Procedura kredytowa przy zakupie mieszkania

Decydując się na sfinansowanie mieszkania poprzez kredyt należy przede wszystkim zorientować się, jaka jest nasza zdolność kredytowa. Dzięki temu, będziemy mogli rozpocząć poszukiwanie nieruchomości, uwzględniając nasze możliwości finansowe. W celu zbadania zdolności kredytowej możemy udać się do dowolnej placówki banku lub firmy doradztwa finansowego. Doradca podpowie na jaką kwotę pożyczki możemy liczyć i jakie warunki musimy spełnić, żeby otrzymać kredyt. Możemy również sprawdzić jak zwiększyć zdolność kredytową. Jeżeli posiadamy zobowiązania takie jak na przykład kredyt oddłużeniowy, w pierwszej kolejności konieczna będzie jego spłata.

Warto pamiętać, że każde zobowiązanie finansowe (karta kredytowa, limit odnawialny czy kredyt gotówkowy) obniża zdolność kredytową. Doradca pomoże więc oszacować nasze możliwości i uporządkować finanse. Być może wskazane będzie również zamknięcie niektórych zobowiązań np. karty czy debetu, w celu zwiększenia zdolności kredytowej.

W momencie starania się o kredyt, bank sprawdza naszą historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej. Istotna będzie więc pozytywna historia kredytowa, która budowana jest w oparciu o terminową spłatę wcześniejszych zobowiązań kredytowych.

Jeśli w przeszłości korzystaliśmy z kredytu i był on regulowany z miesięcznym lub dłuższym opóźnieniem, możemy mieć trudność z uzyskaniem nowego kredytu. Osoby spóźniające się z płatnościami nie są bowiem dla banku wiarygodnymi kredytobiorcami. Rozwiązaniem w tym wypadku może okazać się czyszczenie BIK.

Przystępując do poszukiwania mieszkania, warto zapoznać się z ofertami dostępnymi w Internecie, na stronach deweloperów, wybrać się na targi mieszkaniowe lub zasięgnąć porady w biurze nieruchomości. Należy pamiętać, że dla banku bardzo istotne jest czy deweloper jest wiarygodny i rzetelny. Warto więc wcześniej sprawdzić dewelopera – jego historię oraz renomę. Im dłużej istnieje on na rynku i im więcej ma zakończonych pozytywnie inwestycji, tym łatwiej otrzymamy kredyt.

Wybierając nieruchomość warto wziąć również pod uwagę poziom zaawansowania inwestycji. Jeśli decydujemy się na zakup mieszkania, którego budowa jest na etapie tzw. „dziury w ziemi”, nie wszystkie banki będą skłonne sfinansować taki zakup. Budowy bliższe ukończenia, których deweloper ma bogate doświadczenie na rynku, maja największe szansę na uzyskanie kredytowania.

Po znalezieniu nieruchomości pozostaje wybranie najkorzystniejszego kredytu. W tym celu warto zasięgnąć porady doradcy, który porówna dla nas oferty różnych banków pod kątem najważniejszych kryteriów.
Są to:

• marża kredytu,
• oprocentowanie,
• prowizja,
• ubezpieczenie (ubezpieczenie niskiego wkładu, na życie, od utraty pracy),
• inne koszty produktów bankowych,
• koszt wcześniejszej spłaty kredytu,
• kwota kredytu,
• rodzaj raty (malejące albo równe).
  

Na tym etapie ważna jest kwestia posiadania wkładu własnego i ustalenie terminu jego wpłaty. Większość banków oczekuje, że kredytobiorca najpierw wpłaci środki własne. Są jednak instytucje, które dopuszczają możliwość wpłaty wkładu własnego później. Taka sytuacja może mieć miejsce wówczas, gdy mamy mieszkanie, które chcemy sprzedać. Wówczas środki własne mogą być wpłacone w momencie sprzedaży nieruchomości.

Po dokonaniu wyboru banku, w którym chcemy zaciągnąć kredyt, należy zebrać dokumentację oraz wypełnić odpowiedni wniosek. Czas jego uzyskania od momentu złożenia wniosku jest różny i zależy od banku. Standardowo procedura przyznania kredytu trwa około jednego miesiąca. Jednak w niektórych, bardziej obleganych instytucjach, może się wydłużyć nawet do 2-3 miesięcy.

Zbieranie dokumentacji wiąże się z dostarczeniem do banku określonych zaświadczeń, takich jak:

• umowa z deweloperem,
• pozwolenie na budowę,
• harmonogram prac,
• terminy płatności,
• informacja na temat dewelopera.

Zaciągając kredyt musimy również liczyć się z dodatkowymi kosztami. Jednym z nich jest ubezpieczenie pomostowe zakładane w momencie, gdy termin zakończenia inwestycji jest rozłożony w czasie, np. na okres dwóch lat. Wówczas bank potrzebuje dodatkowych zabezpieczeń na wypadek niepowodzenia inwestycji. Wiąże się to również z inspekcją postępu prac budowlanych. Przedstawiciele instytucji mogą sprawdzić jak przebiega budowa mieszkania, co również pociąga za sobą dodatkowe koszty.

Innym rodzajem ubezpieczenia preferowanym przez banki są ubezpieczenie na życie i od niskiego wkładu, zakładane w momencie, gdy nasze środki własne nie są zbyt wysokie. Podpisanie umowy wiąże się również często ze skorzystaniem z dodatkowych produktów bankowych, jak np. karta kredytowa. Kredyt na mieszkanie od dewelopera może być wypłacony jednorazowo bądź w transzach – w zależności od zaawansowania inwestycji.

Dzięki umowie przedwstępnej obie strony są zabezpieczone. Najważniejszą informacją, która musi się tam znaleźć są założenia umowy deweloperskiej. Może to być cena sprzedaży nieruchomości. Musimy pamiętać, że z podpisaniem umowy przedwstępnej wiąże się opłata w formie zadatku lub zaliczki. Taka forma umowy jest bardzo dobrym zabezpieczeniem w wypadku niedotrzymania podpisania umowy przyrzeczonej.

W momencie skompletowania wszystkich wymaganych przez bank dokumentów należy złożyć je w odpowiedniej placówce. Po dostarczeniu dokumentów bank ma 21 dni na podjęcie decyzji w sprawie wnioskowanego przez nas kredytu. Sprawdźmy jakie są kolejne etapy po złożeniu dokumentów w banku.

Po zakończonej analizie następuje wydanie decyzji kredytowej. Jeżeli uzyskaliśmy pozytywną decyzję możemy przejść do zapoznania się z oferowaną przez bank umową kredytu hipotecznego. Należy dokładnie przeczytać i przeanalizować zapisy umowy. Jeżeli nie jesteśmy w stanie zrozumieć jakiegoś punktu zawartego w dokumencie możemy zwrócić się do pracownika banku, który ma obowiązek udzielenia nam pomocy.

Po analizie i szczegółowym zapoznaniu się z dokumentem następuje podpisanie umowy kredytowej.

W zależności od rodzaju nieruchomości istnieje kilka możliwości postępowania. Jeśli jest to nieruchomość z pierwotnego rynku, ale budowa jeszcze trwa będziemy musieli poczekać na akt własności od kilku do nawet kilkunastu miesięcy. Dokument otrzymamy od razu jeżeli mieszkanie jest gotowe.

W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego należy odwiedzić notariusza wraz z osobą sprzedającą nieruchomość. Następnie akt własności zostanie przeniesiony na kupującego.

Dokumenty związane z nieruchomością:

• odpis z księgi wieczystej,
• kopia wniosku i wpis praca własności do księgi wieczystej,
• umowa kupna sprzedaży,
• wypis z rejestru gruntów – ten punkt dotyczy wyłącznie domów i nieruchomości gruntowych,
• dokumenty reprezentujące dewelopera – ten punkt dotyczy zakupu mieszkania od dewelopera. Będzie to wyciąg z KRS, pełnomocnictwo, pozwolenie na budowę, oświadczenie o postępie prac, a także o terminie zakończenia budowy, oświadczenie dotyczące uiszczonych zaliczek).

Na tym etapie kredyt zostaje uruchomiony. Odbiór mieszkania następuje w momencie, gdy budynek gotowy jest do użytkowania. Po wybudowaniu nieruchomości należy sprawdzić czy standard wykończenia odpowiada ustaleniom zawartym w umowie, czy nie ma wad w wykonaniu podłóg, ścian czy montażu okien.