zadluzenia.com
zamknij

Operat szacunkowy – najważniejsze informacje

Każdy, kto planuje w najbliższym czasie kupić lub sprzedać nieruchomość, powinien skorzystać z fachowej pomocy rzeczoznawcy majątkowego. To właśnie ekspert od wycen nieruchomości przygotuje dla nas operat szacunkowy. Co to jest i kiedy może się przydać?
 

Spis treści:
1. Operat szacunkowy – co to jest?
2. Podstawa prawna.
3. Kiedy może się przydać?
4. Kto sporządza operat?
5. Co powinien zawierać?
6. Ile kosztuje operat szacunkowy?
7. Ważność operatu.
8. Podsumowanie.



 

 

OPERAT SZACUNKOWY - CO TO JEST?


Operat szacunkowy to nic innego jak oficjalna i urzędowa forma wyceny nieruchomości, która - co istotne - posiada moc prawną. Operat dokonywany jest przez eksperta, czyli przez rzeczoznawcę majątkowego dowolnie wybranego przez Konsumenta.
 

Operat szacunkowy może być sporządzony wyłącznie w formie pisemnej. Jego szczegółowe punkty są ściśle określone prawnie - oznacza to, że dobrze sporządzony operat powinien zawierać takie informacje, jak wskazanie odpowiednich podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, wymienienie rozwiązań merytorycznych czy przedstawienie toku obliczeń i końcowego wyniku wyceny.
 

Warto zaznaczyć, iż sama opinia rzeczoznawcy majątkowego w sprawie szacunkowej wyceny danej nieruchomości w większości przypadków nie ma posiada mocy prawnej. To właśnie operat jest natomiast dokumentem, który wartość taką posiada. Każdy, komu zależy na rzetelnym sprawdzeniu wartości nieruchomości, powinien więc zgłosić się właśnie po operat.

 

 

 

PODSTAWA PRAWNA


Aktem prawnym, jaki reguluję kwestię wystawiania operatów szacunkowych, jest Ustawa z dnia 21. sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Dokument ten znajduje się w dzienniku Ustaw nr 115 na rok 1997, pod pozycją 741. Odpowiednią częścią Ustawy, w której znajdują się zapisy dotyczące operatów, są artykuły od 149 do 159.
 

Podstawowe warunki przeprowadzania wyceny nieruchomości ujęte zostały w następujący sposób:

 

 

Ustawa z dnia 21. sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
 

Dział IV
Wycena nieruchomości

 

Rozdział I
Określanie wartości nieruchomości

 

Art. 150. 
 

1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej;
2) określenia wartości odtworzeniowej;
3) ustalenia wartości katastralnej;
5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych
przepisach.

 

Dopiero po przeprowadzeniu wyceny wszystkich powyższych punktów przez rzeczoznawcę możliwe jest wyliczenie szacowanej wartości danej nieruchomości. 

 



 

Szczegółowe wytyczne dotyczące sporządzania pisemnego operatu przez eksperta zostały przedstawione w dalszej części Ustawy:

 

 

Ustawa z dnia 21. sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
 

Dział IV
Wycena nieruchomości

 

Rozdział I
Określanie wartości nieruchomości

 

Art. 156. 
 

1. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.
2. Rzeczoznawca majątkowy nie ponosi odpowiedzialności za wykorzystanie operatu bez jego zgody do innego celu niż cel, dla którego został sporządzony.
3. Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników […].

 

Co równie istotne, operat szacunkowy może zostać wykorzystywany także po upływie wskazanych w Ustawie 12 miesięcy ważności pisma, lecz jedynie po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego i umieszczeniu przez niego stosownej klauzuli w operacie. 
 

By przedłużyć ważność operatu o kolejny rok, należy także dołączyć do dokumentu specjalną analizę potwierdzającą brak zajścia jakichkolwiek istotnych zmian w przypadku wycenianej nieruchomości, jakie mogłyby wpłynąć na jej ostateczną wartość i atrakcyjność rynkową. 
 


  

 

KIEDY MOŻE SIĘ PRZYDAĆ?


Operat szacunkowy jest oficjalnym dokumentem urzędowym, jaki może się przydać w wielu sytuacjach. Najczęściej do rzeczoznawców majątkowych udają ci Klienci, którym zależy na prawnie respektowanej wycenie nieruchomości z powodu:

 

  1. ustalania odpowiedniej ceny sprzedaży nieruchomości;

  2. podział majątku właścicieli danej nieruchomości;

  3. ustalania wartości masy spadkowej lub darowizny;

  4. aktualizowania opłat za użytkowanie wieczyste nieruchomości;

  5. dochodzenia odszkodowania (np. od gminy lub agencji ubezpieczeniowej);

  6. rozpoczętej egzekucji z nieruchomości lub ustalania wartości masy upadłościowej przez syndyka;

  7. wyliczania wartości zabezpieczenia dla kredytu hipotecznego (czyli w przypadku kupna nieruchomości ze środków wypłaconego kredytu hipotecznego);

  8. wnoszenia nieruchomości do spółki.

 

Wyżej wymienione powody nie są oczywiście jedynymi, w przypadku których zyskamy prawo do skorzystania z pomocy rzeczoznawcy majątkowego. Operat szacunkowy może zostać dokonany nawet bez wskazania celu - jest to bowiem dobrowolna usługa, z jakiej skorzystać może każdy, kto posiada do tego prawo (wynikające zwykle z odpowiedniego stosunku prawnego).

 

 

 

KTO SPORZĄDZA OPERAT?


Za sporządzenie operatu szacunkowego odpowiada rzeczoznawca majątkowy, czyli -w świetle obecnie obowiązujących przepisów - osoba fizyczna posiadająca uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. 
 

Rzeczoznawca majątkowy, który podejmie się sporządzenia danego operatu, musi własnoręcznie podpisać pisemną wycenę nieruchomości, zamieszczając przy tym bieżącą datę oraz pieczęć rzeczoznawcy majątkowego.
 

Gdy operat szacunkowy został sporządzony przez kilku rzeczoznawców majątkowych, wymaga się, by został on podpisany przez wszystkich rzeczoznawców (oczywiście z podaniem dat i przybiciem odpowiednich pieczęci). W takiej sytuacji odpowiedzialność prawną za zapisane w operacie treści poniosą wszyscy rzeczoznawcy.
 

W razie istotnych rozbieżności w opiniach o wartości tej samej nieruchomości, sporządzonych przez rzeczoznawców majątkowych, oceny prawidłowości tych wycen dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. 
 

Co równie istotne, oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje właściwa organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych - w terminie nie dłuższym niż 60 dni (licząc od dnia zawarcia umowy o wydanie opinii na temat sporządzonego operatu).



 

 

CO POWINIEN ZAWIERAĆ?


Operat szacunkowy musi być sporządzony w formie pisemnej, a jego treść powinna odpowiadać aktualnie obowiązującym przepisom prawa - te dwie zasady dotyczące operatów są fundamentalne i nie przewiduje się od nich żadnych wyjątków. 
 

Operaty szacunkowe powinny także wpasowywać się w pewien kanon wyceny, jaki stworzony został przez czołowe instytucje rzeczoznawcze w Polsce. Oznacza to, iż treść i forma wydanego operatu powinny być jednolite - niezależnie od miejsca, w którym sporządzono dany dokument, ani od jego wydawcy, czyli rzeczoznawcy majątkowego. 

 



 

Poprawnie sporządzony operat powinien zawierać następujące informacje: 
 

  1. określenie przedmiotu i zakresu wyceny rzeczoznawczej;

  2. wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości (np. czy jest to lokal użytkowy, czy mieszkalny)

  3. określenie celu sporządzania operatu;

  4. wskazanie podstawy formalnej dla wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości (np. (np. odpowiedniego aktu notarialnego);

  5. opis stanu nieruchomości;

  6. wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania;

  7. dokładne przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz ostatecznego wyniku wyceny wraz z jej uzasadnieniem.

 

Co równie istotne, w operacie szacunkowym wartość nieruchomości wyrażana jest jedynie w polskich złotych (z pominięciem groszy). Kwotę tę można także wyrazić w zaokrągleniu do tysięcy złotych - o ile nie zakłóci to odbioru wyliczonej wartości nieruchomości.

 

 

 

ILE KOSZTUJE OPERAT SZACUNKOWY?


Nie istnieją żadne odgórnie wskazane wytyczne w sprawie określania kosztów wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Praktyką tą zajmują się bowiem prywatne instytucje rzeczoznawcze, jakie indywidualnie ustalają swoje stawki i dowolnie określają ceny swych usług. 
 

Warto jednak wiedzieć, iż niezależnie od konkretnego rzeczoznawcy majątkowego, koszt sporządzenia operatu szacunkowego będzie zależny od kilku czynników. Do tych najistotniejszych zalicza się:
 

  1. rodzaj nieruchomości;

  2. powierzchnia nieruchomości;

  3. koszt pozyskania przez rzeczoznawcę majątkowego wszystkich danych niezbędnych do sporządzenia operatu; 

  4. przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

  5. wskazany przez Klienta termin wyceny nieruchomości.


 

Przykładowe koszty operatów szacunkowych przedstawiają się następująco:
 

  1. W przypadku działki: od 300 do 3000 złotych.

  2. W przypadku domu jednorodzinnego: od 800 do 1500 zł.

  3. W przypadku kamienicy: od 3000 do 9000 zł.

  4. W przypadku mieszkania z rynku pierwotnego: od 600 do 900 zł.

  5. W przypadku mieszkania z rynku wtórnego: od 400 do 600 zł.

  6. W przypadku lokalu użytkowego z rynku pierwotnego: od 900 do 3000 zł.

  7. W przypadku lokalu użytkowego z rynku wtórnego:  od 700 do 1000 zł.

  8. W przypadku nieruchomości komercyjnych (obiekty handlowe, hotele, stacje paliw itp): od 2000 do 9000 zł.


 

 

 

WARTOŚĆ OPERATU


Według obecnie obowiązujących przepisów prawnych operat szacunkowy może być wykorzystywany w tym celu, dla którego został on pierwotnie sporządzony, przez maksymalny okres 12 miesięcy (licząc od daty jego sporządzenia). 
 

Sytuacja ta zmieni się jednak wtedy, gdy stwierdzone zostanie, iż w przypadku danej nieruchomości wystąpiły pewnie zmiany uwarunkowań lub innych cech nieruchomości, jakie wpłynąć mogą na ostateczną wartość wyceny i atrakcyjność nieruchomości na rynku. 
 

Co równie istotne, ważność operatu szacunkowego może zostać przedłużona o kolejne 12 miesięcy - jednak tylko wtedy, gdy rzeczoznawca majątkowy potwierdzi dalszą aktualność pierwotnie sporządzonego operatu.  
 

Przedłużenia ważności operatu może dokonać tylko ten rzeczoznawca, który pierwotnie wycenił nieruchomość, poprzez umieszczenie w owym dokumencie stosownej klauzuli prawnej.
 


 

 

PODSUMOWANIE

 

1) Operat szacunkowym jest urzędową i oficjalną wyceną wartości danej nieruchomości.
 
2) W przeciwieństwie do opinii rzeczoznawczej, operat szacunkowy posiada moc prawną. 
 

3) Kwestia operatów szacunkowych i sposobu ich sporządzania została opracowana w treści Ustawy z dnia 21. sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
 

4) Sporządzenia operatu szacunkowego może podjąć się jedynie rzeczoznawca majątkowy (jeden lub kilku). 
 

5) Operat szacunkowy może przydać się wtedy, gdy chcemy sprzedać nieruchomość, wycenić jej aktualną wartość rynkową lub gdy staramy się o przyznanie kredytu hipotecznego i potrzebujemy wyceny wartości zabezpieczania. 
 

6) Koszty operatów szacunkowych są indywidualnie ustalane przez rzeczoznawców. 
 

7) Na koszt operatu największy wpływ ma rodzaj wycenianej nieruchomości. Najmniej kosztowna jest wycena działki, a najwięcej zapłacimy za wycenę nieruchomości komercyjnych. 
 

8) Sporządzony operat szacunkowy ważny jest przez 12 miesięcy od daty jego wydania. 
 

9) Operat szacunkowy może stracić swą moc prawną przed upływem terminu 12 miesięcy, jeśli w przypadku wycenionej nieruchomości zaszły istotne zmiany mające wpływ na wartość rynkową obiektu oraz jego atrakcyjność. 
 

10) Rzeczoznawca majątkowy ma prawo przedłużyć ważność operatu szacunkowego o kolejne 12 miesięcy po wygaśnięciu pierwotnego okresu ważności dokumentu - jednak tylko wtedy, gdy nie zaszły żadne zmiany w przypadku owej nieruchomości (gdy nie zmieniła się jej wartość rynkowa i atrakcyjność).

 



 

Skomentuj artykuł
captcha
Twoja ocena
Średnia ocena
0 / 5 z 0 ocen
BRAK KOMENTARZY