Luka czynszowa – na czym polega?

Halszka Gronek

17 maja 2019

Polacy coraz liczniej wpadają w lukę czynszową. Wielu z nas nie stać na kredyt hipoteczny, a by dostać lokal komunalny, zarabiamy nieco za dużo. W efekcie skazani jesteśmy na najdroższą z opcji: długoterminowy najem nieruchomości. A to błędne koło przybiera na sile wraz z kolejnymi podwyżkami cen mieszkań.

Jak wynika z danych zgromadzonych przez Fundację Habitat for Humanity Poland, aż 40% Polaków znajduje się obecnie w tak zwanej luce czynszowej. Zarabiamy zbyt dużo, by kwalifikować się do skorzystania z lokalu komunalnego, a jednocześnie zbyt mało, by móc liczyć na przyznanie kredytu hipotecznego. W efekcie zmuszeni jesteśmy skorzystać z długoterminowego najmu komercyjnego, co w praktyce uchodzi za najmniej korzystną opcję.

Obecnie za wynajmem kawalerki liczącej do 38 m2 mieszkańcy Polski zmuszeni są zapłacić od 1300 do 2100 złotych. Najwyższe ceny występują w Warszawie (średnio 2059 złotych czynszu miesięcznie), a nieco niższe w Gdańsku (1688 złotych) czy w Krakowie (1673 złotych) – wynika z najnowszego raportu opracowanego przez serwisy Bankier.pl i Otodom. Do czynszu należy doliczyć także opłaty mieszkaniowe (tzw. czynsz administracyjny spółdzielni) i opłaty eksploatacyjne.

Sumując wszystkie opłaty związane z najmem komercyjnym, ostateczna kwota ponoszona przez wynajmujących jest wyższa od przeciętnej raty kredytu hipotecznego. Obliczenia te bolą tym bardziej, gdy uświadomimy sobie, że wynajmując mieszkanie, spłacamy cudze kredyty zamiast swoich. Wyjściem z tego byłoby więc po prostu kupienie własnego mieszkania z kredytem hipotecznym. Problem w tym, że aż 70% Polaków nie ma odpowiedniej zdolności kredytowej.

Sprawdź, jak przygotować się do kredytu hipotecznego: https://www.zadluzenia.com/jak-sie-przygotowac-do-kredytu-hipotecznego/

Mieszkamy w złych warunkach

Mieszkania komunalne czy socjalne są dla wielu Polaków nieosiągalne. Wszystko dlatego, że większość z nas zarabia nieco powyżej progów dochodowych kwalifikujących do skorzystania tego typu lokalów. Jednoczenie nie mamy wystarczającej zdolności kredytowej na to, by kupić własne mieszkanie. W efekcie zmuszeni jesteśmy do najmu komercyjnego, którego ceny przerażają i zmuszają do rezygnacji z dobrych warunków mieszkalnych.

Średnia rata kredytu hipotecznego na zakup nieruchomości mieszkalnej w wielkości 60-90 m2 wynosi 1 500 złotych miesięcznie przy założeniu okresu spłaty równego ok. 20 lat. Przeznaczając 1 500 złotych na najem mieszkania komercyjnego nie możemy jednak liczyć na dobre warunki mieszkania. Średnia cena mieszkań w wielkości 60-90 m2 od 2434 złotych (Łódź) do 4 324 złotych (Warszawa). Dysponując kwotą 1 500 złotych musimy zrezygnować z metrażu i dogodności.

Jak wynika z najnowszego raportu Fundacji Habitat for Humanity pt. „Mieszkalnictwo w Polsce. Przyszłość najmu społecznego”, aż 14% polskich rodzin mieszka w lokalach o niskim standardzie technicznym, gdzie brakuje doprowadzenia instalacji. Równie spory odsetek mieszkań, przede wszystkim tych położonych na wsiach, nadaje się jedynie do wyburzenia. Co równie zatrważające, to fakt, iż wiele rodzin zamieszkuje mieszkania niesamodzielne – wszystko to z powodu cen.

Zobacz nasz poradnik poświęcony temu, jak wybrać najtańszy kredyt hipoteczny.

Brakuje mieszkań w Polsce

Nawet jeśli Polacy obniżyliby swój dochód do takiej wysokości, by spełnić kryteria kwalifikujące do skorzystania z mieszkań komunalnych, nie oznacza to od razu, iż dostaną oni mieszkanie od gminy. Problem stanowi ogromny deficyt lokali mogących służyć za mieszkania komunalne. Jak podkreśla Magdalena Ruszkowska-Cieślik, prezeska zarządu Habitat for Humanity Poland:

W Polsce na mieszkanie z zasobu gminy czeka się w zależności od wielkości miasta od 4 do nawet 18 lat. Dlatego mówi się czasami, że łatwiej jest zamieszkać i wynająć mieszkanie w Londynie niż w Warszawie, właśnie dlatego, że tego zasobu, który jest przystępny cenowo, bardzo drastycznie brakuje.

W segmencie społecznego budownictwa czynszowego brakuje około 150-200 000 mieszkań – wynika z raportu Heritage Real Estate Think Tank. Ogółem liczba deficytu lokali mieszkalnych jest znacznie wyższa i wynosi aż 2,1 miliona mieszkań. Największy problem stanowią mieszkania dla osób o dochodach średnich lub niskich, lecz nie na tyle niskich, by mogły być one zakwalifikowane do skorzystania z mieszkań socjalnych lub komunalnych.

Osoby, które znajdują się w luce czynszowej, są w trudnej sytuacji. Mają poczucie, że nikt o nich nie myśli – bo dla jednych jest wsparcie gminy, dla drugich jest wsparcie banków, różnego rodzaju możliwości kredytowe, a oni nie są w stanie skorzystać z tej oferty. Musimy wspierać te osoby w każdy możliwy sposób.

– tłumaczy Anna Józefiak-Materna, dyrektorka Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej we Wrocławiu.