Eksmisja – najważniejsze informacje

Eksmisja to nic innego jak usunięcie danej osoby z zajmowanego przez nią lokalu, lecz także wszystkie czynności faktyczne i prawne, jakie mają doprowadzić do tego usunięcia, a w konsekwencji – do opróżnienia wskazanego lokalu.

Mówiąc prościej, eksmisja polega na rozpoczęciu i dalszym przebiegu procesu usuwania danej osoby z zajmowanego przez nią mieszkania lub budynku. Stać się tak może jedynie na podstawie orzekającego wyroku sądowego i tylko po spełnieniu odpowiednich przesłanek.

W Polsce postawą do wszczęcia eksmisji jest stan, w którym osoba zajmująca dany lokal czyni to bezprawnie – na przykład w ramach samowolnego zajęcia nieruchomości lub jego zamieszkiwania już po wypowiedzeniu umowy najmu.

Podstawowym aktem prawnym regulującym kwestię eksmisji, czyli usuwania osób z bezprawnie zajmowanych przez nie pomieszczeń, jest Kodeks cywilny:

Obecnie obowiązująca podstawa prawna ustanawia, iż osobom eksmitowanym z bezprawnie zajmowanego przez nie lokum przysługuje prawo do otrzymania pomieszczenia tymczasowego. Aktem, który reguluje tę kwestię, jest Kodeks postępowania cywilnego.

W tym miejscu warto zaznaczyć jednak dwie kwestie.

Po pierwsze, prawo do otrzymania pomieszczenia tymczasowego zostanie odebrane tym osobom, które zostały eksmitowane z powodu stosowania przemocy domowej, lecz także dłużnikom, których zobowiązano do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Po drugie, wraz z dniem 21. kwietnia 2019 roku wprowadzona ma zostać nowa treść przytoczonego wyżej paragrafu 4.  art. 1046. Kodeksu cywilnego. Biorąc pod uwagę liczne skargi właścicieli mieszkań na obecną podstawę prawną, miany w treści Kodeksu cywilnego mogą okazać się mniej przychylne najemcom.

Polskie prawo reguluje także kwestię przyznawania lokali socjalnych, z których skorzystać będzie mogła uprzywilejowana grupa eksmitowanych – ciężarne kobiety, małoletni, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni, obłożnie chorzy, zarejestrowani bezrobotni oraz ubodzy emeryci i renciści.

Warto zaznaczyć, iż według obecnych ustaleń nowe przepisy uchylające treść punktu 5. artykułu 2.1. Ustawy mają wejść w życie z dniem 21.04.2019 r.

Kwestia pomieszczeń tymczasowych, jakie na mocy treści wcześniej przytoczonego Kodeksu postępowania cywilnego mają być zapewnione osobom eksmitowanym, uregulowana została na mocy Ustawy z dnia 21. czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W Polsce już od kilkunastu lat nie obowiązuje niegdyś wyjątkowo popularna zasada „eksmisji na bruk” polegająca na eksmitowaniu nieuczciwego najemcy bez jednoczesnego zagwarantowania mu innego lokum mieszkalnego.

Wcześniej obowiązujące przepisy doprowadzały do skrajnie niehumanitarnych sytuacji z punktu widzenia zasad prawidłowego funkcjonowania społeczeństwa obywatelskiego. Poprzez „eksmisję na bruk” naruszano granice etycznego postępowania instytucji państwowych wobec własnych obywateli.  W związku z wciąż narastającym problemem dotyczącym niehumanitarnej eksmisji osób nieuprzywilejowanych do skorzystania z lokali socjalnych (czyli grupy osób takich jak kobiety ciężarne czy niepełnosprawni) w dniu 8. lutego 2018 r. została polski sejm przyjął dwie ustawy, które na dobre położyły kres nieetycznemu wyrzucaniu najemców na bruk.

Według obecnie obowiązującej podstawy prawnej każdy eksmitowany, który nie będzie posiadał prawa do skorzystania z lokalu socjalnego i nie będzie miał także możliwości zamieszkania w innym miejscu, otrzyma od państwa pomieszczenie tymczasowe. Oznacza to, iż komornik przeprowadzający eksmisję będzie musiał wstrzymać się z jej wykonaniem aż do momentu, w którym urzędnicy gminni wskażą eksmitowanemu tymczasowe pomieszczenie do zamieszkania.

Według Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r.  pomieszczenie tymczasowe musi się nadawać do zamieszkania pod wszelkimi sanitarno-technicznymi względami, zapewniać co najmniej 5 m² powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej miejscowości, co wcześniejsze miejsce zamieszkania eksmitowanego.

Warto jednak wiedzieć, iż „eksmisja na bruk”, czyli usunięcie najemcy z lokum bez jednoczesnego zagwarantowania mu pomieszczenia tymczasowego, w dalszym ciągu jest stosowana w dwóch wyjątkowych przypadkach. Pierwszy z nich dotyczy osób, wobec których sąd orzekł eksmisję w związku ze stosowaniem przemocy domowej – za znęcanie się nad rodziną oraz rażące postępowanie wbrew zasadom współżycia społecznego i porządku domowego. Drugi przypadek dotyczy tych eksmitowanych, których zobowiązano do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego. W obu omówionych przypadkach najemcy nie będą mogli liczyć na pomieszczenie tymczasowe, lecz jedynie na skorzystanie z noclegowni lub schroniska.

Do eksmisji dojść może wtedy, gdy dana osoba zajmuje lub zamieszkuje lokum, do użytkowania którego nie posiada żadnych praw. Taka sytuacja wiązać się może z samowolnym zajęciem lokalu, lecz także z zakończeniem trwania pewnego stosunku prawnego (przykładowo – z wypowiedzeniem umowy najmu).

W praktyce najczęściej spotykaną w przyczyną wypowiedzenia umowy jest zaleganie z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu. Najemca musi liczyć się także z wypowiedzeniem umowy najmu wtedy, gdy rozporządza on danym mieszkaniem bez wymaganej zgody właściciela (np. w przypadku podnajęcia lokum). Eksmisja może również nastąpić na wniosek właściciela innego lokalu znajdującego się w tym samym budynku, co pomieszczenie zajmowane przez eksmitowanego. Powodem takiego żądania może być rażące i uporczywe łamanie porządku domowego utrudniające korzystanie z innych lokali znajdujących się w budynku.

W wyjątkowych sytuacjach można także przymusowo eksmitować osobę, która dysponuje tytułem prawnym do użytkowania danego mieszkania (np. jest jej właścicielem). Stać się tak może w przypadku zajścia szczególnych okoliczności, takich jak konieczność przeprowadzenia remontu lub zagrożenie bezpieczeństwa związane ze stanem budynku.

Co równie istotne, wyrok eksmisyjny może zostać orzeczony wobec najemcy, który stosuje przemoc domową, znęca się nad swoją rodziną i rażąco postępuje wbrew powszechnie przyjętym zasadom etycznego współżycia społecznego. Naruszanie porządku domowego musi być wielokrotne i charakteryzować się szkodliwością wobec innych osób. Warto dodać, iż w przypadku osób znęcających się nad rodziną nakaz eksmisji będzie szczególny – nie będzie uwzględniał konieczności znalezienia przez gminę pomieszczenia tymczasowego dla eksmitowanego.

Polskie prawo nie przewiduje wyjątków, wobec których nie miałaby zastosowania możliwość eksmisji. Warto jednak wiedzieć, iż w przypadku określonych grup najemców obowiązywać będą odrębne przepisy i inne warunki eksmitowania z lokalu.

Pierwszą grupą eksmitowanych jest tzw. grupa uprzywilejowana. W przypadku tych osób przeprowadzenie eksmisji możliwe będzie tylko wtedy, gdy państwo polskie zapewni im lokal socjalny, w którym będą oni mogli bezpiecznie zamieszkać. Do grupy uprzywilejowanych zalicza się ciężarne kobiety, małoletnich, niepełnosprawnych, ubezwłasnowolnionych, obłożnie chorych, bezrobotnych (o ile są zarejestrowani w Powiatowym Urzędzie Pracy) oraz ubogich emerytów i rencistów.

Drugą grupę eksmitowanych stanowią osoby nieuprzywilejowane, czyli pozbawione prawa do zamieszkania w lokalach socjalnych. W ich przypadku przeprowadzenie eksmisji możliwe jest wtedy, gdy urzędnicy gminni zapewnią im tymczasowe pomieszczenia do zamieszkania.

Trzecią i ostatnią grupę eksmitowanych stanowią osoby o najbardziej okrojonym wachlarzu praw eksmisyjnych. W ich przypadku dokonanie usunięcia z zajmowanego lokalu może się odbyć bez wcześniejszego zagwarantowania im tymczasowego pomieszczenia mieszkalnego (mogą oni skorzystać jedynie z noclegowni i schronisk dla bezdomnych).  Do tejże grupy osób należą wszyscy ci, którzy otrzymali nakaz eksmisji z powodu stosowania przemocy domowej i znęcania się nad rodziną, lecz także ci, których zobowiązano do opuszczenia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Eksmisja to nie tylko akt samego usunięcia nieuczciwego najemcy z bezprawnie najmowanego przez niego pomieszczenia, lecz także w szerszym rozumieniu – wszystkie czynności mające doprowadzić do eksmitowania danej osoby.

Wychodząc więc z szerszego rozumienia terminu „eksmisja”, można powiedzieć, iż za przeprowadzenie eksmisji odpowiada zarówno powód (osoba, która zgłosiła się do sądu z wnioskiem o eksmitowanie nieuczciwego najemcy), jak i sędzia prowadzący sprawę oraz komornik przeprowadzający ostateczny etap eksmisji – usunięcie pozwanego z lokalu.

Czynny udział w eksmisji mają także wszyscy urzędnicy gminni, jacy uczestniczyli w procesie szukania lokalu socjalnego lub pomieszczenia tymczasowego dla eksmitowanego, oraz funkcjonariusze policji asystujący przy przymusowym usuwaniu najemcy z bezprawnie zajmowanego przez niego lokalu.

Lokal socjalny przyznawany jest przez państwo polskie ściśle określonej grupie osób, które w przypadku eksmitowania mają dokąd się udać. Do tej grupy uprzywilejowanych zalicza się przede wszystkim:

Wyżej wymienione osoby powinny – w świetle obowiązujących przepisów – uzyskać prawo do lokalu socjalnego bez konieczności zbadania przez sąd ich sytuacji materialnej czy rodzinnej. By jednak tak się stało, powinny one pojawić się na sprawie sądowej i czynnie uczestniczyć w całym procesie eksmisji. Co istotne, sąd prowadzący sprawę danej eksmisji może przyznać prawo do lokalu socjalnego na rzecz osoby, która nie spełnia warunków przyjęcia do grupy uprzywilejowanej. By tak się stało, sąd musi ustalić dotychczasowy sposób korzystania przez najemcę z lokalu oraz jego szczególną sytuację rodzinną i materialną.

Pozostałe osoby, które nie otrzymały prawa do skorzystania z lokalu socjalnego, mogą jednak liczyć na przyznanie pomieszczenia tymczasowego – bowiem polskie prawo zakazuje „eksmisji na bruk”. W ich przypadku przeprowadzenie eksmisji będzie więc możliwe dopiero wtedy, gdy gmina zapewni im tymczasowe pomieszczenie do zamieszkania.

Warto jednak wiedzieć, iż istnieją wyjątkowe przypadki, kiedy których eksmitowani nie otrzymają tymczasowego pomieszczenia. Do tej grupy osób należą wszyscy ci, których eksmisja została wszczęta z powodu stosowania przemocy domowej, oraz ci, których zobowiązano do opuszczenia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego.

Sam proces przebiegu eksmisji (w szerszym rozumieniu tego terminu) można podzielić na trzy odrębne etapy: wstępny, sądowy oraz egzekucyjny. Pierwszy z nich ogranicza się do nadesłania najemcy listownego wezwania do dobrowolnego wydania bezprawnie zajmowanego lokalu.

Jeśli najemca nie skorzysta z wezwania, odrzuci tym samym ostatnią szansę do polubownego załatwienia sprawy. Powód domagający się eksmisji rozpocznie wówczas drugi etap eksmisji, czyli etap postępowania przez organem orzekającym. W tym celu złoży on w sądzie swe powództwo w sprawie opróżnienia lokalu. Sąd rozpocznie prowadzenie sprawy i ogłosi termin rozprawy. Dopiero po otrzymaniu wyroku i nadaniu mu klauzuli wykonalności sprawę będzie można skierować do komornika w celu przeprowadzenia eksmisji. Wtedy właśnie rozpocznie się ostatni etap eksmisji (etap egzekucyjny).

Do przeprowadzenia eksmisji w jej wąskim znaczeniu konieczne jest złożenie u komornika wniosku z dołączonym oryginałem wyroku i potwierdzeniem nadania klauzuli wykonalności. Komornik, uruchomiając etap egzekucyjny eksmisji, wezwie najemcę do dobrowolnego opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie.

Jeszcze przed upływem ustalonego terminu na dobrowolne opuszczenie danego lokum komornik musi ustalić, czy eksmitowanemu przysługuje tytuł prawny do innego lokalu (np. czy jest on współwłaścicielem innego mieszkania) lub czy otrzymał on sądowne prawo do lokalu socjalnego. Gdy nastąpi ustalony termin, komornik przeniesie eksmitowanego do nowego miejsca – o ile okaże się, iż ten posiadał prawo do skorzystania z innego miejsca zamieszkania lub z lokalu socjalnego. W przeciwnym wypadku komornik wystąpi do gminy z wnioskiem o wskazanie tymczasowego pomieszczenia, egzekucja zostanie wstrzymana do chwili wskazania przez gminę tymczasowego pomieszczenia.

Zanim zostaniemy poinformowaniu o wszczęciu eksmisji, wysłane zostanie nam wezwanie do dobrowolnego wydania lokalu, jaki bezprawnie zajmujemy. Jeśli nie chcemy doprowadzić do procesu sądowego, powinniśmy odpowiedzieć na owe wezwanie i spróbować wynegocjować z właścicielem korzystne warunki wyprowadzki.

Jeśli jednak zaniedbamy tę kwestię, możemy spodziewać się rychłego nadesłania pozwu sądowego. W liście od sądu zostaniemy poinformowani, iż przysługuje nam 14 dni kalendarzowych (licząc od daty otrzymania pozwu) na złożenie pisemnej odpowiedzi na pozew. Warto skorzystać z tej okazji, by wykazać się chęcią współpracy.

W odpowiedzi na pozew opiszmy, co doprowadziło do sytuacji, z powodu której ciąży na nas ryzyko eksmisji. Wskażmy, jakie działania podejmowaliśmy, aby temu przeciwdziałać. Poprośmy o zwolnienie z kosztów sądowych i ustanowienie dla nas adwokata z urzędu.  Gdy już dojdzie do procesu sądowego, koniecznie stawmy się na rozprawie. Pozwoli to sędziemu przychylniej spojrzeć na naszą sytuację i – przykładowo – umożliwić nam skorzystanie z lokalu socjalnego. Pełna i aktywna współpraca z organami państwowymi będzie naszą ostatnią deską ratunku.

Eksmisja to proces prawny, który polega na usunięciu osoby z zajmowanego przez nią lokalu lub mieszkania. Eksmisja może być przeprowadzona tylko na podstawie orzeczenia sądowego i po spełnieniu odpowiednich przesłanek, takich jak bezprawne zajmowanie nieruchomości lub zakończenie umowy najmu. Polskie prawo reguluje eksmisję w Kodeksie cywilnym oraz Ustawie o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy.

Podstawowym aktem prawnym regulującym eksmisję jest Kodeks cywilny, który umożliwia właścicielowi żądanie wydania zajmowanego lokalu. W przypadku eksmisji, osobom eksmitowanym przysługuje prawo do otrzymania pomieszczenia tymczasowego, zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego oraz Ustawy o ochronie praw lokatorów.

W Polsce istnieje grupa uprzywilejowana, do której należą ciężarne kobiety, małoletni, niepełnosprawni, ubezwłasnowolnieni, obłożnie chorzy, zarejestrowani bezrobotni oraz ubodzy emeryci i renciści. Ci ludzie mają prawo do lokali socjalnych lub pomieszczeń tymczasowych w przypadku eksmisji. Eksmisję można przeprowadzić tylko na podstawie wyroku sądowego, który może być orzeczony na różnych podstawach, takich jak samowolne zajęcie lokalu, zaleganie z płatnościami czy stosowanie przemocy domowej.

W przypadku zagrożenia eksmisją, osoby eksmitowane powinny podjąć próby polubownego załatwienia sprawy z właścicielem oraz aktywnie uczestniczyć w procesie sądowym. Składanie pisemnej odpowiedzi na pozew oraz uczestnictwo w rozprawie są ważne dla wykazania swojej sytuacji i uzyskania ewentualnej pomocy, takiej jak lokum socjalne lub tymczasowe pomieszczenie. Warto również skonsultować się z prawnikiem, aby uzyskać odpowiednią pomoc i wsparcie prawne w trudnej sytuacji eksmisji.