Hipoteka umowna – co to jest?

Hipoteka umowna – co to jest?

author
Halszka Gronek
11 lipca 2023
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Hipoteka umowna jest jednym z najpewniejszych i najczęściej stosowanych zabezpieczeń kredytu na polskim rynku bankowym. Stosuje się ją przede wszystkim w przypadku zawierania umów o kredyty mieszkaniowe, gdzie nieruchomość, której zakup jest wspierany ze środków bankowych, jest własnością zarówno kredytobiorcy, jak i kredytodawcy. Czym dokładnie jest hipoteka umowna i jak się ją stosuje?

Spis treści:

  1. Hipoteka umowna - czym jest?
  2. Podstawa prawna
  3. Ustanowienie hipoteki umownej
  4. Wygaśnięcie hipoteki
  5. Hipoteka umowna a przymusowa
Zwiń spis treści

Hipoteka umowna - czym jest?

Hipoteka to nic innego, jak ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości, które ustanawia się na rzecz fizycznej lub prawnej osoby trzeciej w celu zabezpieczenia pewnej wierzytelności wynikającej z konkretnego stosunku prawnego (np. umowy dotyczącej kredytu hipotecznego).

Definicja w pigułce

Hipoteką umowną nazywamy zgodne z nasza wolą przepisanie na osobę trzecią (lub instytucję) prawa do danej nieruchomości w celu zabezpieczenia długu. Jeśli spłacimy dług – nieruchomość pozostanie nasza, a hipoteka wygaśnie. Jeśli jednak nie wywiążemy się z zobowiązań, stracimy nieruchomość na rzecz wierzyciela.

Hipoteka może być ustalona przez nas samych, dobrowolnie, na przykład w przypadku określania zabezpieczenia naszego kredytu mieszkaniowego. Taką hipotekę nazywamy właśnie hipoteką umowną. Jej zawarcie potwierdza odpowiedni akt notarialny lub umowa.

Szukasz najlepszych ofert kredytowych? Sprawdź:

Kredyty gotówkowe – do 200 000 zł

Kredyty konsolidacyjne – zamień wiele rat w jedną

Kredyty hipoteczne – na własne mieszkanie

Podstawa prawna

Kwestię hipoteki umownej reguluje i sankcjonuje Kodeks cywilny, a w sposób bardziej szczegółowy – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.

Podstawa prawna

Art. 68[1]. Zabezpieczenie hipoteką umowną kilku wierzytelności

1. Hipoteka umowna może także zabezpieczać kilka wierzytelności z różnych stosunków prawnych przysługujących temu samemu wierzycielowi.
2. W umowie ustanawiającej hipotekę należy określić stosunki prawne oraz wynikające z nich wierzytelności objęte zabezpieczeniem.
3. Wierzyciel hipoteczny może podzielić hipotekę. Oświadczenie o podziale hipoteki należy złożyć właścicielowi nieruchomości. Podział hipoteki staje się skuteczny z chwilą wpisu w księdze wieczystejDz.U.2019.0.2204 t.j.

Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Wymogi formalne dotyczące sposoby sporządzenia umowy ustanawiającej hipotekę na danej nieruchomości zostały opisane w Kodeksie cywilnym. Treść odpowiednich artykułów jest następująca:

Podstawa prawna

Art. 158. Szczególna forma przeniesienia własności nieruchomości

Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. To samo dotyczy umowy przenoszącej własność, która zostaje zawarta w celu wykonania istniejącego uprzednio zobowiązania do przeniesienia własności nieruchomości; zobowiązanie powinno być w akcie wymienione.

Dz.U.2019.0.1145 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Ustanowienie hipoteki umownej

W przypadku ustanawiania hipoteki umownej niezbędne jest złożenie przez właściciela danej nieruchomości oficjalnego oświadczenia w formie umowy lub aktu notarialnego. Obowiązek taki nakłada na strony sam Kodeks cywilny,  w którym czytamy:

“Umowa zobowiązująca do przeniesienia własności nieruchomości powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.”

W dokumencie tym właściciel nieruchomości oświadcza, że wierzyciel (czyli bank) udzieli mu kredytu w ustalonej kwocie i na określony czas spłaty. On natomiast – w celu dokonania zabezpieczenia spłaty udzielonego finansowania – ustanowi na swojej nieruchomości hipotekę na rzecz wierzyciela.

Wyrażenie zgody jest kluczowe

Niezwykle istotnym elementem całego procesu ustanawiania hipoteki umownej jest to, aby w  akcie notarialnym lub umowie właściciel nieruchomości jednoznacznie wyraził zgodę na ustanowienie hipoteki na swojej nieruchomości.

Oświadczenie to stanie się prawnie obowiązujące z chwilą przyjęcia go przez wierzyciela, czyli instytucję kredytodawczą. Warto jednak nadmienić, iż hipoteka zostanie ustanowiona dopiero po dokonaniu odpowiedniego wpisu do księgi wieczystej. Zanim to nastąpi bank zabezpieczy całą wierzytelność ubezpieczeniem pomostowym,które opłacać będzie kredytobiorca.

Potrzebujesz szybkiej gotówki? Sprawdź także:

Kredyt online – do 200 000 zł online

Pożyczki na dowód – minimum formalności

Pożyczki bez baz – z minimalną weryfikacją w bazach

Pożyczki online bez weryfikacji – w pełni przez Internet

Wygaśnięcie hipoteki

Hipoteka nie jest ustanowiona na zawsze. Wygasa ona wraz z chwilą wygaśnięcia wierzytelności, którą zabezpiecza – czyli w większości przypadków wraz ze spłatą całego zobowiązania kredytowego.

Jeśli więc dany Konsument zaciągnie w banku kredyt hipoteczny na kupno domu, hipoteka ustanowiona na tej właśnie nieruchomości przestanie obowiązywać wtedy, gdy Kredytobiorca opłaci ostatnią ratę zobowiązania i zakończy spłatę kredytu.

W takiej sytuacji wierzyciel, czyli bank, powinien dopełnić wszelkich starań, by umożliwić wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej i pozwolić właścicielowi cieszyć się pełnią jego praw do nieruchomości. Wykreślenie owego wpisu może być dokonane na podstawie pisma zwieńczonego notarialnie poświadczonym podpisem, o ile przepisy szczególne nie przewidują inaczej.

Hipoteka umowna a przymusowa

W przeciwieństwie do hipoteki umownej, hipoteka przymusowa nie wymaga zgody właściciela nieruchomości na jej ustanowienie. Oznacza to, że w przypadku hipoteki przymusowej prawa do nieruchomości nadane są nie dobrowolnie, lecz na mocy odgórnego postanowienia.

Podstawa prawna

Art. 109. Zakres i pojęcie hipoteki przymusowej

1. Wierzyciel, którego wierzytelność jest stwierdzona tytułem wykonawczym, określonym w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym, może na podstawie
tego tytułu uzyskać hipotekę na wszystkich nieruchomościach dłużnika (hipoteka przymusowa).

Art. 110. Podstawy uzyskania hipoteki przymusowej

Hipotekę przymusową można uzyskać także na podstawie:

1) postanowienia sądu o udzieleniu zabezpieczenia;
2) postanowienia prokuratora;
3) decyzji administracyjnej, o ile przepisy szczególne tak stanowią, chociażby decyzja nie była ostateczna;
4) dokumentu zabezpieczenia […];
5) zarządzenia zabezpieczenia określonego w przepisach o postępowaniu egzekucyjnym w administracji […]..

Jak ustanowić hipotekę przymusową?

Aby prawnie ustanowić hipoteką przymusową i potwierdzić ją odpowiednim wpisem do księgi wieczystej, nie wystarczy sam wniosek wierzyciela. Konieczne będzie także przedłożenie tytułu wykonawczego, czyli na przykład prawomocnego orzeczenie sądu lub aktu notarialnego, w którym właściciel nieruchomości poddał się egzekucji sądowej.

Hipoteka przymusowa nie ma – jak przypadku hipoteki umownej – zastosowania w bankowości, a dokładnie w przypadku ustanawiania zabezpieczenia dla kredytu hipotecznego. Jest ona stosowana przede wszystkim jako środek postępowania egzekucyjnego wobec niewypłacalnego dłużnika.

author
Halszka Gronek
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Podobne artykuły

Wzrosła liczba niewypłacalnych firm

Święta za pasem, ale nie wszyscy mogą obchodzić je w spokoju i wyciszeniu. 21 grudnia wiodący  globalny ubezpieczyciel opublikował raport, z którego wynika, że w Polsce mamy do czynienia z dużym wzrostem liczby wypłacalności firm. Największe problemy obserwujemy w sektorze rolnym i spożywczym.

author
Dominika Byczek
24 grudnia 2018
Ekspertka finansowa, redaktorka, magister Uniwersytetu Gdańskiego. Z zadluzenia.com związana od 2014 roku, redaktor naczelna portalu do 2020 roku. Specjalizuje się w tworzeniu poradników finansowych.

Citibank o bezpiecznych zakupach w Internecie

Zakupy w Internecie w dobie wciąż rozprzestrzeniającego się koronawirusa stały się o wiele bardziej popularne niż dotychczas. To bardzo wygodne rozwiązanie dla osób, które na zewnątrz boją się o swoje bezpieczeństwo, ale również dla tych, którzy nie lubią tracić czasu stojąc w kolejkach. Niestety zakupy online mogą być równie niebezpieczne jak te w realnym świecie.

author
Patryk Byczek
14 maja 2020
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Oszczędności Polaków to 706 mld zł

Nastąpił wzrost oszczędności Polaków. Ile udało się nam zaoszczędzić na prywatnych rachunkach?

author
Aneta Jankowska
07 lipca 2018
Dziennikarka, ukończyła studia dziennikarskie na Uniwersytecie Gdańskim i zdobyła doświadczenie w Radiu MORS. Posiada praktyczne doświadczenie finansowe jako właścicielka kawiarni.

Posada przedstawiciela handlowego – jak liczyć czas pracy?

Przedstawicielstwo handlowe nie jest łatwą branżą. Setki godzin spędzonych w podróży, nieprzerwana dyspozycja telefoniczna, ciągły kontakt z klientami – to wszystko sprawia, że ciężko jednoznacznie ocenić, kiedy zaczyna, a kiedy kończy się czas pracy przedstawiciela. Wyliczenie nadgodzin nie jednemu kadrowemu spędziło sen z powiek. Jak się do tego zabrać?

author
Halszka Gronek
09 września 2019
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Darmowe Konto Internetowe Alior Banku

Alior Bank wprowadza do oferty darmowy rachunek osobisty: Konto Internetowe. Prowadzenie konta jest całkowicie darmowe. Co najważniejsze – bez dodatkowych warunków i ukrytych haczyków.

author
Patryk Byczek
24 lipca 2015
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Bank Pekao w Piastowie

Bank Pekao jest jednym z największych banków detalicznych w Polsce. Jedna z placówek banku mieści się w Piastowie – sprawdzamy godziny otwarcia, dane kontaktowe oraz ofertę oddziału.

author
Patryk Byczek
01 sierpnia 2019
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.
Porównaj