Kredyt hipoteczny a pożyczka hipoteczna – różnice

Posługując się fachową definicją, kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem udzielanym przez instytucję finansową na ustalone cele mieszkaniowe klienta, po ustanowieniu zabezpieczenia w postaci wpisu hipoteki na rzecz banku do księgi wieczystej nieruchomości. Co to oznacza?

Kredyt hipoteczny na cel mieszkaniowy

Kredyt hipoteczny to kredyt (umowa obowiązująca na mocy specjalnych przepisów prawa) zaciągany na cel mieszkaniowy, czyli przykładowo na zakup mieszkania, budynku, domu bądź działki. Istotą takiego kredytu jest zabezpieczenie wierzytelności hipoteką, czyli dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości, który blokować będzie pewne ruchy cywilnoprawne właściciela (przykładowo nie będzie on mógł sprzedać nieruchomości bez zgody banku posiadającego hipotekę).

PODSTAWA PRAWNA

Art. 3. Umowa o kredyt hipoteczny

1. Przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

1) prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy […];

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

4) udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

Źródło: Dz.U.2017.0.819 – Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

Kredyt hipoteczny z hipoteką umowną

Hipoteka ustanowiona na kredytowanej nieruchomości ma jeden podstawowy cel: umożliwia ona zabezpieczenie kredytu (wierzytelności) poprzez nadanie wierzycielowi prawa do dochodzenia należności z tej nieruchomości. Kwestię tę reguluje Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece:

PODSTAWA PRAWNA

Art. 65. Pojęcie, przedmiot i zakres hipoteki

1. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (hipoteka).

Źródło: Dz.U.2019.0.2204 t.j. – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Pożyczka hipoteczna może, lecz nie musi być tym samym, co kredyt hipoteczny. Wszystko to zależy od faktu spełnienia warunków opisanych w treści ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami:

PODSTAWA PRAWNA

Art. 3. Umowa o kredyt hipoteczny

2. Za umowę o kredyt hipoteczny uważa się w szczególności umowę:

1) pożyczki,

[…].

– o ile spełnia warunki określone w ust. 1.

Źródło: Dz.U.2017.0.819 – Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

Jak stanowi podstawa prawna, pożyczkę hipoteczną można uznać za kredyt hipoteczny tylko wtedy, kiedy będzie ona zaciągnięta na cel mieszkaniowy niezwiązany z działalnością gospodarczą i kiedy zabezpieczeniowa zostanie hipoteką umowną lub innym prawem związanym związany z nieruchomością mieszkalną.

Pożyczki hipoteczne w praktyce

W praktyce pożyczkodawcy oferujący pożyczki hipoteczne nie oferują produktów tożsamych z kredytami hipotecznymi – nie spełniają one bowiem definicyjnych warunków uznania za kredyt hipoteczny.

Oferty pożyczek hipotecznych dotyczą produktów finansowych wypłacanych na dowolny cel, przy czym finansowanie zabezpieczone jest pewnym prawem związanym związany z nieruchomością mieszkalną. Zazwyczaj jest to hipoteka umowna, czyli wpis do księgi wieczystej zabezpieczający wierzytelność na rzecz pożyczkodawcy. Czasami jednak pożyczkodawcy decydują się na udzielenie pożyczki po zastaw nieruchomości – nie jest to już pożyczka hipoteczna sensu stricto.

W większości przypadków pożyczki oferowane przez instytucje pożyczkowe nie spełniają podstawowego warunku uznania ich za kredyt hipoteczny – nie są one celowe. Oznacza to, iż gotówkę wypłaconą w wyniku pozytywnej decyzji pożyczkowej możemy spożytkować na dowolny cel, a nie, tak jak w przypadku kredytu hipotecznego, na cel mieszkaniowy.

Ustawa o o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami ustanawia, iż umowa o kredyt hipoteczny to umowa dotycząca finansowania przeznaczonego na:

“sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy […]; spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu; prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części; udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.”

Z kolei w przypadku pożyczki (także tej hipotecznej) cel finansowania jest dowolny. Ustawa regulująca kwestię funkcjonowania instytucji pożyczki, Kodeks cywilny, w żaden sposób nie obostrza kwestii konkretnego celu wypłaty pożyczki. W akcie prawnym czytamy, co następuje:

PODSTAWA PRAWNA

Art. 720. Umowa pożyczki

§ 1. Przez umowę pożyczki dający pożyczkę zobowiązuje się przenieść na własność biorącego określoną ilość pieniędzy albo rzeczy oznaczonych tylko co do gatunku, a biorący zobowiązuje się zwrócić tę samą ilość pieniędzy albo tę samą ilość rzeczy tego samego gatunku i tej samej jakości.

Źródło: Dz.U.2019.0.1145 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Kredyt i pożyczka hipoteczna mogą być zasadniczo tym samym produktem, o ile spełnione są warunki definicyjne kredytu hipotecznego (jest on zaciągnięty na cel mieszkaniowy i zabezpiecza się go hipoteką umowną). W większości przypadków pożyczki oferowane przez instytucje pożyczkowe nie spełniają jednak pierwszego warunku. Oznacza to, iż gotówkę wypłaconą w wyniku pozytywnej decyzji pożyczkowej możemy spożytkować na dowolny cel. 

W przypadku tego typu  pożyczek pozostaje jednak spełniony warunki drugi, czyli zabezpieczenie hipoteką. Pożyczki i kredyty hipoteczne są do siebie podobne właśnie ze względu na zabezpieczenie w postaci uczynienia wpisu do księgi wieczystej o wierzytelności z tytułu umowy bankowej. Warto jednak dodać, iż wierzytelność zabezpieczona hipoteką to raptem jedna z form hipoteki w rozumieniu przepisów o księgach wieczystych i hipotece. Ustawa przewiduje także następujące formy:

PODSTAWA PRAWNA

Art. 65. Pojęcie, przedmiot i zakres hipoteki

2. Przedmiotem hipoteki może być także:

1) użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;

2) spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;

3) wierzytelność zabezpieczona hipoteką.

3. Hipoteką może być obciążona część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela, oraz przysługujący współuprawnionemu udział we wspólności praw wymienionych w ust. 2 pkt 1 i 2.

Źródło: Dz.U.2019.0.2204 t.j. – Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Wybór między pożyczką a kredytem hipotecznym zależy przede wszystkim od tego, jaki jest cel finansowania. Jeśli zależy nam na zaciągnięciu finansowania typowo na cele mieszkaniowe (przykładowo na zakup działki czy domu), powinniśmy skorzystać z kredytu hipotecznego.

Jeśli chcemy uzyskać finansowanie na dowolny cel, ale z braku innych zabezpieczeń jesteśmy skłonni ustanowić hipotekę umowną na posiadanej przez nas nieruchomości, możemy skorzystać z jednej z ofert pożyczki hipotecznej. Tego typu produkty oferowane są nie tylko przez banki, lecz także SKOK-i i wiele firm pożyczkowych.

Jeszcze inne rozwiązanie rekomendujemy, jeśli potrzebujemy pieniędzy na cel mieszkaniowy, jednak kwota finansowania jest relatywnie mała (na przykład 40 tysięcy złotych). W takim wypadku rekomendujemy skorzystanie z kredytu gotówkowego lub – jeśli taki jest cel naszego finansowania – kredytu na remont mieszkania.

Kredyt hipoteczny jest rodzajem zobowiązania udzielanego przez instytucję finansową na cele mieszkaniowe, takie jak zakup mieszkania, budynku, domu lub działki. Kluczowym elementem kredytu hipotecznego jest ustanowienie zabezpieczenia w postaci hipoteki na nieruchomości, co oznacza wpis hipoteki do księgi wieczystej danej nieruchomości. Wartością tego zabezpieczenia jest to, że pozwala ono bankowi dochodzić swoich praw do nieruchomości w przypadku niespłacenia kredytu przez klienta.

Pożyczka hipoteczna, z kolei, może być podobna do kredytu hipotecznego pod względem zabezpieczenia hipotecznego, ale niekoniecznie musi mieć ten sam cel mieszkaniowy. Może być udzielana na dowolny cel, ale nadal jest zabezpieczona hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną.

Podstawową różnicą między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną jest cel finansowania. Kredyt hipoteczny jest przeznaczony wyłącznie na cele mieszkaniowe, podczas gdy pożyczka hipoteczna może być wykorzystana na dowolny cel.

Ostatecznie wybór między kredytem hipotecznym a pożyczką hipoteczną zależy od twoich potrzeb finansowych i celu, na jaki potrzebujesz środków. Jeśli planujesz zakup lub remont nieruchomości, kredyt hipoteczny może być odpowiednią opcją. Natomiast jeśli potrzebujesz finansowania na inne cele i jesteś gotów zabezpieczyć je hipoteką, możesz rozważyć pożyczkę hipoteczną. Warto zawsze dokładnie analizować oferty i porównywać warunki, aby wybrać najlepszą opcję dostosowaną do własnych potrzeb i możliwości finansowych.