Dla wielu osób, które starają się o kredyt hipoteczny, wkład własny stanowi największy problem, z jakim muszą sobie poradzić, by zyskać pieniądze na spełnienie swoich mieszkaniowych marzeń. Wychodząc na przeciw oczekiwaniom czytelników, sprawdziliśmy najnowsze wytyczne KNF-u w sprawie wkładu własnego. Wszystkich zainteresowanych zapraszamy do lektury!

Autor: Halszka Gronek
Dodano: 09.03.2020
Udostępnij:

Spis treści:

1. Co to jest wkład własny – definicja.
2. Wkład własny – wytyczne KNF.
3. Co może być wkładem własnym?
4. Kiedy banki wymagają wkładu?
5. Wkład własny 2018 – wymogi.
6. Wkład własny 2019 – wymogi.
7. Czy można dostać kredyt bez wkładu?

 

CO TO JEST WKŁAD WŁASNY – DEFINICJA

W terminologii bankowej wkład własny to nic innego, jak odpowiedni udział klienta w inwestycji finansowanej przez bank. Oznacza to, że wkład własny jest po prostu dobrem (najczęściej kwotą pieniężną), które kredytodawca wnosi na rzecz finansowanego przez bank zakupu.

Prawdą jest, że wkładem własnym w przypadku kredytu hipotecznego są najczęściej pieniądze. Banki nie udzielają kredytów na dom, jeśli konsument z własnej kieszeni nie opłaci części inwestycji lub jeśli nie dołoży wskazanej sumy pieniędzy do całkowitego kosztu zakupu czy budowy domu.

Sprawa jest więc prosta – jeśli chcesz wziąć kredyt na dom, musisz posiadać odłożone środki. Jeśli nie posiadasz żadnych dóbr, które mogłyby zostać wliczone na rzecz inwestycji, nie otrzymasz kredytu hipotecznego w banku działającym na polskim rynku.

 

WKŁAD WŁASNY – WYTYCZNE KFN

Od 2014 roku banki wymagają, aby klienci, którzy chcą uzyskać kredyt hipoteczny, dysponowali odpowiednim wkładem własnym. Wszystko to za sprawą wydanych wówczas wytycznych Komisji Nadzoru Finansowego, które zniosły możliwość istnienia na polskim rynku bankowym kredytów hipotecznych bez wkładu własnego. W Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego z czerwca 2013 roku czytamy, co następuje:

§

PODSTAWA PRAWNA

Rekomendacja 10

W przypadku ekspozycji związanej z finansowaniem nieruchomości, bank nie powinien kredytować pełnej wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia. Przy czym bank może za wkład własny uznać wartość nieruchomości gruntowej na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania.


Źródło: Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (Warszawa, czerwiec 2013 r.)

Wkład własny – wysokość w 2020

Wysokość wymaganego przez banki wkładu własnego zaczęła rosnąć o 5% co roku, poczynając od 2014 roku, a kończąc na roku 2017, gdy wymagana wartość wkładu własnego wynosiła odpowiednio 20% wartości całej inwestycji.

Wymóg 20% wkładu własnego jest obecnie obowiązującym. Warto jednak zauważyć, iż w kilku bankach działających na polskim rynku wciąż dostępne są oferty na zakup nieruchomości przy minimalnym wkładzie własnym wynoszącym 10% – o ile kwota brakująca do tak zwanego „bezpiecznego pułapu” zostanie dodatkowo doubezpieczona.

 

CO MOŻE BYĆ WKŁADEM WŁASNYM?

Najczęściej przedkładaną formą wkładu własnego jest gotówka, czyli odpowiednio wysoka wartość pieniężna wnoszona na poczet całej inwestycji. Przykładowo jeśli koszt z zakupu mieszkania wynosi 200 000 złotych, my powinniśmy dysponować gotówką w kwocie conajmniej 40 000 złotych (20% inwestycji), by móc ubiegać się o kredyt hipoteczny.

Fakt najczęstszego wybrania gotówki jako formy wkładu własnego nie oznacza jednak, iż banki nie dopuszczają możliwości wniesienia wkładów własnych w innej postaci.

W przypadku budowy domu wkładem uznanym za odpowiedni przez bank może być własna działka budowlana konsumenta czy też wartość wykonanych przez klienta prac budowlanych. Wymagany wkład własny można przedstawić również w formie dodatkowego zabezpieczenia na innej nieruchomości czy też jako wkładu na książeczce mieszkaniowej.

Pomocny okazać się może także program „Mieszkanie dla Młodych”, którego dofinansowanie zastępuje konieczność wykładania przez klientów własnej gotówki. Jeśli nie jesteśmy jednak zainteresowani żadną z tych alternatywny opcji, będziemy zmuszeni przedłożyć własne pieniądze – o ile nie pochodzą one z innego kredytu. W tej kwestii banki stawiają jasne  i rygorystyczne warunki – oczywiście za sprawą Rekomendacji S Komisji Nadzoru Finansowego:

§

PODSTAWA PRAWNA

Rekomendacja 10

3.  Na poczet wkładu własnego, bank może zaliczyć wartość nieruchomości gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej), na której docelowo znajdować się będzie nieruchomość stanowiąca przedmiot kredytowania.

6.  W przypadku uznania przez bank za wkład własny wartości nieruchomości gruntowej (niezabudowanej lub zabudowanej), na której docelowo znajdować się będzie kredytowana nieruchomość, konieczne jest zweryfikowanie czy nieruchomość ta nie jest obciążona hipoteką. W sytuacji, gdy bank ustalił, iż nieruchomość – na której docelowo znajdować się będzie kredytowana nieruchomość – jest obciążona hipoteką, bank ocenia w jakiej części wartość tej nieruchomości może zostać uznana jako wkład własny.

7.  Bank powinien upewnić się, że środki finansowe kredytobiorcy przeznaczone na wkład własny nie pochodzą z kredytu, pożyczki lub dotacji […].


Źródło: Rekomendacja S dotycząca dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie (Warszawa, grudzień 2019 r.)

 

KIEDY BANKI WYMAGAJĄ WKŁADU?

Banki, które funkcjonują na polskim rynku finansowym, wymagają przedłożenia wkładu własnego w przypadku kredytów hipotecznych –  czyli finansowań na zakup mieszania, domu czy też na budowę własnego lokum.

Jeżeli zastanawiamy się więc nad wzięciem kredytu hipotecznego, musimy mieć na uwadze, iż pracownik banku spyta nas o wkład własny i jego formę – i to niemal od razu, gdy tylko zechcemy poznać szczegóły oferty hipotecznej.

Nasz wniosek o przyznanie kredytu na zakup lub budowę własnego lokum zostanie „z automatu” odrzucony, gdy nie wykażemy odpowiednio wysokiego wkładu własnego. Przepisy te są praktycznie nie do obejścia.

 

WKŁAD WŁASNY 2020 – WYMOGI

W 2013 roku Komisja Nadzoru Finansowego ogłosiła Rekomendacje „S”, czyli szereg ulepszeń prawno-formalnych, których wdrożenie przez banki miało na celu zabezpieczenie interesów zarówno banku, jak i jego Klienta.

Rekomendacja KNF-u ustaliła ostateczny pułap wkładu własnego, jaki obowiązuje także teraz, w roku 2012o, na równowartość 20% wartości inwestycji. Nie wszystkie banki dostosowały się do tego przepisu – niektóre wciąż jeszcze oferują kredyty z wkładem własnym wysokości 10%, ale tylko pod warunkiem, że kredytobiorca wykupi dodatkowe ubezpieczenie niskiego wkładu własnego.

Warto także dodać, że w Rekomendacji S uwzględniono także polecenia wielu innych zmian. KNF zalecił bankom działającym na rynku polskim udzielanie kredytów tylko w tej walucie, w której kredytobiorca uzyskuje przychód, a także udzielanie ich na maksymalny okres 35 lat. Wszystkie te zmiany  prawne wynikają z obserwacji praktyki bankowej i licznych kryzysów, jakie miały miejsce na rynku finansowym na przełomie ostatniej dekady.

 

CZY MOŻNA DOSTAĆ KREDYT BEZ WKŁADU?

Obecne dyrektywy Komisji Nadzoru Finansowego przekreślają szansę na otrzymanie kredytu hipotecznego bez wkładu własnego. Warto jednak mieć na uwadze to, że wkład własny nie musi być odpowiednio wyliczoną kwotą pieniężną, lecz także innym, niegotówkowym dobrem.

Aby uzyskać kredy możemy pomyśleć o zabezpieczeniu go na inną nieruchomość – czyli poręczeniem nowego zobowiązania posiadaną już nieruchomością – pod warunkiem jej straty w przypadku niewypłacenia się.

Bywa też tak, że w uzyskaniu kredytu hipotecznego bez wkładu własnego pomoże nam sam deweloper. Niektórzy z nich proponują bowiem swym klientom specjalną pożyczkę na wkład własny.

Kredyt hipoteczny bez wkładu własnego można uzyskać także dzięki zawyżeniu wartości nieruchomości, czyli kupieniu mieszkania lub domu po okazyjnie niskiej cenie, jaka znacznie odstaje od rynkowych standardów. To będzie dla nas podwójna korzyść – jednak takich okazji, jak wiadomo, ze święcą szukać.

Komentarze