntownego remontu może okazać się wysoce opłacalne. 

Według oficjalnych danych udostępnionych mediom i opinii publicznej, polskie samorządy terytorialne utrzymują blisko 1,1 miliona mieszkań komunalnych. Lokale te zlokalizowane są w niemal wszystkich typach budynków – od starych, często zaniedbanych już kamienic, aż po nowe komunalne bloki budowane na przełomie ostatnich lat.

Opisując rynek mieszkań komunalnych w Polsce, warto wspomnieć, iż w naszym kraju lokale gminne były wielokrotnie przedmiotem przestępstw korupcyjnych. Bez trudu można przywołać wiele „afer” dotyczących urzędników, którzy pobierali łapówki za przydzielanie mieszkań komunalnych poza kolejką.

Co więcej, około 10% mieszkań komunalnych w Polsce jest wykorzystywanych niezgodnie z przeznaczeniem. Mowa o zabronionym podnajmie lokalu lub o prowadzeniu w nim niezarejestrowanego biznesu. Zgodnie z oficjalnym raportem Najwyższej Izby Kontroli (najwyższy polski organ kontroli), sposób zarządzania mieszkaniami komunalnymi w większości polskich gmin można określić mianem „nieracjonalnego” i „chaotycznego”.

W 2013 roku aż w 60% gmin brakowało przejrzystych zasad przyznawania mieszkań. Równie duży problem stanowi brak rzetelnej ewidencji lokali komunalnych, niejednolita polityka wobec stawek czynszowych i zerowy monitoring sytuacji materialnej najemców po przyznaniu mieszkania.

Wiele osób uważa, iż mieszkania komunalne są tym samym, co mieszkania socjalne. Choć obie te formy nieruchomości przyznawana są w ramach pomocy społecznej, w większości gmin obowiązuje rozróżnienie na lokale socjalne i komunalne. 

Mówiąc najprościej, jak to możliwe, mieszkania socjalne to mieszkania przyznawane wyłącznie osobom bez praw do innego lokalu – spółdzielczego, własnościowego czy właśnie komunalnego (!). Mowa więc o najbiedniejszych mieszkańcach Polski, którzy zdolni są do zapłaty jedynie minimalnej stawki czynszu. Często są to także osoby po sądowym wyroku eksmisyjnym, które spełniają kryteria dochodowe ustalone przez gminę (kryteria te są oczywiście niższe niż w przypadku mieszkań komunalnych).

Do najważniejszych różnic dzielących mieszkania komunalne od socjalnych, oczywiście obok sytuacji materialnej odbiorców, zaliczyć można wysokość czynszu. W przypadku mieszkań socjalnych wysokość comiesięcznej opłaty na rzecz wynajmującego nie może być większa aniżeli równowartości 50 % czynszu najtańszego mieszkania komunalnego w zasobach danej gminy. 

Oczywiście niższa cena wiąże się również z niższym standardem lokali socjalnych. Często są to wiec mieszkania w starym budownictwie, zaniedbane (czasami nawet bez ogrzewania) i ulokowane w mało atrakcyjnej części gminy. Poza tym lokale socjalne mogą zostać przyznane wyłącznie konkretnej osobie, nie całej rodzinie. Nie można ich wykupić ani odziedziczyć – w odróżnieniu od mieszkań komunalnych. 

1. Mieszkanie komunalne to nieruchomość przydzielana potrzebującym osobom, których nie stać na samodzielne utrzymanie prywatnego lokalu mieszkalnego.
2. Właścicielem mieszkań komunalnych jest gmina. To właśnie władze tej jednostki podziału administracyjnego decydują komu, w jaki sposób i po jakiej cenie wynająć mieszkanie komunalne.
3. Przyznanie mieszkania komunalnego (decyzją gminy) stanowi swoistą formę pomocy społecznej, jaką państwo polskie zobligowane jest zapewniać na rzecz potrzebujących obywateli.
4. Mieszkania komunalne nie są tym samym, co mieszkania socjalne. Mieszkania socjalne to mieszkania przyznawane wyłącznie osobom bez praw do innego lokalu (np. komunalnego). Mowa więc o najbiedniejszych mieszkańcach Polski, którzy zdolni są do zapłaty jedynie minimalnej stawki czynszu.
5. Dzięki niskim czynszom lokale komunalne cieszą się ogromną popularnością – nawet mimo częstokroć niskiego standardu i słabego wyposażenia wnętrz.
6. Każda gmina samodzielnie określa kryteria przyznawania mieszkań komunalnych. Szczegółowe wytyczne zawarte są w treści lokalnej uchwały, która jest oczywiście jawna i dostępna każdej zainteresowanej sobie.
7. Kryteria otrzymania lokalu komunalnego dotyczą przede wszystkim progu maksymalnego dochodu gospodarstwa domowego. Poza tym regulują one status pierwszeństwa w przyznaniu mieszkania.
8. Zainteresowani najmem mieszkań komunalnych nie mogą liczyć na przebieranie w ofertach lokali gminnych. Z maksymalnie trzech propozycji przedstawionych przez samorząd należy wybrać jeden lokal.
9. Oczekiwanie na przyznanie mieszkania komunalnego (już po przyjęciu wniosku) może trwać latami, a jeśli w tym czasie nasza sytuacja materialna ulegnie zmianie, gmina wykreśli nas z listy oczekujących.
10. Samorządy terytorialne zarządzające mieszkaniami komunalnymi samodzielnie ustalają tak zwaną kwotę bazową czynszu za każdy metr kwadratowy.W różnych miastach stawki te wahają się od kilku do kilkunastu złotych za metr kwadratowy.