Egzekucja z nieruchomości – zajęcie

Wierzyciel, składając wniosek o wszczęcie egzekucji, wskazuje sposób egzekucji czyli elementy majątku dłużnika, z którego należy przeprowadzić egzekucję. Teoretycznie wierzyciel powinien wskazać sposób egzekucji najmniej uciążliwy dla dłużnika. W praktyce egzekucja z nieruchomości jest często wskazywana (i później stosowana), jako ten sposób postępowania, który umożliwi zaspokojenie wierzyciela.

Pod pojęciem nieruchomości intuicyjnie rozumiemy miejsce, w którym mieszkamy. Ujmując rzecz bardziej formalnie, nieruchomością są grunty. Budynki, urządzenia, rośliny trwale z gruntem związane są częścią składową nieruchomości (gruntu). Budynki oraz części budynków (lokale) mogą być odrębną nieruchomością, jeżeli przepis szczególny tak stanowi.  Jest to istotne wyróżnienie, o którym warto pamiętać.

Egzekucja z nieruchomości przebiega w odmienny sposób od egzekucji z ruchomości. Przykładowo: na etapie zajęcia nie mamy do czynienia z fizycznym oznaczaniem nieruchomości, a momentem zajęcia nie jest wpisanie czynności w protokole, jak to ma miejsce w przypadku ruchomości. Poniżej przedstawiamy etapy zajęcia nieruchomości.

Wierzyciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji z nieruchomości

Wierzyciel składa wniosek do właściwego komornika. Egzekucję przeprowadza komornik z okręgu sądu, w którym położona jest nieruchomość. Powyższe odstępstwo od zasady wyboru komornika przez wierzyciela, jest korzystne dla dłużnika i pozwoli zaoszczędzić koszty ewentualnych wizyt w kancelarii komorniczej. Co prawda wierzyciel może wybrać spośród komorników działającym przy właściwym sądzie rejonowym, aczkolwiek w nierzadkich przypadkach do wyboru będzie jeden jedyny komornik.

Komornik, który otrzymał wniosek wierzyciela, zawiadamia o wszczęciu egzekucji:
 

1) sąd rejonowy
 

2) właściwy sąd do prowadzenia ksiąg wieczystych – w celu odnotowania w księdze faktu wszczęcia egzekucji
 

3) uczestników postępowania tj. osoby, którym przysługują pewne prawa do egzekwowanej nieruchomości, np. wynajmujący lub bank, który zabezpieczył kredyt hipoteką.

Dłużnik zostaje wezwany do zapłaty długu

Komornik wzywa dłużnika do zapłaty długu w dwutygodniowym terminie od dnia doręczenia wezwania. Jeżeli dłużnik nie spełni świadczenia, komornik przystąpi do następnych etapów: opisu oraz oszacowania nieruchomości. Jeżeli spłacimy zadłużenie w terminie możemy żądać od wierzyciela złożenia do komornika wniosku o umorzenie egzekucji.

Zajęcie nieruchomości

Moment zajęcia nieruchomości jest bardzo istotny dla uczestników postępowania, bowiem determinuje skuteczność/bezskuteczność ewentualnych rozporządzeń nieruchomością.

Dla dłużnika zajęcie nieruchomości następuje w momencie:
 

• doręczenia wezwania do zapłaty długu
• dokonania przez sąd wpisu w księdze wieczystej albo
• powzięcia wiadomości o wszczęciu egzekucji,

w zależności, która z powyższych sytuacji wystąpiła najwcześniej.

Dla osób trzecich zajęcie następuje w momencie:
 

• dokonania przez sąd wpisu w księdze wieczystej albo
• powzięcia wiadomości o wszczęciu egzekucji,

w zależności, która z powyższych sytuacji wystąpiła najwcześniej

Uwaga! Następuje zajęcie nie tylko nieruchomości (gruntu, budynku, lokalu), ale i części składowych oraz wszelkich pożytków (płody rolne, opłaty za czynsz, najem, dzierżawę).

Rozporządzenie nieruchomością po dokonaniu zajęcia

Czy przeniesienie własności (darowizna, sprzedaż) zajętej nieruchomości jest ważne? Jest ważne, ale jednocześnie bezskuteczne wobec wierzyciela. Innymi słowy przyjmuje się, że dłużnik jest nadal właścicielem nieruchomości. Wierzyciel może żądać licytacji nieruchomości i w konsekwencji spłaty długu. Nabywca nieruchomości może wytoczyć tzw. powództwo przeciwegzekucyjne i żądać zwolnienia nieruchomości z egzekucji, w praktyce uzyskanie zwolnienia jest niezwykle rzadkie.

Przeniesienie własności (darowizna, sprzedaż) rzeczy zajętych wraz z nieruchomością jest nieważne.

Zajętą nieruchomością zarządza dłużnik, oczekując na opis, oszacowanie i licytację nieruchomości. Warto w tym miejscu dodać, iż dłużnik cały czas może uregulować dług, pomimo upływu 2 tygodni od doręczenia wezwania.