Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie finansowe, które umożliwia nam posiadanie wymarzonego mieszkania lub domu. Nieruchomości nie należą do najtańszych rzeczy, które możemy kupić, dlatego też kwoty takich kredytów zawsze są wysokie (wynoszą kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy, a niekiedy liczone są nawet w milionach). Kredyt hipoteczny to również sporo formalności i dokumentów, przez które niestety trzeba przejść. Dla osób ceniących sobie minimum dokumentów powstał kredyt online.

Takie finansowanie przyznawane jest zazwyczaj na około 20-25 lat, dlatego nie powinno nikogo dziwić, że w trakcie tak długiego okresu, nasza sytuacja życiowa może ulec zmianie i zostaniemy zmuszeni do sprzedaży mieszkania. Takich powodów jest mnóstwo, ale do najbardziej popularnych możemy zaliczyć nową pracę, przeprowadzkę do innego miasta lub za granicę oraz powiększenie rodziny. W obecnych czasach rosnące stopy procentowe w połączeniu z dwucyfrową inflacją, są kolejnym powodem sprzedaży mieszkań.

Klienci, którzy posiadają nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym, zastanawiają się czy można ją sprzedać. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to problematyczne, ale sprzedaż mieszkania z kredytem jest jak najbardziej możliwa. Bowiem to kredytobiorca jest cały czas właścicielem mieszkania i sam podejmuje decyzję dotyczące wynajęcia lub sprzedaży nieruchomości. Jest jednak pewne ograniczenie, które obliguje Klientów do informowania banku o jakiejkolwiek sprzedaży, ponieważ musimy uzyskać od niego kilka ważnych dokumentów, bez których nie sfinalizujemy transakcji.

Sam proces sprzedaży mieszkania z kredytem odbywa się w sposób standardowy. Przede wszystkim będziemy musieli zawrzeć umowę przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Zanim to jednak zrobimy, musimy uzyskać zgodę banku na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania.

Taki dokument jest niezwykle ważny dla kupującego, aby mieć pewność, że nie kupuje nieruchomości obciążonej długami. Będzie również wymagany w momencie stara się o kredyt hipoteczny. Zaświadczenie (inaczej promesa) jest ważne 30 dni, przez ten czas należy dokonać wszelkich formalności.

Sama zgoda banku na sprzedaż nieruchomości z hipoteką nie jest wymagana, pod warunkiem, że finansowanie spłacane jest terminowo. Składamy wniosek przede wszystkim o promesę oraz o zaświadczenie, które przedstawi kwotę jaką musimy wpłacić do banku, aby ten mógł zakończyć kredyt i udzielić zgody na wykreślenie z hipoteki.

Jak wspomnieliśmy wyżej, aby sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym, musimy dopełnić kilku formalności. W pierwszej kolejności musimy poinformować bank o zamiarze sprzedaży mieszkania lub domu oraz uzyskać promesę i zaświadczenie o ewentualnym zadłużeniu.

W zaświadczeniu powinny znaleźć się informacje takie jak:

• Saldo kredytu wraz z opłatami za wcześniejszą jego spłatę,

• Termin spłaty kredytu;

• Ewentualne saldo zadłużenia, które trzeba uregulować, by kredyt został uznany za spłacony,

• Dane kredytobiorcy;

• Numer konta, na które kupujący powinien wpłacić pieniądze;

• Zgoda banku na jednorazową spłatę wierzytelności.

Pamiętajmy, że zaświadczenie i promesa są ważne 30 dni i będą potrzebne już w momencie zawierania umowy przedwstępnej. Następnie sprzedający i kupujący będą musieli ustalić warunki zapłaty za nieruchomość. Może być ona podzielona na dwie części:

1) Część kwoty kupujący przelewa do banku i tym samym spłaca kredyt,

2) Ewentualną nadwyżkę przelewa na konto sprzedającego.

Oprócz wymienionych wyżej formalności, należy również zawrzeć umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Będziemy potrzebować takich dokumentów jak:

• akt notarialny nabycia nieruchomości w drodze kupna, darowizny lub spadku,
• aktualny odpis z księgi wieczystej,
• zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
• dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych.

Po wykonaniu wszystkich opisanych formalności, ostatnim zadaniem będzie wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych (musi to zrobić sprzedający).

Sprzedaż nieruchomości – z kredytem hipotecznym czy kredytem na wyciąg z konta – jest jak najbardziej możliwa. Po załatwieniu wstępnych formalności z bankiem, musimy rozpocząć poszukiwanie kupca. Możemy udać się do biura nieruchomości, które kompleksowo zadba o reklamę, albo samodzielnie wystawiać ogłoszenia na różne portale internetowe.

Osoby, które chcą sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym, zapewne zastanawiają się kiedy będzie to najkorzystniejsze. Tak naprawdę w każdym momencie trwania umowy kredytowej, możemy podjąć taką decyzję. Dzieje się tak, gdy powiększa się nam rodzina, wyprowadzamy się za granicę lub nie jesteśmy w stanie regularnie spłacać rat kredytowych.

Jeśli zdecydujemy się na takie rozwiązanie, nie musimy ujawniać jego powodów w banku. Musimy mieć jednak świadomość, że sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie zawsze jest opłacalna. Zdarza się tak, gdy cena nieruchomości nie pokryje kwoty kredytu i sprzedający będzie musiał dołożyć własną gotówkę. W takiej sytuacji można skorzystać z pożyczki na dowód.

Kredyt hipoteczny jest wysokim zobowiązaniem finansowym, przyznawanym na wiele lat. Jak wspomnieliśmy wyżej, nie ma prawnych przeciwwskazań, które mógłby uniemożliwić wcześniejszą spłatę hipoteki. Nasuwa się jednak pytanie, co w takiej sytuacji dzieje się z odsetkami?

Umowa kredytowa podpisywania jest pomiędzy Klientem i bankiem. Z warunków umowy wynika, że kredytodawca zobowiązuje się do wypłaty pieniędzy w zamian za comiesięczną spłatę powiększoną o odsetki, prowizję i inne opłaty. Jednak w ustawie o kredycie hipotecznym, znajdziemy informację o tym, że istnieje możliwość wcześniejszego uregulowania finansowania. Klient może wystąpić z wnioskiem o spłatę części lub całości zadłużenia.

Najważniejszą informacją, która wpływa na korzyść sprzedającego, jest to, że kredytobiorca może ubiegać się z banku o zwrot części poniesionych kosztów. Otóż chodzi o to, że całkowity koszt kredytu (czyli odsetki, prowizje itp.) powinien się zmniejszyć o okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.

Dla kredytodawcy wcześniejsza spłata zobowiązania nie jest korzystna, ponieważ w takiej sytuacji traci część odsetek, które trafiłby na jego konto. Niektóre banki, aby nie odczuć straty, naliczają opłatę za przedterminową spłatę kredytu hipotecznego. Pamiętajmy, że taka informacja powinna znaleźć się w umowie kredytowej.