Hipoteka przymusowa – na czym polega?

Hipoteka to nic innego, jak ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, jakie ustanawia się na rzecz fizycznej lub prawnej osoby trzeciej w celu zabezpieczenia pewnej wierzytelności wynikającej z konkretnego stosunku prawnego (np. umowy pożyczkowej czy abonamentowej).

Mówiąc prościej – hipoteką nazywamy przepisanie na osobę trzecią (lub instytucję) prawa do danej nieruchomości w celu zabezpieczenia naszego długu. Jeśli spłacimy owy dług – nieruchomość pozostanie nasza, a hipoteka wygaśnie. Jeśli jednak nie wywiążemy się z zobowiązań, stracimy nieruchomość na rzecz wierzyciela.

Hipoteka przymusowa

Istnieje kilka rodzajów hipoteki. Jednym z nich jest hipoteka przymusowa, czyli zabezpieczenie wierzytelności na nieruchomości, które nie wymaga zgody jej właściciela. Z tego rodzajem zabezpieczenia mamy do czynienia w przypadku postępowania egzekucyjnego, jakie toczy się przeciwko Dłużnikowi. Gdy Zadłużony nie będzie w stanie spłacić swych zobowiązań pieniężnych, możliwe będzie ustanowienie hipoteki przymusowej na jego mieszkaniu lub domu.

Powołanie owej hipoteki uzyska status prawny dopiero wtedy, taki stan rzeczy zasądzi odpowiedni tytuł wykonawczy. Oznacza to, że hipoteki przymusowej na nieruchomości Dłużnika nie można „od tak” ustalić. Pozwala na to jedynie odpowiedni wyrok sądowy czy prawomocne orzeczenie.

Podstawą prawną dla kwestii ustanawiania hipoteki przymusowej jest Ustawa z dnia 6. lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece. Ujednolicona wersja tego dokumentu znajduje się w Dzienniku Ustaw z 2017 roku pod pozycją nr 1007.

Ustawa z dnia 6. lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Dział II
Hipoteka

Rozdział III
Hipoteka przymusowa

Art.109.
1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem
wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).
2. Jeżeli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa, hipoteka przymusowa może być ustanowiona w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych.

Art. 110.
Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:

1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2) postanowienia prokuratora;
3) decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby
decyzja nie była ostateczna;
4) dokumentu zabezpieczenia, o którym mowa w art. 3 pkt 1 ustawy z dnia
11 października 2013 r. o wzajemnej pomocy przy dochodzeniu podatków, należności celnych i innych należności pieniężnych (Dz. U. poz. 1289, z 2015 r. poz. 211 oraz z 2016 r. poz. 1948);
5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji albo zarządzenia zabezpieczenia określonego w ustawie, o której mowa w pkt 4.

Hipoteka przymusowa nie powstaje na mocy dobrowolnie podpisanej umowy między wierzycielem a Dłużnikiem (tak jak np. hipoteka umowna ustanawiana jako zabezpieczenie kredytu na dom). Aby ustanowić hipotekę przymusową, nie potrzebna jest zgoda Dłużnika. Konieczne jest jednak uzyskanie prawnego tytułu wykonawczego, jaki wydawany jest w przypadku toczących się postępowań egzekucyjnych.

Jeśli więc Dłużnik nie ma możliwości spłacenia swego długu, uprawniony do tego organ ma możliwość zasądzenia na posiadanej przez Zadłużonego nieruchomości hipoteki przymusowej.

Aby dokonać wpisu hipoteki do księgi wieczystej, konieczne jest dołączenie do wniosku wierzyciela odpowiedniego tytułu wykonawczego (dla porównania: w przypadku hipoteki umownej wystarczy przedłożyć jedynie właściwy akt notarialny lub umowę). Tytułem wykonawczym w tym przypadku może być:

Aby ustanowić hipotekę przymusową, konieczne jest uzyskanie prawnego tytułu wykonawczego, jaki wydawany jest w przypadku toczących się postępowań egzekucyjnych.

Jeśli więc Dłużnik nie ma możliwości spłacenia swego długu, uprawniony do tego organ ma możliwość zasądzenia na posiadanej przez Zadłużonego nieruchomości hipoteki przymusowe poprzez wydanie prawomocnego tytułu wykonawczego. Po uzyskaniu tytułu wykonawczego należy owy dokument potwierdzający zasądzenie tytułu dołączyć do wniosku o ustanowienie hipoteki przymusowej.

Wniosek składa się w biurze podawczym wydziału ksiąg wieczystych sądu właściwego dla nieruchomości, która ma być objęta hipoteką przymusową. Co istotne, obowiązek ustalenia właściwego numeru księgi wieczystej danej nieruchomości Dłużnika spoczywa na wierzycielu (wnioskodawcy).

Aby wykreślić hipotekę przymusową należy pozbyć się wierzytelności, z powodu której owa hipoteka została ustanowiona. Oznacza to, że Dłużnik musi spłacić całe swoje zaległe zobowiązania, jeśli chce znów cieszyć się pełnią praw do własnego domu lub mieszkania.

Jeśli więc Właściciel nieruchomości spłaci całą swą wierzytelność, może postarać się o wydanie mu dokumentu potwierdzającego wygaśnięcie zobowiązań. Pismo takie wyda uprawniony do tego organ państwowy. Owy dokument należy wraz z wnioskiem o wykreślenie hipoteki złożyć w sądzie rejonowym właściwym dla lokalizacji danej nieruchomości objętej hipoteką przymusową. Sąd zweryfikuje prawdziwość przedłożonych przez nas dokumentów i po ich potwierdzeniu usunie wpis o hipotece z księgi wieczystej.

Polskie prawo ściśle reguluje kwestię tego, jak duża ma być wartość ustanawianej hipoteki przymusowej. Według Ustawy z dnia 6. lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wierzyciel może żądać ustanowienia hipoteki przymusowej na sumę nie wyższą niż wynikająca z treści dokumentu stanowiącego tytuł wykonawczy.

Oznacza to, że jeśli sąd ustanowi na naszej nieruchomości hipotekę, cała wartość owego lokalu nie przypada na rzecz wierzyciela, lecz zabezpieczona zostaje jedynie taka suma, jaką określał tytuł wykonawczy.

Jeśli z tytułu wykonawczego nie wynika wysokość hipoteki, jej suma nie może przewyższać 150% wartości zabezpieczonej wierzytelności. Co istotne, na całkowitą kwotę zadłużenia, jaka zostanie zabezpieczona hipoteką, nie sumuje się jedynie dług zainteresowanego, lecz także wszelkie odliczone od niego odsetki czy koszty postępowania sądowego.

Dla powyższej sytuacji maksymalna kwota, na jaką może zostać ustanowiona hipoteka przymusowa na naszej nieruchomości (o ile tytuł wykonawczy nie stanowił inaczej), wynosić będzie odpowiednio: 150% x 140 000 zł = 210 000 zł.

Niewielu z nas wie, że hipoteka przymusowa może zostać ustanowiona z tytułu zaległości względem Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Stanie się tak, jeśli od dłuższego czasu nie opłacamy odpowiednich składek i nie reagujemy na wysłane do nas wezwania do zapłaty.

Procedura ścigania Dłużników ZUS-u rozpoczyna się zwykle od wydania Płatnikowi decyzji określającej łączną sumę należności z tytułu nieopłaconych składek (wraz z wszelkimi odsetkami karnymi). Jeśli Dłużnik nie ureguluje swych zobowiązań, ZUS skieruje sprawę do sądu rejonowego.

By sąd wydał tytuł wykonawczy ustanowienia hipoteki przymusowej, ZUS musi złożyć odpowiedni wniosek i dołączyć do niego decyzję określającą zaległości w spłacie Dłużnika oraz dowód dostarczenia Płatnikowi owej decyzji. Jeśli spełnione zostaną powyższe wytyczne, a Dłużnik wciąż nie ureguluje swego Długu, sąd ustanowi hipotekę na jego nieruchomości.