Hipoteka odwrócona – najważniejsze informacje

Spis treści:

1. Co to jest hipoteka odwrócona?
2. Rodzaje hipoteki odwróconej.
3. Podstawa prawna.
4. Hipoteka odwrócona w Polsce.
5. Oferty banków.

CO TO JEST HIPOTEKA ODWRÓCONA?

Odwrócona hipoteka to usługa finansowa, dzięki której możemy przekształcić pieniądze „zamrożone” w posiadanej przez nas nieruchomości na pieniądze możliwe do użycia. W normalnych warunkach, by użyć pieniędzy z nieruchomości, musielibyśmy ją najpierw sprzedać. 

Usługa odwróconej hipoteki pozwala nam jednocześnie i mieszkać w danej nieruchomości i korzystać ze środków finansowych, które uzyskalibyśmy po jej sprzedaży. Niepłynne aktywa zostają zatem zamienione na płynne środki pieniężne. 

Wypłatę z tytułu hipoteki odwróconej można:
– przyjąć jednorazowo dużą kwotę,
– otrzymywać co miesiąc regularne mniejsze kwoty. 

Wybór drugiej opcji wiąże się oczywiście z uzyskaniem comiesięcznych dodatkowych środków finansowych mogących stanowić uzupełnienie otrzymywanej renty lub emerytury. Korzystanie z hipoteki odwróconej i upłynnienie środków pochodzących z nieruchomości związane jest jednak z jednym ważnym szczegółem – oddając jako zabezpieczenie nieruchomość, pozbawiamy się prawa do jej własności. 

RODZAJE HIPOTEKI ODWRÓCONEJ

W ramach hipoteki odwróconej wyróżnia się dwa modele:

– model kredytowy, czyli odwrócony kredyt hipoteczny polegający na zabezpieczeniu kredytu hipoteką i ostateczne spłacenie go ze środków pochodzących ze sprzedaży nieruchomości,

– model sprzedażowy, czyli renta dożywotnia polegająca na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości i jednoczesnym zapewnieniu beneficjentowi dożywotnie korzystanie z nieruchomości i wykorzystywanie środków z jej wartości.

Każdy z tych modeli polega zatem na zupełnie czymś innym i inne są także podstawy prawne którymi są one regulowane. Ważne jest zwrócenie uwagi na fakt, że hipoteka odwrócona to pojęcie nadrzędne wobec obu jej modeli.

Często jednak mylnie utożsamia się odwróconą hipotekę z odwróconym kredytem hipotecznym. Niech jednak nie zwiedzie nas podobieństwo tych nazw. Przed skorzystaniem z oferty warto dokładnie dowiedzieć się, czy dany bank oferuje pod pojęciem odwróconej hipoteki rentę dożywotnią czy odwrócony kredyt hipoteczny.

PODSTAWA PRAWNA

Podstawa prawna jest inna dla każdego z modeli hipoteki odwróconej:

Odwrócony kredyt hipoteczny doczekał się w 2014 roku osobnej ustawy (Ustawa o odwróconym kredycie hipotecznym), ponieważ przed jej wprowadzeniem banki były niechętne do oferowania tego typu produktu finansowego swoim Klientom. 

Art. 4. Umowa odwróconego kredytu hipotecznego
1. Przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami.
2. Kredytobiorcą może być osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, lub prawo użytkowania wieczystego. Kredytobiorcą może być również osoba fizyczna będąca współwłaścicielem nieruchomości lub której przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.
Dz.U.2016.0.786 t.j. – Ustawa z dnia 23 października 2014 r. o odwróconym kredycie hipotecznym

Renta dożywotnia jest z kolei regulowana przez przepisy Kodeksu cywilnego:
– w artykułach od 903 do 907 dotyczących rent,
– w artykułach od 908 do 916 dotyczących umowy o dożywocie.

Art. 903. Istota umowy renty
Przez umowę renty jedna ze stron zobowiązuje się względem drugiej do określonych świadczeń okresowych w pieniądzu lub w rzeczach oznaczonych tylko co do gatunku.

Dz.U.2018.0.1025 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

Art. 908. Istota umowy o dożywocie
§ 1. Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
§ 2. Jeżeli w umowie o dożywocie nabywca nieruchomości zobowiązał się obciążyć ją na rzecz zbywcy użytkowaniem, którego wykonywanie jest ograniczone do części nieruchomości, służebnością mieszkania lub inną służebnością osobistą albo spełniać powtarzające się świadczenia w pieniądzach lub w rzeczach oznaczonych co do gatunku, użytkowanie, służebność osobista oraz uprawnienie do powtarzających się świadczeń należą do treści prawa dożywocia.
§ 3. Dożywocie można zastrzec także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Dz.U.2018.0.1025 t.j. – Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny

HIPOTEKA ODWRÓCONA W POLSCE

Oba modele hipoteki odwróconej od lat funkcjonują poprawnie za granicą, ale w Polsce ciągle nie mogą się przebić. W latach 2010-2013 usługa renty dożywotniej zaczęła już wychodzić z cienia, ale nadal nie pojawiała się żadna oferta odwróconego kredytu hipotecznego. Dlatego też w 2014 roku wprowadzono Ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym, która miała uregulować wszystkie niejasności i zachęcić banki do wprowadzenia takiego produktu.

Okazuje się, że chętnych nadal brak – do teraz podpisano zaledwie około 1000 umów o świadczeniach dożywotnich przyznawanych w zamian za prawne przekazanie własności nieruchomości. 

Ludzie starsi nie są skłonni do korzystania z takich opcji, bo – jak sami twierdzą – wolą znieść nieco gorszy byt, ale mieszkanie zostawić swoim dzieciom. Zainteresowani hipoteką odwróconą to najczęściej bezdzietni emeryci, którzy dzięki temu produktowi mogą poprawić swój byt za życia i nie obciążać się myślą o tym, co będzie z mieszkaniem po śmierci. 

Drugą opcją, w której odwrócona hipoteka może być korzystna, jest posiadanie zadłużenia i spłacenie go za pomocą środków uzyskanych w ramach tej umowy.  Fakt, że nie będzie do 100% wartości nieruchomości, ale dzięki takiemu zabiegowi można pozbyć się zadłużenia, ale pozostawić sobie prawo do dożywotniego zamieszkiwania w swojej nieruchomości.

OFERTY BANKÓW

Niestety takich ofert w Polsce jak na lekarstwo – zarówno w przypadku odwróconego kredytu hipotecznego, jak i renty dożywotniej. Wiele banków (w tym największe, takie jak PKO BP, Millennium, czy BZ WBK) oficjalnie przyznaje, że nawet nie rozważa wprowadzenia takich produktów finansowych do swojej oferty. Obecnie są jedynie dwie prywatne firmy oferujące renty dożywotnie:
– Familia S.A. Fundusz Hipoteczny,
– Fundusz Hipoteczny DOM.