Hipoteka umowna – co to jest?

Hipoteka to nic innego, jak ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, które ustanawia się na rzecz fizycznej lub prawnej osoby trzeciej w celu zabezpieczenia pewnej wierzytelności wynikającej z konkretnego stosunku prawnego (np. umowy dotyczącej kredytu hipotecznego).

Hipoteka może być ustalona przez nas samych, dobrowolnie, na przykład w przypadku określania zabezpieczenia naszego kredytu mieszkaniowego. Taką hipotekę nazywamy właśnie hipoteką umowną. Jej zawarcie potwierdza odpowiedni akt notarialny lub umowa.

Kwestię hipoteki umownej reguluje i sankcjonuje Kodeks cywilny, a w sposób bardziej szczegółowy – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Podstawa prawna

Art. 68[1]. Zabezpieczenie hipoteką umowną kilku wierzytelności

1. Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
2. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.
3. Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę. Oświadczenie o podziale hipoteki należy złożyć właścicielowi nieruchomości. Podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą wpisu w księdze wieczystejDz.U.2019.0.2204 t.j.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Wymogi formalne dotyczące sposoby sporządzenia umowy ustanawiającej hipotekę na danej nieruchomości zostały opisane w Kodeksie cywilnym. Treść odpowiednich artykułów jest następująca:

Podstawa prawna

Art. 158. Szczególna forma przeniesienia własności nieruchomości

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Dz.U.2019.0.1145 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

W przypadku ustanawiania hipoteki umownej niezbędne jest złożenie przez właściciela danej nieruchomości oficjalnego oświadczenia w formie umowy lub aktu notarialnego. Obowiązek taki nakłada na strony sam Kodeks cywilny,  w którym czytamy:

„Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”

W dokumencie tym właściciel nieruchomości oświadcza, że wierzyciel (czyli bank) udzieli mu kredytu w ustalonej kwocie i na określony czas spłaty. On natomiast – w celu dokonania zabezpieczenia spłaty udzielonego finansowania – ustanowi na swojej nieruchomości hipotekę na rzecz wierzyciela.

Wyrażenie zgody jest kluczowe

Niezwykle istotnym elementem całego procesu ustanawiania hipoteki umownej jest to, aby w  akcie notarialnym lub umowie właściciel nieruchomości jednoznacznie wyraził zgodę na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości.

Oświadczenie to stanie się prawnie obowiązujące z chwilą przyjęcia go przez wierzyciela, czyli instytucję kredytodawczą. Warto jednak nadmienić, iż hipoteka zostanie ustanowiona dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej. Zanim to nastąpi bank zabezpieczy całą wierzytelność ubezpieczeniem pomostowym,które opłacać będzie kredytobiorca.

Hipoteka nie jest ustanowiona na zawsze. Wygasa ona wraz z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza – czyli w większości przypadków wraz ze spłatą całego zobowiązania kredytowego.

Jeśli więc dany Konsument zaciągnie w banku kredyt hipoteczny na kupno domu, hipoteka ustanowiona na tej właśnie nieruchomości przestanie obowiązywać wtedy, gdy Kredytobiorca opłaci ostatnią ratę zobowiązania i zakończy spłatę kredytu.

W takiej sytuacji wierzyciel, czyli bank, powinien dopełnić wszelkich starań, by umożliwić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i pozwolić właścicielowi cieszyć się pełnią jego praw do nieruchomości. Wykreślenie owego wpisu może być dokonane na podstawie pisma zwieńczonego notarialnie poświadczonym podpisem, o ile przepisy szczególne nie przewidują inaczej.

W przeciwieństwie do hipoteki umownej, hipoteka przymusowa nie wymaga zgody właściciela nieruchomości na jej ustanowienie. Oznacza to, że w przypadku hipoteki przymusowej prawa do nieruchomości nadane są nie dobrowolnie, lecz na mocy odgórnego postanowienia.

Podstawa prawna

Art. 109. Zakres i pojęcie hipoteki przymusowej

1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie
tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

Art. 110. Podstawy uzyskania hipoteki przymusowej

Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:

1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2) postanowienia prokuratora;
3) decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
4) dokumentu zabezpieczenia […];
5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji […]..

Jak ustanowić hipotekę przymusową?

Aby prawnie ustanowić hipoteką przymusową i potwierdzić ją odpowiednim wpisem do księgi wieczystej, nie wystarczy sam wniosek wierzyciela. Konieczne będzie także przedłożenie tytułu wykonawczego, czyli na przykład prawomocnego orzeczenie sądu lub aktu notarialnego, w którym właściciel nieruchomości poddał się egzekucji sądowej.

Hipoteka przymusowa nie ma – jak przypadku hipoteki umownej – zastosowania w bankowości, a dokładnie w przypadku ustanawiania zabezpieczenia dla kredytu hipotecznego. Jest ona stosowana przede wszystkim jako środek postępowania egzekucyjnego wobec niewypłacalnego dłużnika.