Hipoteka umowna – co to jest?

Hipoteka umowna – co to jest?

author
Halszka Gronek
11 lipca 2023
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Hipoteka umowna jest jednym z najpewniejszych i najczęściej stosowanych zabezpieczeń kredytu na polskim rynku bankowym. Stosuje się ją przede wszystkim w przypadku zawierania umów o kredyty mieszkaniowe, gdzie nieruchomość, której zakup jest wspierany ze środków bankowych, jest własnością zarówno kredytobiorcy, jak i kredytodawcy. Czym dokładnie jest hipoteka umowna i jak się ją stosuje?

Spis treści:

  1. Hipoteka umowna - czym jest?
  2. Podstawa prawna
  3. Ustanowienie hipoteki umownej
  4. Wygaśnięcie hipoteki
  5. Hipoteka umowna a przymusowa
Zwiń spis treści

Hipoteka umowna - czym jest?

Hipoteka to nic innego, jak ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, które ustanawia się na rzecz fizycznej lub prawnej osoby trzeciej w celu zabezpieczenia pewnej wierzytelności wynikającej z konkretnego stosunku prawnego (np. umowy dotyczącej kredytu hipotecznego).

Definicja w pigułce

Hipoteką umowną nazywamy zgodne z nasza wolą przepisanie na osobę trzecią (lub instytucję) prawa do danej nieruchomości w celu zabezpieczenia długu. Jeśli spłacimy dług – nieruchomość pozostanie nasza, a hipoteka wygaśnie. Jeśli jednak nie wywiążemy się z zobowiązań, stracimy nieruchomość na rzecz wierzyciela.

Hipoteka może być ustalona przez nas samych, dobrowolnie, na przykład w przypadku określania zabezpieczenia naszego kredytu mieszkaniowego. Taką hipotekę nazywamy właśnie hipoteką umowną. Jej zawarcie potwierdza odpowiedni akt notarialny lub umowa.

Szukasz najlepszych ofert kredytowych? Sprawdź:

Kredyty gotówkowe – do 200 000 zł

Kredyty konsolidacyjne – zamień wiele rat w jedną

Kredyty hipoteczne – na własne mieszkanie

Podstawa prawna

Kwestię hipoteki umownej reguluje i sankcjonuje Kodeks cywilny, a w sposób bardziej szczegółowy – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Podstawa prawna

Art. 68[1]. Zabezpieczenie hipoteką umowną kilku wierzytelności

1. Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
2. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.
3. Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę. Oświadczenie o podziale hipoteki należy złożyć właścicielowi nieruchomości. Podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą wpisu w księdze wieczystejDz.U.2019.0.2204 t.j.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Wymogi formalne dotyczące sposoby sporządzenia umowy ustanawiającej hipotekę na danej nieruchomości zostały opisane w Kodeksie cywilnym. Treść odpowiednich artykułów jest następująca:

Podstawa prawna

Art. 158. Szczególna forma przeniesienia własności nieruchomości

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Dz.U.2019.0.1145 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Ustanowienie hipoteki umownej

W przypadku ustanawiania hipoteki umownej niezbędne jest złożenie przez właściciela danej nieruchomości oficjalnego oświadczenia w formie umowy lub aktu notarialnego. Obowiązek taki nakłada na strony sam Kodeks cywilny,  w którym czytamy:

“Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”

W dokumencie tym właściciel nieruchomości oświadcza, że wierzyciel (czyli bank) udzieli mu kredytu w ustalonej kwocie i na określony czas spłaty. On natomiast – w celu dokonania zabezpieczenia spłaty udzielonego finansowania – ustanowi na swojej nieruchomości hipotekę na rzecz wierzyciela.

Wyrażenie zgody jest kluczowe

Niezwykle istotnym elementem całego procesu ustanawiania hipoteki umownej jest to, aby w  akcie notarialnym lub umowie właściciel nieruchomości jednoznacznie wyraził zgodę na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości.

Oświadczenie to stanie się prawnie obowiązujące z chwilą przyjęcia go przez wierzyciela, czyli instytucję kredytodawczą. Warto jednak nadmienić, iż hipoteka zostanie ustanowiona dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej. Zanim to nastąpi bank zabezpieczy całą wierzytelność ubezpieczeniem pomostowym,które opłacać będzie kredytobiorca.

Potrzebujesz szybkiej gotówki? Sprawdź także:

Kredyt online – do 200 000 zł online

Pożyczki na dowód – minimum formalności

Pożyczki bez baz – z minimalną weryfikacją w bazach

Pożyczki online bez weryfikacji – w pełni przez Internet

Wygaśnięcie hipoteki

Hipoteka nie jest ustanowiona na zawsze. Wygasa ona wraz z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza – czyli w większości przypadków wraz ze spłatą całego zobowiązania kredytowego.

Jeśli więc dany Konsument zaciągnie w banku kredyt hipoteczny na kupno domu, hipoteka ustanowiona na tej właśnie nieruchomości przestanie obowiązywać wtedy, gdy Kredytobiorca opłaci ostatnią ratę zobowiązania i zakończy spłatę kredytu.

W takiej sytuacji wierzyciel, czyli bank, powinien dopełnić wszelkich starań, by umożliwić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i pozwolić właścicielowi cieszyć się pełnią jego praw do nieruchomości. Wykreślenie owego wpisu może być dokonane na podstawie pisma zwieńczonego notarialnie poświadczonym podpisem, o ile przepisy szczególne nie przewidują inaczej.

Hipoteka umowna a przymusowa

W przeciwieństwie do hipoteki umownej, hipoteka przymusowa nie wymaga zgody właściciela nieruchomości na jej ustanowienie. Oznacza to, że w przypadku hipoteki przymusowej prawa do nieruchomości nadane są nie dobrowolnie, lecz na mocy odgórnego postanowienia.

Podstawa prawna

Art. 109. Zakres i pojęcie hipoteki przymusowej

1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie
tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

Art. 110. Podstawy uzyskania hipoteki przymusowej

Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:

1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2) postanowienia prokuratora;
3) decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
4) dokumentu zabezpieczenia […];
5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji […]..

Jak ustanowić hipotekę przymusową?

Aby prawnie ustanowić hipoteką przymusową i potwierdzić ją odpowiednim wpisem do księgi wieczystej, nie wystarczy sam wniosek wierzyciela. Konieczne będzie także przedłożenie tytułu wykonawczego, czyli na przykład prawomocnego orzeczenie sądu lub aktu notarialnego, w którym właściciel nieruchomości poddał się egzekucji sądowej.

Hipoteka przymusowa nie ma – jak przypadku hipoteki umownej – zastosowania w bankowości, a dokładnie w przypadku ustanawiania zabezpieczenia dla kredytu hipotecznego. Jest ona stosowana przede wszystkim jako środek postępowania egzekucyjnego wobec niewypłacalnego dłużnika.

author
Halszka Gronek
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Podobne artykuły

Bank Pocztowy zwiększa limit transakcji bezgotówkowych do 100 zł

Bank Pocztowy wprowadza zmiany w płatnościach bezgotówkowych. Instytucja poszła w ślady Mastercard i Visa, czego efektem jest zwiększenie limitu płatności bezgotówkowych do 100 złotych, bez konieczności podawania kodu PIN.

author
Patryk Byczek
20 marca 2020
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Santander Bank Polska w Głogowie

Santander Bank Polska to drugi w Polsce największy bank detaliczny pod względem wielkości aktywów. Sprawdzamy oddziały w Głogowie – zobacz godzinę otwarcia, dane kontaktowe i ofertę.

author
Patryk Byczek
17 maja 2019
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Lombardy w Pile

Osoby mieszkające w Pile, które planują skorzystać z usług lombardów, mogą to zrobić w kilku placówkach tego typu w swoim mieście. Sprawdź, jakie są ich aktualne godziny otwarcia, adresy oraz dane kontaktowe.

author
Patryk Byczek
08 grudnia 2022
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Bank Pekao z tytułem najlepszego banku korporacyjnego w Polsce

Bank Pekao S.A. po raz drugi z rzędu otrzymał tytuł Najlepszego Banku Korporacyjnego w Polsce (Best Corporate Bank in Poland 2018) przyznawaną przez międzynarodowy magazyn Global Banking and Finance Review.

author
Natalia Narloch
11 stycznia 2019
Absolwentka International Business na SGH w Warszawie z dodatkowym wykształceniem na francuskich uczelniach biznesowych, SKEMA Business School oraz EDHEC Business School. Specjalistka w Deloitte.

Nowe zasady wakacji kredytowych w Pekao S.A.

W ostatnich tygodniach różne banki komercyjne działające na polskim rynku postanowiły odciążyć nieco swoich klientów. Najczęstszą propozycją dla nich były wakacje kredytowe. Bank Pekao S.A. po namyśle nałożył jednak nowe zasady tego czasowego zawieszenia spłaty kredytu. Jakie warunki uległy zmianie?

author
Alicja Hirsekorn
18 kwietnia 2020
Prawniczka, absolwentka Uniwersytetu Adama Mickiewicza w Poznaniu. Specjalizuje się w prawie konsumenckim i pracy, a także w aspektach prawniczych działalności gospodarczej. Autorka artykułów o zmianach w prawie finansowym.

BGK nawiązał współpracę z bawarskim bankiem

Bank Gospodarstwa Krajowego nawiązał współpracę z regionalnym bankiem rozwoju LfA Förderbank Bayern. Kooperacja dwóch instytucji to ogromna szansa dla polskich przedsiębiorców prowadzących działalność w Bawarii. Dzięki współpracy BGK z LfA będą oni mogli ubiegać się o środki na inwestycje i rozwój prowadzonych biznesów.

author
Halszka Gronek
29 sierpnia 2019
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.
Porównaj