Promesa kredytowa – na czym polega?

W języku potocznym promesa oznacza mniej więcej tyle, co oficjalne zobowiązanie do wykonania wskazanej czynności. W tym znaczeniu promesa jest więc wiążącą obietnicą wystawioną przez jedną osobę na rzecz drugiej.

Warto w tym miejscu wytłumaczyć, że w bankowości promesa działa na takiej samej zasadzie. Promesa kredytowa to oficjalne zobowiązanie banku do udzielenia kredytu na wnioskowaną kwotę. Zwykle przybiera ona formę pisemnego zaświadczenia z pieczęcią banku. 

Po co bank wystawia promesę kredytu?

Wystawienie promesy kredytowej ma jeden zasadniczy cel: potwierdzić zdolność kredytową konsumenta. Przykładowo jeśli staramy się o zakup nieruchomości przy pomocy środków z kredytu hipotecznego, sprzedawca ma prawo poprosić nas o przedłożenie promesy. W ten sposób nie zmarnuje on cennego czasu (i szansy na zdobycie innego klienta) na kupca, któremu bank odmówi przyznania kredytu mieszkaniowego, w rezultacie czego nie dojdzie do zakupu inwestycji. 

Jeśli mamy w planach kupić nieruchomość w cenie przykładowo 300 000 złotych, możemy udać się do banku w celu obliczenia zdolności kredytowej i udzielenia nam promesy. Z oficjalnym zaświadczeniem wystawionym przez bank łatwiej nam będzie znaleźć sprzedawcę, który chętnie podpisze z nami umowę zbycia nieruchomości, nie martwiąc się przy tym o przyszłość wniosku kredytowego kupców. A jak wiadomo przecież, każdy sprzedawca chętniej przystąpi do umowy z klientem, który jest „pewny” – dysponuje gotówką lub ma przynajmniej wystawioną promesę przez bank. 

Jeszcze kilka lat temu promesa kredytowa uchodziła za rzadko spotykany formularz, o którego wystawienie wnioskują jedynie przewrażliwieni i nieufni wobec banków klienci. W tamtym okresie wystawianie promesy było więc odpłatne, a koszt takiego dokumentu sięgał od 50 do 300 złotych. Opłata naliczana była przede wszystkim za czas, jaki analitycy bankowi poświęcili na przeprowadzenie dogłębnej analizy wniosku wraz z oceną zdolności kredytowej wnioskodawcy, jego wiarygodności oraz ogólnego ryzyka inwestycyjnego. 

Dzisiejszy rynek kredytowy rządzi się zupełnie innymi zasadami. Przede wszystkim zwiększone zostały standardy obsługi klientów – konsumenci zyskali szereg profitów i praw, z których mogą korzystać, by poczuć się bezpiecznie i pewnie. Po drugie, ułatwiony został dostęp do baz danych, takich jak Biuro Informacji Kredytowej czy czarne listy dłużników. Na skutek tychże usprawnień analiza wniosku kredytowego jest mniej czasochłonnym działaniem aniżeli miało to miejsce jeszcze kilka lat temu. 

Z reguły promesa kredytowa jest darmowa

Wszystkie powyższe czynniki spowodowały, że na dzisiejszym rynku promesy kredytowe uchodzą za podstawowy element dokumentacji udostępnianej klientom. Większość banków nie pobiera żadnej opłaty za wystawienie promesy. W końcu instytucjom kredytowym także jest to na rękę – skoro niemal wszyscy obecni sprzedawcy oczekują przedłożenia przez zainteresowanego kupca promesy bankowej, darmowe wystawianie tychże zaświadczeń przez banki jest jedynym sposobem na zyskanie nowych kredytobiorców. 

Promesa bankowa zazwyczaj nie kosztuje więc nic. Na przykład w Banku Pekao promesa kredytowa dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny jest zupełnie bezpłatna, natomiast w Santander Banku Polska kosztuje już 200 zł. Kwota ta jest zwrotna, jeżeli finalnie dojdzie do podpisania kredytu, ale bank w ten sposób zabezpiecza się przed nadmiernym wnioskowaniem o promesy. To, ile kosztuje promesa bankowa, jest zależne od danego banku.

Niestety zdarzają się przypadki, kiedy promesa kredytowa wystawiona przez bank okazuje się być niewiążąca. Sytuacja ta jest wyjątkowo niepożądana nie tylko dla sprzedawcy nieruchomości, który zażądał potwierdzenia zdolności kredytowej przez kupca, lecz także dla kredytobiorcy, który wierząc, iż bank przyzna mu kredyt hipoteczny, wpłacił na poczet inwestycji bezzwrotny zadatek. Dlatego mimo wszelkich zapewnień pracowników banku warto zapamiętać: promesa nie jest tym samym co gwarancja kredytu!

Promesa kredytowa a decyzja kredytowa

Promesa kredytowa nie daje nam tak naprawdę pewności uzyskania kredytu. Stuprocentową pewność co do przyznania nam kredytu mieszkaniowego przez bank daje jedynie pozytywna decyzja kredytowa. Promesa potwierdza naszą chwilową zdolność kredytową do spłacenia konkretnej sumy zobowiązania, lecz jako dokument nie jest ona bezwzględnie wiążąca. 

Większość banków komercyjnych, jakie działają na polskim rynku finansowym, udziela promesy kredytowej wnioskodawcom starającym się o kredyt hipoteczny. Obecnie jest to absolutna podstawa wystawienia wstępnej oceny zdolności kredytowej. Wszystko dlatego, że rynek mieszkaniowy znacząco się zmienił, a sprzedawcy nieruchomości zaczęli stosować podwyższone mechanizmy bezpieczeństwa inwestycji. Dziś niemal każdy sprzedawca prosi o przedłożenie promesy, by mieć pewność, czy warto wchodzić w umowę z danym kupcem.

Różnica co co tego, które banki udzielają promesy, dotyczy sposobu analizy zdolności. Część banków wystawia promesę kredytową nie na konkretną nieruchomość, lecz na konkretną sumę kredytu online. Mówiąc prościej, analitycy kredytowi oszacowują, czy danego klienta stać będzie na zakup nieruchomości o wartości przykładowo 300 000 zł czy 500 000 złotych. Tego typu promesy wystawiane są szybciej, lecz niestety bywają zawodne przez swoje niedoprecyzowanie co do konkretnej nieruchomości – jej kosztu i charakterystyki.

Niektóre banki na polskim rynku finansowym wystawiają natomiast pełne promesy, czyli oficjalne potwierdzenia przyznania kredytu na zakup konkretnej nieruchomości. By uzyskać taką promesę, powinniśmy dostarczyć wszystkie dokumenty dotyczące kupowanej przez nas nieruchomości – nie tylko dane dotyczące metrażu, rynku (pierwotny/wtórny) czy ceny, lecz także wypis z księgi wieczystej, który potwierdzi własność lokalu i brak ustanowionej nań hipoteki. Taka promesa jest trudniej dostępna, lecz rzadziej zawodzi.

1. Promesa kredytowa to oficjalne zobowiązanie banku do udzielenia kredytu na wnioskowaną kwotę. Zwykle przybiera ona formę pisemnego zaświadczenia z pieczęcią banku.
2. Wystawienie promesy kredytowej ma jeden zasadniczy cel: potwierdzić zdolność kredytową konsumenta.
3. Promesy kredytowe wystawiane są zwykle w przypadku starania się o zakup nieruchomości na kredyt – by potwierdzić zdolność do sfinansowania inwestycji przez sprzedawcą.
4. Na dzisiejszym rynku promesy kredytowe uchodzą za podstawowy element dokumentacji udostępnianej klientom. Większość banków nie pobiera żadnej opłaty za wystawienie promesy.
5. Niestety zdarzają się przypadki, kiedy promesa kredytowa wystawiona przez bank okazuje się być niewiążąca. Dlatego mimo wszelkich zapewnień pracowników banku warto zapamiętać: promesa nie jest tym samym co gwarancja kredytu.
6. Promesa potwierdza naszą chwilową zdolność kredytową do spłacenia konkretnej sumy zobowiązania, lecz jako dokument nie jest ona bezwzględnie wiążąca.
7. Stuprocentową pewność co do przyznania nam kredytu mieszkaniowego przez bank daje jedynie pozytywna decyzja kredytowa.
8. Część banków wystawia promesę kredytową nie na konkretną nieruchomość, lecz na konkretną sumę kredytu. Mówiąc prościej, analitycy kredytowi oszacowują, czy danego klienta stać będzie na zakup nieruchomości o przykładowej wartości.
9. Promesy na daną kwotę kredytu wystawiane są szybciej, lecz niestety bywają zawodne przez swoje niedoprecyzowanie co do konkretnej nieruchomości – jej kosztu i charakterystyki.
10. Niektóre banki na polskim rynku finansowym wystawiają natomiast pełne promesy, czyli oficjalne potwierdzenia przyznania kredytu na zakup konkretnej nieruchomości. Uzyskanie takiego dokumentu jest bardziej czasochłonne, lecz daje większą gwarancję przyznania kredytu.