Zadłużone mieszkanie – co zrobić?

Zadłużone mieszkanie może przysporzyć wielu kłopotów. Taki stan rzeczy jest problematyczny nie tylko dla osoby płacącej, ale także dla drugiej strony. Rozwiązaniem problemu może być egzekucja komornicza, jednak w najgorszym wypadku będzie to eksmisja. Zadłużenie mieszkania powstaje najczęściej z dwóch powodów. Są to:

• zadłużenie hipoteczne – zainteresowanie mieszkaniami na własność ciągle rośnie co sprawia, że coraz więcej osób chce sfinansować zakup nieruchomości za pomocą kredytu hipotecznego. Zabezpieczeniem takiej formy zobowiązania jest hipoteka. Oznacza to, że w przypadku nieregulowania rat kredytu, bank przejmuje zadłużoną nieruchomość,
• zadłużenie czynszowe – w tym wypadku przedmiotem zadłużenia jest czynsz, ale także inne opłaty. Mogą to być rachunki za prąd, wodę, internet, telewizję czy telefon.

Z każdego rodzaju zadłużenia da się wyjść, unikając poważniejszych konsekwencji. Zależy to od kilku czynników, ale przede wszystkim od tego jak długo zalegamy z płatnościami. Powstałe zadłużenie często wiąże się z sytuacjami losowymi, z których kredytodawcy zdają sobie sprawę. Jeśli dług powstał w ich skutek należy od razu poinformować wierzyciela, a także podjąć próbę mediacji. Dzięki temu możemy uniknąć przykrych konsekwencji związanych z niespłacaniem i brakiem kontaktu z naszej strony.

Najważniejszym etapem w procesie oddłużania jest oczywiście spłata przeterminowanych płatności. Należy podjąć wszystkie kroki, które pomogą uniknąć sytuacji wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank. Oprócz oczywistej spłaty zadłużenia istnieje kilka innych czynności, które pozwolą na pozbycie się długu.

Ta forma zadłużenia jest jedną z najczęściej występujących. Konsekwencją braku płatności jest narastający w banku dług. Mimo tego z każdego długu można wyjść. Bank nie ucieka się od razu do radykalnych kroków takich jak eksmisja. Przed ostatecznym etapem jest wiele innych, a wraz z nimi sporo czasu i możliwości na uregulowanie zadłużenia.

Najczęściej przed powstaniem długu w banku jesteśmy świadomi swoich kłopotów finansowych. Taką informacją należy niezwłocznie podzielić się z wierzycielem. Dług jest problematyczny dla obu stron i z tego powodu każdej z nich zależy na jak najszybszym i możliwie korzystnym  rozwiązaniu kłopotliwej sytuacji. Drugim krokiem, zaraz po poinformowaniu banku o nadchodzących problemach z płatnością, jest możliwość odroczenia spłaty poprzez wakacje kredytowe. W zależności od konkretnego banku otrzymujemy od 1 miesiąca do nawet 3 miesięcy dodatkowego czasu. W trudnej sytuacji możemy sprawdzić sposoby na wyjście z długów.

Jeśli jednak doszło już do sytuacji, w której powstał dług, musimy zadać sobie pytanie jak duży jest problem. Jeżeli jest to:

• zadłużenie w spłacie pojedynczej raty – ta sytuacja nie powoduje od razu skierowania zadłużenia do firmy windykacyjnej. Najważniejsze jest jak najszybsze pozbycie się tego zadłużenia i natychmiastowa próba mediacji z bankiem,
• zadłużenie jest większe, a sprawa została przekazana firmie windykacyjnej – jeżeli doszło do takiej sytuacji należy pamiętać o tym aby nie ignorować wierzyciela. Na typ etapie jest nim już firma windykacyjna. Możemy podjąć próbę negocjowania rozłożenia spłaty długu na mniejsze raty, które będą dla nas łatwiejsze do spłacenia,
• prawomocny wyrok sądu – ten etap niesie za sobą przykre konsekwencje ponieważ zostaje wszczęte postępowanie egzekucyjne. Nie mamy już możliwości negocjowania spłaty. Komornik rozpoczyna wycenę, a następnie zajmuje i sprzedaje posiadane przez nas ruchomości. Te działania mają na celu uregulowanie zadłużenia. Jeżeli dług nie jest bardzo wysoki, a pozyskane przez komornika środki wystarczą na spłatę, etap jest zakończony. Jeśli jednak okaże się, że nie będą one wystarczające lub komornik nie będzie miał możliwości na zajęcie ruchomości, rozpoczyna się licytacja komornicza nieruchomości. Niestety prowadzi ona do eksmisji obecnych mieszkańców.

Z możliwości otrzymania mieszkania socjalnego mogą skorzystać osoby, które znajdują się w bardzo ciężkiej sytuacji finansowej. Taką nieruchomość możemy otrzymać z przydziału za minimalne kwoty. Warunkiem jest osiąganie najniższych dochodów lub ich całkowity brak. Mimo niskich kosztów, za takie mieszkanie trzeba zapłacić i właśnie z tego powodu może powstać dług. Umowa najmu, którą podpisują mieszkańcy jest ograniczona czasowo. Jeżeli do momentu jej zakończenia nie zostanie ono spłacone to umowa nie będzie mogła zostać przedłużona.

Oddłużenie mieszkania socjalnego jest możliwe jednak działania są mocno ograniczone. W tym wypadku należy po prostu uregulować zaległości ponieważ zadłużenie uniemożliwia podpisanie kolejnej umowy najmu. Jedną z dostępnych opcji jest restrukturyzacja zadłużenia. Polega ona między innymi na rozłożeniu płatności na raty. Kolejnym rozwiązaniem może być umorzenie odsetek, które powstają w wyniku niespłacanego zadłużenia. W przypadku kilku zaciągniętych zobowiązań możemy skorzystać z kredytu oddłużeniowego.

Mieszkanie komunalne otrzymuje się na podobnej zasadzie przydziału nieruchomości. Różnica polega na tym, że aby mieszkanie komunalne zostało nam przydzielone nie musimy znajdować się w skrajnie trudnej sytuacji. Następuje to na podstawie wniosku i jest zależne od otrzymywanych dochodów. W każdej gminie limit ten może być różny. W wypadku zadłużenia mieszkania komunalnego mamy do wyboru więcej możliwości wyjścia z długów niż przy zadłużeniu mieszkania socjalnego.

Niektóre gminy proponują także możliwość odpracowania długu. Oferują one prace dodatkowe, które pomogą zmniejszyć wartość zadłużenia. Są to między innymi:

• utrzymywanie terenów zielonych,
• prace naprawcze,
• usługi sprzątające,
• prace biurowe.

Zaleganie z płatnościami za czynsz może być powodem eksmisji z mieszkania własnościowego. Jest to jednak etap końcowy i bardzo radykalny. Jak w każdym przypadku, warunki spłaty można negocjować. Najpewniej wezwanie do spłaty zadłużenia pojawi się dopiero po pół roku nieregulowania zobowiązania. Pierwszym etapem jest upomnienie ze spółdzielni mieszkaniowym. Należy pamiętać, że w każdym przypadku najlepszym rozwiązaniem będzie kontakt i próba negocjacji z wierzycielem.

Kolejnym krokiem jest zawiadomienie firmy windykacyjnej, co może zakończyć się egzekucją komorniczą, a w najgorszym wypadku eksmisją. Zadłużenie tego typu zostanie wpisane również w rejestr dłużników BIG. Taka informacja z pewnością uniemożliwi nam dalsze zaciąganie innych zobowiązań. Jeśli jednak potrzebujemy dodatkowych środków możemy skorzystać z kredytu dla zadłużonych.

O przedawnieniu długu możemy mówić w sytuacji upłynięcia 6 lat od wyznaczonego terminu spłaty zadłużenia. Należy pamiętać o tym, że każda próba odzyskania pieniędzy przez wierzyciela resetuje okres przedawnienia. Będzie to między innymi wezwanie do zapłaty, wejście na drogę sądową czy windykacja.

Sprawdzonym sposobem weryfikacji zadłużenia mieszkania jest sprawdzenie księgi wieczystej. Wszystkie potrzebne informacje znajdują się w konkretnym miejscu. Jedynym warunkiem jest posiadanie numeru księgi wieczystej nieruchomości.

Księgę wieczystą możemy sprawdzić na dwa sposoby:

• poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości,
• w odpowiednim Sądzie Rejonowym.

Dział IV księgi wieczystej powinien zostać przez nas dokładnie sprawdzony ponieważ to właśnie tam znajdziemy informacje dotyczące ewentualnego zadłużenia mieszkania. Oprócz samodzielnej weryfikacji księgi wieczystej możemy skorzystać z opcji uzyskania informacji od właściciela nieruchomości. W tym wypadku możemy wymagać deklaracji pisemnej. Dotyczy ona informacji, w której wlaściciel zapewnia, ze mieszkanie nie jest zadłużone. Jeśli jednak deklaracja nie była zgodna z prawdą, a my zakupiliśmy taką nieruchomość to uregulowanie zadłużeń jest odpowiedzialnością osoby sprzedającej.

Wierzycielem mieszkania zadłużonego na hipotece jest bank. To on musi wyrazić zgodę na sprzedaż takiej nieruchomości. Co więcej, musimy poprosić bank o promesę. Jest to dokument, który potwierdza wykreślenie wpisu o zadłużeniu z księgi wieczystej od razu po odzyskaniu należności. Promesa ważna jest przez 30 dni. W tym czasie musimy podpisać przedwstępną umowę sprzedaży. Dzięki umowie część środków ze sprzedaży otrzymuje bank, a to z kolei skutkuje spłatą obecnego zadłużenia.

Jeśli jednak wartość długu jest wyższa niż wartość nieruchomości bank może nie wyrazić zgody na sprzedaż. Pozytywna decyzja banku w takiej sytuacji oznaczać może także konieczność spłaty pozostałej części zadłużenia.

Sprzedaż mieszkania z zadłużeniem czynszowym jest dużo bardziej skomplikowaną sytuacją. Dług wynikający z niepłacenia czynszu musi być spłacony przez osobę, która go stworzyła. Koniecznym warunkiem jest spłata przed sprzedażą nieruchomości. Jeśli jednak znajdujemy się w trudnej sytuacji możemy starać się o specjalne zaświadczenie od wspólnoty czy spółdzielni. Taki dokument będzie wymagany przez notariusza prowadzącego postępowanie transakcyjne.

Mimo powszechnie panującej opinii o ryzyku, które niesie za sobą kupno zadłużonego mieszkania, taka transakcja może być trafioną inwestycją. W tym wypadku należy skorzystać z pomocy osoby doświadczonej, takiej jak na przykład agent nieruchomości. Osoba z odpowiednim doświadczeniem będzie w stanie doradzić potencjalnemu kupcowi zadłużonego mieszkania. Sprawdźmy jakie informacje należy zweryfikować przed taką transakcją.

Jeśli jednak nieruchomość, którą planujemy nabyć posiada zadłużenie czynszowe należy spłacić je jeszcze przed kupnem. W niektórych sytuacjach nabywca może zobligować się do spłaty całości długu wraz z kupnem mieszkania. W tym wypadku należy sprawdzić czy koszt mieszkania wraz z regulacją obecnych zadłużeń nie przekroczy wartości interesującej nas nieruchomości.