Operat szacunkowy – najważniejsze informacje

Operat szacunkowy może być sporządzony wyłącznie w formie pisemnej. Jego szczegółowe punkty są ściśle określone prawnie – oznacza to, że dobrze sporządzony operat powinien zawierać takie informacje, jak wskazanie odpowiednich podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, wymienienie rozwiązań merytorycznych czy przedstawienie toku obliczeń i końcowego wyniku wyceny.

Warto zaznaczyć, iż sama opinia rzeczoznawcy majątkowego w sprawie szacunkowej wyceny danej nieruchomości w większości przypadków nie ma posiada mocy prawnej. To właśnie operat jest natomiast dokumentem, który wartość taką posiada. Każdy, komu zależy na rzetelnym sprawdzeniu wartości nieruchomości, powinien więc zgłosić się właśnie po operat.

Aktem prawnym, jaki reguluję kwestię wystawiania operatów szacunkowych, jest Ustawa z dnia 21. sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dokument ten znajduje się w dzienniku Ustaw nr 115 na rok 1997, pod pozycją 741. Odpowiednią częścią Ustawy, w której znajdują się zapisy dotyczące operatów, są artykuły od 149 do 159.

Dopiero po przeprowadzeniu wyceny wszystkich powyższych punktów przez rzeczoznawcę możliwe jest wyliczenie szacowanej wartości danej nieruchomości. Szczegółowe wytyczne dotyczące sporządzania pisemnego operatu przez eksperta zostały przedstawione w dalszej części Ustawy:

Co równie istotne, operat szacunkowy może zostać wykorzystywany także po upływie wskazanych w Ustawie 12 miesięcy ważności pisma, lecz jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego i umieszczeniu przez niego stosownej klauzuli w operacie. By przedłużyć ważność operatu o kolejny rok, należy także dołączyć do dokumentu specjalną analizę potwierdzającą brak zajścia jakichkolwiek istotnych zmian w przypadku wycenianej nieruchomości, jakie mogłyby wpłynąć na jej ostateczną wartość i atrakcyjność rynkową.

Operat szacunkowy jest oficjalnym dokumentem urzędowym, jaki może się przydać w wielu sytuacjach.

Wyżej wymienione powody nie są oczywiście jedynymi, w przypadku których zyskamy prawo do skorzystania z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy może zostać dokonany nawet bez wskazania celu – jest to bowiem dobrowolna usługa, z jakiej skorzystać może każdy, kto posiada do tego prawo (wynikające zwykle z odpowiedniego stosunku prawnego). W przypadku wyliczania wartości zabezpieczenia dla kredytu hipotecznego, dotyczy to także kredytu bez wkładu własnego.

Rzeczoznawca majątkowy, który podejmie się sporządzenia danego operatu, musi własnoręcznie podpisać pisemną wycenę nieruchomości, zamieszczając przy tym bieżącą datę oraz pieczęć rzeczoznawcy majątkowego. Gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, wymaga się, by został on podpisany przez wszystkich rzeczoznawców (oczywiście z podaniem dat i przybiciem odpowiednich pieczęci). W takiej sytuacji odpowiedzialność prawną za zapisane w operacie treści poniosą wszyscy rzeczoznawcy.

Co równie istotne, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje właściwa organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych – w terminie nie dłuższym niż 60 dni (licząc od dnia zawarcia umowy o wydanie opinii na temat sporządzonego operatu).

Operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej, a jego treść powinna odpowiadać aktualnie obowiązującym przepisom prawa. Te dwie zasady dotyczące operatów są fundamentalne i nie przewiduje się od nich żadnych wyjątków. Operaty szacunkowe powinny także wpasowywać się w pewien kanon wyceny, jaki stworzony został przez czołowe instytucje rzeczoznawcze w Polsce. Oznacza to, iż treść i forma wydanego operatu powinny być jednolite – niezależnie od miejsca, w którym sporządzono dany dokument, ani od jego wydawcy, czyli rzeczoznawcy majątkowego.

Co równie istotne, w operacie szacunkowym wartość nieruchomości wyrażana jest jedynie w polskich złotych (z pominięciem groszy). Kwotę tę można także wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych – o ile nie zakłóci to odbioru wyliczonej wartości nieruchomości.

Nie istnieją żadne odgórnie wskazane wytyczne w sprawie określania kosztów wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Praktyką tą zajmują się bowiem prywatne instytucje rzeczoznawcze, jakie indywidualnie ustalają swoje stawki i dowolnie określają ceny swych usług. Warto jednak wiedzieć, iż niezależnie od konkretnego rzeczoznawcy majątkowego, koszt sporządzenia operatu szacunkowego będzie zależny od kilku czynników. 

Jeśli koszty związane ze sporządzeniem operatu szacunkowego okażą się zbyt duże, możemy skorzystać z pomocy finansowej oferowanej przez firmy pozabankowe. Przykładem udzielanych zobowiązań może być pożyczka na raty, dzięki której pokryjemy część kosztów.

Według obecnie obowiązujących przepisów prawnych operat szacunkowy może być wykorzystywany w tym celu, dla którego został on pierwotnie sporządzony, przez maksymalny okres 12 miesięcy (licząc od daty jego sporządzenia). Sytuacja ta zmieni się jednak wtedy, gdy stwierdzone zostanie, iż w przypadku danej nieruchomości wystąpiły pewnie zmiany uwarunkowań lub innych cech nieruchomości, jakie wpłynąć mogą na ostateczną wartość wyceny i atrakcyjność nieruchomości na rynku.

Przedłużenia ważności operatu może dokonać tylko ten rzeczoznawca, który pierwotnie wycenił nieruchomość, poprzez umieszczenie w owym dokumencie stosownej klauzuli prawnej.