Hipoteka jest jednym z najpewniejszych i najczęściej stosowanych zabezpieczeń kredytu na polskim rynku bankowym. Jednym z jej rodzajów jest hipoteka umowna. Co to jest i na czym polega? 

Autor: Halszka Gronek
Dodano: 31.08.2018
Udostępnij:

Spis treści:
1. Hipoteka umowna – definicja.
2. Podstawa prawna.
3. Ustanowienie hipoteki umownej.
4. Wygaśnięcie hipoteki.
5. Hipoteka umowna a przymusowa.

 

HIPOTEKA UMOWNA – DEFINICJA

Hipoteka to nic innego, jak ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, jakie ustanawia się na rzecz fizycznej lub prawnej osoby trzeciej w celu zabezpieczenia pewnej wierzytelności wynikającej z konkretnego stosunku prawnego (np. umowy kredytowej).
 

Mówiąc prościej – hipoteką nazywamy przepisanie na osobę trzecią (lub instytucję) prawa do danej nieruchomości w celu zabezpieczenia naszego długu. Jeśli spłacimy dług – nieruchomość pozostanie nasza, a hipoteka wygaśnie. Jeśli jednak nie wywiążemy się z zobowiązań, stracimy nieruchomość na rzecz wierzyciela. 
 

Hipoteka może być ustalona przez nas samych, dobrowolnie, np. w przypadku określania zabezpieczenia naszego kredytu mieszkaniowego. Taką hipotekę nazywamy właśnie hipoteką umowną. Jej zawarcie potwierdza odpowiedni akt notarialny lub umowa. 
 

 

PODSTAWA PRAWNA

Kwestię hipoteki umownej reguluje i sankcjonuje artykuł 245. Kodeksy cywilnego. Jego treść brzmi następująco:

 

 

Kodeks cywilny – Księga druga
Własności i inne prawa rzeczowe
 

Tytuł III
Prawa rzeczowe ograniczone
 

Dział I
Przepisy ogólne
 

Art. 245. 
§ 1. Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności.

§ 2. Jednakże do ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości nie stosuje się przepisów o niedopuszczalności warunku lub terminu. Forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia.

Art. 245 [1].
Do przeniesienia ograniczonego prawa rzeczowego na nieruchomości potrzebna jest umowa między uprawnionym a nabywcą oraz – jeżeli prawo jest ujawnione w księdze wieczystej – wpis do tej księgi, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej.

 

Według powyżej przytoczonego artykułu do ustalania hipoteki stosuje się przepisy o przeniesieniu wartości. Ich kwestię reguluje Rozdział I Kodeksu Cywilnego:

 

 

 

Kodeks cywilny – Księga druga
Własności i inne prawa rzeczowe
 

Tytuł I
Własność
 

Dział III 
Nabycie i utrata własności
 

Rozdział I 
Przeniesienie właśności
 

Art. 158. 
Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego
uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości;
zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

 

USTANOWIENIE HIPOTEKI UMOWNEJ

W przypadku ustanawiania hipoteki umownej niezbędne jest złożenie przez właściciela danej nieruchomości oficjalnego oświadczenia w formie umowy lub aktu notarialnego. 
 

W dokumencie tym właściciel musi właściciel nieruchomości oświadcza, że wierzyciel (czyli bank) udzieli mu pożyczki w ustalonej kwocie i na określony czas spłaty, on natomiast w celu dokonania zabezpieczenia spłaty udzielonej pożyczki ustanowi na swojej nieruchomości hipotekę na rzecz wierzyciela.

Niezwykle istotnym elementem całego procesu ustanawiania hipoteki umownej jest to, aby w owym akcie notarialnym lub umowie właściciel nieruchomości jednoznacznie wyraził zgodę na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości. 

Oświadczenie to stanie się prawnie obowiązujące z chwilą przyjęcia go przez wierzyciela, czyli instytucję kredytodawczą, lecz hipoteka zostanie ustanowiona dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej. Zanim to nastąpi bank zabezpieczy całą wierzytelność ubezpieczeniem pomostowym, które opłacać będzie kredytobiorca.

 

WYGAŚNIĘCIE HIPOTEKI

Hipoteka nie jest ustanowiona na zawsze. Wygasa ona wraz z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza – czyli w większości przypadków wraz ze spłatą całego zobowiązania. 
 

Jeśli więc dany Konsument zaciągnie w banku kredyt hipoteczny na kupno domu, hipoteka ustanowiona na tej właśnie nieruchomości przestanie obowiązywać wtedy, gdy Kredytobiorca opłaci ostatnią ratę zobowiązania i zakończy spłatę kredytu. 
 

W takiej sytuacji wierzyciel, czyli bank, powinien dopełnić wszelkich starań, by umożliwić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i pozwolić właścicielowi cieszyć się pełnią jego praw do nieruchomości. Wykreślenie owego wpisu może być dokonane na podstawie pisma zwieńczonego notarialnie poświadczonym podpisem, o ile przepisy szczególne nie przewidują inaczej. 
 

 

HIPOTEKA UMOWNA A PRZYMUSOWA

W przeciwieństwie do hipoteki umownej, hipoteka przymusowa nie wymaga zgody właściciela nieruchomości na jej ustanowienie. Oznacza to, że w przypadku hipoteki przymusowej prawa do nieruchomości nadane są nie dobrowolnie, lecz na mocy odgórnego postanowienia. 
 

Aby prawnie ustanowić hipoteką przymusową i potwierdzić ją odpowiednim wpisem do księgi wieczystej, nie wystarczy sam wniosek wierzyciela. Konieczne będzie także przedłożenie tytułu wykonawczego, czyli na przykład prawomocnego orzeczenie sądu lub aktu notarialnego, w którym właściciel nieruchomości poddał się egzekucji sądowej.

Hipoteka przymusowa nie ma, tak w w przypadku hipoteki umownej, zastosowania w bankowości, a dokładniej – w sytuacji ustanawiania zabezpieczenia dla kredytu hipotecznego. Jest ona stosowana jako środek postępowania egzekucyjnego wobec niewypłacalnego Dłużnika.
 

Komentarze