Licytacja nieruchomości

Spis treści:
1. Na czym polega licytacja nieruchomości? 
2. Od długu do licytacji.
3. Podstawa prawna.
4. Kto może wziąć udział w licytacji? 
5. Jak wygląda licytacja nieruchomości?
6. Koszt nieruchomości.
7. Pierwsza licytacja nieruchomości.
8. Druga licytacja nieruchomości. 

NA CZYM POLEGA LICYTACJA NIERUCHOMOŚCI?

Licytacja nieruchomości to jeden ze sposobów na spieniężenie majątku osoby zadłużonej. Jest to ostatni etap egzekucji z nieruchomości. Sądowa licytacja nieruchomości następuje zawsze po oficjalnym zajęciu nieruchomości przez komornika i oszacowaniu jej wartości. 
 

Cena, od której rozpoczyna się licytacja nieruchomości, jest zawsze niższa niż cena rynkowa, dlatego jest to szansa na okazyjny zakup mieszkania lub domu. W przypadku niewielu chętnych można nabyć nieruchomość za nawet 2/3 wartości rynkowej. 
 

Nieruchomość sprzedawana jest zawsze w drodze licytacji publicznej, co oznacza, że informacja o licytacji obwieszczana jest w taki sposób, by mógł do niej dotrzeć każdy potencjalny zainteresowany. Ogłoszenia o licytacjach znajdziemy:
– na stronie Krajowej Rady Komorniczej,
– na stronach internetowych konkretnych komorników prowadzących licytację,
– w siedzibie sądu prowadzącego licytację,
– w lokalnych mediach (gazetach, telewizji). 

Niektóre kancelarie umożliwiają nawet włączenie newslettera, czyli bezpłatnych powiadomień o nowych licytacjach przeprowadzanych np.: w danym mieście. Zlicytowane mogą zostać nie tylko domy i mieszkania, ale wszystkie nieruchomości należące do dłużnika, czyli także np.: budynki handlowe. 


 

OD DŁUGU DO LICYTACJI

Aby dług mógł być egzekwowany na drodze licytacji komorniczej, wierzyciel musi doprowadzić do zajęcia nieruchomości przez komornika. Następnie:
1. Dłużnik otrzymuje wezwanie do uregulowania należności w ciągu 2 tygodni od otrzymania dokumentu.
2. Komornik dokonuje wpisu do hipoteki z informacją o wszczęciu egzekucji komorniczej.
3. Po upływie 2 tygodni, w przypadku nieuregulowania należności, wierzyciel występuje do komornika z wnioskiem o oszacowanie wartości nieruchomości i jej opis (dokonuje tego biegły na polecenie komornika).
4. Komornik wyznacza nienegocjowalny termin licytacji.
5. Informacja o terminie jest podawana do wiadomości publicznej.
6. Po upływie minimum dwóch tygodni licytacja jest przeprowadzana w terminie zapowiedzianym przez komornika. 


 

PODSTAWA PRAWNA

Licytacja nieruchomości uregulowana jest przez przepisy Kodeksu postępowania cywilnego. Poświęcono temu cały rozdział szósty (artykuły 972 – 986). 
 

Rozdział 6. Licytacja
Art. 972. Zasady licytacji nieruchomości
Licytacja odbywa się publicznie w obecności i pod nadzorem sędziego albo referendarza sądowego.
Dz.U.2018.0.1360 t.j. – Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego


 

KTO MOŻE WZIĄĆ UDZIAŁ W LICYTACJI?

W licytacji może uczestniczyć każda osoba pełnoletnia. Podczas licytacji nie trzeba stawiać się osobiście – można upoważnić o licytacji pełnomocnika, jednakże trzeba to wcześniej poświadczyć urzędowo.
 

W licytacji nie mogą uczestniczyć jedynie:
– dłużnik,
– komornik,
– małżonkowie, dzieci, rodzice i rodzeństwo dłużnika i komornika,
– osoby obecne na licytacji z racji urzędu,
– osoby, które nie wykonały warunków poprzedniej licytacji,
– osoby, które do nabycia nieruchomości potrzebuję zezwolenia organu państwowego, a takiego zezwolenia nie przedstawią. 

Ile osób musi wziąć udział w licytacji, by ta była ważna? Jedna. Obecność jednego licytanta wystarczy, by mógł on wziąć zgodnie z prawem zlicytować nieruchomość za podaną przez siebie kwotę. 


 

JAK WYGLĄDA LICYTACJA NIERUCHOMOŚCI?

Licytacja nieruchomości odbywa się w sądzie i jest prowadzona przez komornika w obecności sędziego. Warunkiem przystąpienia przez licytantów do licytacji jest wpłacenie rękojmii w wysokości 1/10 sumy oszacowania. W przypadku:
– wygrania licytacji – kwota rękojmii liczona jest na poczet zapłaty,
– przegrania licytacji – kwota rękojmii jest zwracana. 
 

Suma oszacowania jest podana przez komornika już przy publicznym ogłoszeniu o licytacji. W trakcie rozprawy ponownie do wiadomości zebranych na sali sądowej podawane jest:
– oznaczenie nieruchomości, czyli przedmiot przetargu,
– cena wywołania (w przypadku pierwszej licytacji jest to 3/4 kwoty oszacowania, a w drugiej licytacji już tylko 2/3 kwoty oszacowania),
– kwotę rękojmii (czyli 10% kwoty oszacowania),
– termin uiszczenia ceny nabycia – komornik uświadamia wszystkim licytatorom, że w przypadku wygrania licytacji są oni zobowiązani do uiszczenia zapłaty w ciągu dwóch tygodni. 

Komornik przed rozpoczęciem licytacji przedstawia także, jakie ewentualne obciążenia finansowe dotyczą licytowanej nieruchomości – czy nie ma ona zaległości w podatkach albo daninach publicznych. Opisane zostają także prawa, które obciążają nieruchomość, czyli np.: służebność drogi koniecznej czy służebność przesyłu. 
 

Jeżeli w przypadku jednego dłużnika ma zostać zlicytowanych kilka nieruchomości albo kilka części jednej nieruchomości, dłużnik może wskazać, które z nich powinny zostać zlicytowane najpierw. Korzystna sprzedaż pierwszej nieruchomości może bowiem sprawić, że kolejne licytacje nie będą już konieczne (w sytuacji zaspokojenia wierzyciela egzekucja pozostałych nieruchomości lub ich części zostanie umorzona). Prawo to chroni interesy dłużnika. 


 

LICYTACJA – KOSZT NIERUCHOMOŚCI

Cena wywoławcza podczas licytacji nieruchomości jest zawsze niższa, niż rynkowa cena danego domu lub mieszkania. Wartość nieruchomości jest zawsze szacowana przez biegłego jako średnia wartość rynkowa. Kwota ta nie jest jednak ceną wywoławczą. W przypadku pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi 3/4 wartości oszacowanej przez biegłego, a w przypadku drugiej już 2/3 tej kwoty. 
 

Cena nieruchomości w drodze licytacji może oczywiście wzrosnąć do kwoty rynkowej, jeżeli jednak będziemy jedynymi licytantami to może nam się udać kupić lokal po cenie bardzo atrakcyjnej (znacznie niższej od rynkowej wartości) i być może sprzedać go z zyskiem.
 

Dlaczego cena wywoławcza jest tak niska?

Po pierwsze – dlatego, żeby było łatwo sprzedać licytowaną nieruchomość, ponieważ dłużnik, do którego ona należy, pilnie potrzebuje pieniędzy na spłatę swojego zadłużenia. Po drugie – dlatego, że warunki, w jakich przeprowadzana jest licytacja, są skrajnie niesprzyjające. Terminu oraz miejsca licytacji nie można negocjować, a często i opis nieruchomości przeznaczonej do licytacji nie jest w pełni kompletny, jeżeli dłużnik na czas nie dostarczy odpowiednich dokumentów. 


 

PIERWSZA LICYTACJA NIERUCHOMOŚCI

Pierwsza licytacja nieruchomości rozpoczyna się od podania przez komornika ceny wywoławczej. Następnie licytatorzy ustnie składają coraz wyższe oferty cenowe, za które są gotowi nabyć nieruchomość. Każda oferta nazywana jest postąpieniem.
 

Nie można przebijać oferty o kwoty małe – minimalna kwota postąpienia wynosi 1% ceny wywoławczej z zaokrągleniem do pełnych złotówek (w górę). Prześledźmy to na przykładzie.

LICYTACJA PIERWSZA
Wartość nieruchomości: 200 000 zł

Cena wywoławcza: 150 000 zł
Kwota postąpienia: 1500 zł
Minimalna cena pierwszego przebicia: 151 500 zł

Licytanci przebijają się nawzajem za każdym razem dodając do kwoty minimalnie kwotę postąpienia (czyli 1% ceny wywoławczej). Licytacja kończy się wtedy, gdy oferty przestaną być składane.
 

Komornik 3 razy obwieszcza, że w przypadku niezgłoszenia się licytatorów, kwotą zwycięską będzie kwota aktualnie najwyższa i jeżeli nikt nie zgłosi przebicia, przetarg jest zamykany. Licytator, który zaoferował najwyższą kwotę, jest wskazywany przez komornika jako nabywca nieruchomości drogą licytacji. 
 

Jeżeli kwota zadeklarowana w licytacji zostanie przez licytatora wpłacona, sąd natychmiast wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Oznacza to, że własność zostaje przeniesiona na nowego właściciela poprzez dokonanie wpisu w księdze wieczystej. W tym momencie dłużnik musi oficjalnie opuścić zlicytowany lokal i zabrać z niego wszystkie swoje rzeczy osobiste.


 

DRUGA LICYTACJA NIERUCHOMOŚCI

Jeżeli pierwsza licytacja nie przyniesie oczekiwanego skutku, to znaczy nieruchomość nie zostanie sprzedana, komornik na wniosek wierzyciela wyznaczy kolejny termin – tak zwaną drugą licytację. Jej warunki są jeszcze korzystniejsze z punktu widzenia licytatora. 
 

Podczas drugiej licytacji kwota postąpienia nadal wynosi 1% ceny wywoławczej, ale  w tym przypadku jest to kwota niższa, ponieważ wynosi jedynie 2/3 wartości nieruchomości ocenionej przez biegłego. Prześledźmy to ponownie na tym samym przykładzie.

LICYTACJA DRUGA

Wartość nieruchomości: 200 000 zł
Cena wywoławcza: 133 333 zł
Kwota postąpienia: 1334 zł
Minimalna cena pierwszego przebicia: 134667 zł
 

Widać zatem jasno, że przy drugiej licytacji nieruchomość można nabyć za kwotę jeszcze niższą niż w pierwszej.