Promesa kredytowa – na czym polega?

Promesa kredytowa – na czym polega?

author
Halszka Gronek
13 marca 2023
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Promesa kredytowa może znacząco ułatwić zakup nieruchomości, choć nie jest ona tym samym, co gwarancja przyznania kredytu lub końcowa decyzja kredytowa. Sprawdziliśmy, kiedy warto skorzystać z promesy kredytowej i jakie banki wystawiają tego typu zaświadczenie. 

Spis treści:

  1. Czym jest promesa kredytowa?
  2. Ile kosztuje promesa kredytowa?
  3. Czy promesa to gwarancja uzyskania kredytu?
  4. Które banki udzielają promesy?
  5. Najczęstsze pytania i odpowiedzi
  6. Podsumowanie
Zwiń spis treści

Czym jest promesa kredytowa?

W języku potocznym promesa oznacza mniej więcej tyle, co oficjalne zobowiązanie do wykonania wskazanej czynności. W tym znaczeniu promesa jest więc wiążącą obietnicą wystawioną przez jedną osobę na rzecz drugiej.

Warto w tym miejscu wytłumaczyć, że w bankowości promesa działa na takiej samej zasadzie. Promesa kredytowa to oficjalne zobowiązanie banku do udzielenia kredytu na wnioskowaną kwotę. Zwykle przybiera ona formę pisemnego zaświadczenia z pieczęcią banku. 

Po co bank wystawia promesę kredytu?

Wystawienie promesy kredytowej ma jeden zasadniczy cel: potwierdzić zdolność kredytową konsumenta. Przykładowo jeśli staramy się o zakup nieruchomości przy pomocy środków z kredytu hipotecznego, sprzedawca ma prawo poprosić nas o przedłożenie promesy. W ten sposób nie zmarnuje on cennego czasu (i szansy na zdobycie innego klienta) na kupca, któremu bank odmówi przyznania kredytu mieszkaniowego, w rezultacie czego nie dojdzie do zakupu inwestycji. 

Jeśli mamy w planach kupić nieruchomość w cenie przykładowo 300 000 złotych, możemy udać się do banku w celu obliczenia zdolności kredytowej i udzielenia nam promesy. Z oficjalnym zaświadczeniem wystawionym przez bank łatwiej nam będzie znaleźć sprzedawcę, który chętnie podpisze z nami umowę zbycia nieruchomości, nie martwiąc się przy tym o przyszłość wniosku kredytowego kupców. A jak wiadomo przecież, każdy sprzedawca chętniej przystąpi do umowy z klientem, który jest „pewny” – dysponuje gotówką lub ma przynajmniej wystawioną promesę przez bank. 

Ile kosztuje promesa kredytowa?

Jeszcze kilka lat temu promesa kredytowa uchodziła za rzadko spotykany formularz, o którego wystawienie wnioskują jedynie przewrażliwieni i nieufni wobec banków klienci. W tamtym okresie wystawianie promesy było więc odpłatne, a koszt takiego dokumentu sięgał od 50 do 300 złotych. Opłata naliczana była przede wszystkim za czas, jaki analitycy bankowi poświęcili na przeprowadzenie dogłębnej analizy wniosku wraz z oceną zdolności kredytowej wnioskodawcy, jego wiarygodności oraz ogólnego ryzyka inwestycyjnego. 

Dzisiejszy rynek kredytowy rządzi się zupełnie innymi zasadami. Przede wszystkim zwiększone zostały standardy obsługi klientów – konsumenci zyskali szereg profitów i praw, z których mogą korzystać, by poczuć się bezpiecznie i pewnie. Po drugie, ułatwiony został dostęp do baz danych, takich jak Biuro Informacji Kredytowej czy czarne listy dłużników. Na skutek tychże usprawnień analiza wniosku kredytowego jest mniej czasochłonnym działaniem aniżeli miało to miejsce jeszcze kilka lat temu. 

Z reguły promesa kredytowa jest darmowa

Wszystkie powyższe czynniki spowodowały, że na dzisiejszym rynku promesy kredytowe uchodzą za podstawowy element dokumentacji udostępnianej klientom. Większość banków nie pobiera żadnej opłaty za wystawienie promesy. W końcu instytucjom kredytowym także jest to na rękę – skoro niemal wszyscy obecni sprzedawcy oczekują przedłożenia przez zainteresowanego kupca promesy bankowej, darmowe wystawianie tychże zaświadczeń przez banki jest jedynym sposobem na zyskanie nowych kredytobiorców. 

Promesa bankowa zazwyczaj nie kosztuje więc nic. Na przykład w Banku Pekao promesa kredytowa dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny jest zupełnie bezpłatna, natomiast w Santander Banku Polska kosztuje już 200 zł. Kwota ta jest zwrotna, jeżeli finalnie dojdzie do podpisania kredytu, ale bank w ten sposób zabezpiecza się przed nadmiernym wnioskowaniem o promesy. To, ile kosztuje promesa bankowa, jest zależne od danego banku.

Czy promesa to gwarancja uzyskania kredytu?

Niestety zdarzają się przypadki, kiedy promesa kredytowa wystawiona przez bank okazuje się być niewiążąca. Sytuacja ta jest wyjątkowo niepożądana nie tylko dla sprzedawcy nieruchomości, który zażądał potwierdzenia zdolności kredytowej przez kupca, lecz także dla kredytobiorcy, który wierząc, iż bank przyzna mu kredyt hipoteczny, wpłacił na poczet inwestycji bezzwrotny zadatek. Dlatego mimo wszelkich zapewnień pracowników banku warto zapamiętać: promesa nie jest tym samym co gwarancja kredytu!

Dlaczego promesa okazała się być niewiążąca?

Powodów, dla których promesa kredytowa udzielona przez bank okazała się być niewiążąca, może być wiele. Do najczęściej odnotowywanych zalicza się:

  1. zmianę sytuacji prywatnej kredytobiorcy (wstąpienie w związek małżeński, przekroczenie maksymalnego wieku kredytobiorcy, powiększenie rodziny, wydanie decyzji o ubezwłasnowolnieniu itp.);
  2. zmianę sytuacji materialnej kredytobiorcy (utrata pracy, przejście do mniej stabilnej branży zatrudnienia, zmiana formy zatrudnienia na umowę cywilnoprawną, ogłoszenie upadłości konsumenckiej itp.);
  3. pojawienie się nowych informacji o kredytobiorcy w BIK-u lub w BIG-ach (w końcu do baz trafiają zwykle informacje dotyczące conajmniej 90-dniowych opóźnień w spłacie, dlatego banki nie zawsze „na czas” wiedzą o zadłużeniu wnioskodawcy);
  4. wprowadzenie nowych regulacji prawnych dla instytucji finansowych (drastyczne podniesienie stóp procentowych, podwyżka maksymalnego progu dla kosztów kredytowych, obniżenie maksymalnego wieku kredytobiorcy itp.);
  5. odmowę udzielenia kredytu na konkretną nieruchomość (jeśli eksperci bankowi uznają, że cena kupowanej przez konsumenta nieruchomości jest znacząco zawyżona, że na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka przymusowa, albo że lokal nie spełnia wymogów mieszkalnych, będą mieli możliwość odrzucenia wniosku kredytowego mimo wcześniej wydanej promesy).

Promesa kredytowa a decyzja kredytowa

Promesa kredytowa nie daje nam tak naprawdę pewności uzyskania kredytu. Stuprocentową pewność co do przyznania nam kredytu mieszkaniowego przez bank daje jedynie pozytywna decyzja kredytowa. Promesa potwierdza naszą chwilową zdolność kredytową do spłacenia konkretnej sumy zobowiązania, lecz jako dokument nie jest ona bezwzględnie wiążąca. 

Które banki udzielają promesy?

Większość banków komercyjnych, jakie działają na polskim rynku finansowym, udziela promesy kredytowej wnioskodawcom starającym się o kredyt hipoteczny. Obecnie jest to absolutna podstawa wystawienia wstępnej oceny zdolności kredytowej. Wszystko dlatego, że rynek mieszkaniowy znacząco się zmienił, a sprzedawcy nieruchomości zaczęli stosować podwyższone mechanizmy bezpieczeństwa inwestycji. Dziś niemal każdy sprzedawca prosi o przedłożenie promesy, by mieć pewność, czy warto wchodzić w umowę z danym kupcem.

Które banki udzielają pełnej promesy?

Pełnej promesy, która uwzględnia dane dotyczące konkretnej nieruchomości, możemy oczekiwać od:

  • Mbanku,
  • banku Millennium,
  • banku Citi Handlowy.

Skróconej promesy, która uwzględnia jedynie kwotę kredytu hipotecznego, możemy oczekiwać od:

  • banku Pekao SA,
  • ING Banku Śląskiego.

Banki, które nie wystawiają promesy, to między innymi:

  • PKO Bank Polski,
  • Alior Bank.

Różnica co co tego, które banki udzielają promesy, dotyczy sposobu analizy zdolności. Część banków wystawia promesę kredytową nie na konkretną nieruchomość, lecz na konkretną sumę kredytu online. Mówiąc prościej, analitycy kredytowi oszacowują, czy danego klienta stać będzie na zakup nieruchomości o wartości przykładowo 300 000 zł czy 500 000 złotych. Tego typu promesy wystawiane są szybciej, lecz niestety bywają zawodne przez swoje niedoprecyzowanie co do konkretnej nieruchomości – jej kosztu i charakterystyki.

Niektóre banki na polskim rynku finansowym wystawiają natomiast pełne promesy, czyli oficjalne potwierdzenia przyznania kredytu na zakup konkretnej nieruchomości. By uzyskać taką promesę, powinniśmy dostarczyć wszystkie dokumenty dotyczące kupowanej przez nas nieruchomości – nie tylko dane dotyczące metrażu, rynku (pierwotny/wtórny) czy ceny, lecz także wypis z księgi wieczystej, który potwierdzi własność lokalu i brak ustanowionej nań hipoteki. Taka promesa jest trudniej dostępna, lecz rzadziej zawodzi.

Najczęstsze pytania i odpowiedzi

Promesa kredytu to pisemna umowa, w której bank obiecuje potencjalnemu kredytobiorcy, że udzieli mu kredytu w określonej wysokości. Promesa działa jak obietnica, ale tylko w przypadku niezmienionej zdolności kredytowej klienta. Jeżeli od momentu wzięcia promesy do momentu wnioskowania o kredyt nasza zdolność kredytowa zmieni się, bank nie będzie musiał udzielić nam kredytu.

Zazwyczaj wydanie promesy kredytowej realizowane jest najszybciej, jak to możliwe – w ciągu kilku dni. W większości banków maksymalny czas oczekiwania na promesę wynosi 2 tygodnie.

Generalnie promesa jest wiążąca, jednak niestety zdarzają się przypadki, kiedy promesa kredytowa wystawiona przez bank okazuje się być niewiążąca. Dzieje się to na przykład w sytuacji, kiedy pomiędzy wystawieniem promesy a rzeczywistym wnioskowaniem o kredyt sytuacja potencjalnego kredytobiorcy znacząco się zmienia (na gorsze).

Promesa może być potrzebna do zwiększenia zdolności kredytowej. Zazwyczaj jest pomocna w rozmowie o rezerwacji lokalu do kupna jeszcze przed wzięciem kredytu.

Podsumowanie

  1. Promesa kredytowa to oficjalne zobowiązanie banku do udzielenia kredytu na wnioskowaną kwotę. Zwykle przybiera ona formę pisemnego zaświadczenia z pieczęcią banku.
  2. Wystawienie promesy kredytowej ma jeden zasadniczy cel: potwierdzić zdolność kredytową konsumenta.
  3. Promesy kredytowe wystawiane są zwykle w przypadku starania się o zakup nieruchomości na kredyt – by potwierdzić zdolność do sfinansowania inwestycji przez sprzedawcą.
  4. Na dzisiejszym rynku promesy kredytowe uchodzą za podstawowy element dokumentacji udostępnianej klientom. Większość banków nie pobiera żadnej opłaty za wystawienie promesy.
  5. Niestety zdarzają się przypadki, kiedy promesa kredytowa wystawiona przez bank okazuje się być niewiążąca. Dlatego mimo wszelkich zapewnień pracowników banku warto zapamiętać: promesa nie jest tym samym co gwarancja kredytu.
  6. Promesa potwierdza naszą chwilową zdolność kredytową do spłacenia konkretnej sumy zobowiązania, lecz jako dokument nie jest ona bezwzględnie wiążąca.
  7. Stuprocentową pewność co do przyznania nam kredytu mieszkaniowego przez bank daje jedynie pozytywna decyzja kredytowa.
  8. Część banków wystawia promesę kredytową nie na konkretną nieruchomość, lecz na konkretną sumę kredytu. Mówiąc prościej, analitycy kredytowi oszacowują, czy danego klienta stać będzie na zakup nieruchomości o przykładowej wartości.
  9. Promesy na daną kwotę kredytu wystawiane są szybciej, lecz niestety bywają zawodne przez swoje niedoprecyzowanie co do konkretnej nieruchomości – jej kosztu i charakterystyki.
  10. Niektóre banki na polskim rynku finansowym wystawiają natomiast pełne promesy, czyli oficjalne potwierdzenia przyznania kredytu na zakup konkretnej nieruchomości. Uzyskanie takiego dokumentu jest bardziej czasochłonne, lecz daje większą gwarancję przyznania kredytu.
author
Halszka Gronek
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Wszystkie komentarze

krzysiek
krzysiek
2019-06-07 18:49:28

nawet jesli promesa nie jest wiążonca to ja i tak polecam sprawdzic zdolnosc przed podpisaniem umoowy przedwstepnej inaczej mozna stracic naprawde wiele środków a sprzedawcy żądają zadatku nie zaliczki wiec cała wpłata przepada

Podobne artykuły

PKO BP w Łochowie

PKO BP jest największym bankiem w Polsce. Sprawdzamy placówki i oddziały w Łochowie – godziny otwarcia, dane adresowe oraz ofertę.

author
Aleksandra Gościnna
18 października 2019
Ekspertka finansowa, magister Uniwersytetu Gdańskiego i absolwentka studiów podyplomowych na UW. W latach 2021-2023 redaktor naczelny zadluzenia.com. Specjalistka ds. e-marketingu i promocji online.

PKO BP w Tarnowskich Górach

W Polsce największym bankiem jest PKO BP. Sprawdziliśmy placówki i oddziały w Tarnowskich Górach – godziny otwarcia, dane adresowe oraz ofertę.

author
Aleksandra Gościnna
27 sierpnia 2019
Ekspertka finansowa, magister Uniwersytetu Gdańskiego i absolwentka studiów podyplomowych na UW. W latach 2021-2023 redaktor naczelny zadluzenia.com. Specjalistka ds. e-marketingu i promocji online.

Zakupy w IKEA zrobisz przez Internet

Rusza sprzedaż mebli IKEA online. Mieszkańcy wszystkich miast w Polsce, gdzie szwedzka sieć ma stacjonarne sklepy mogą zamawiać produkty przez Internet. 

author
Aneta Jankowska
03 lutego 2017
Dziennikarka, ukończyła studia dziennikarskie na Uniwersytecie Gdańskim i zdobyła doświadczenie w Radiu MORS. Posiada praktyczne doświadczenie finansowe jako właścicielka kawiarni.

Garmin Pay w BZ WBK

14 marca bieżącego roku Bank Zachodni WBK poinformował swoich Klientów o wdrożeniu nowej metody płatności. Wszystkie osoby, które posiadają smartwatch firmy Garmin z wbudowaną funkcją Garmin Pay, mogą płacić nim zbliżeniowo.

author
Patryk Byczek
15 marca 2018
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Polski Kompas 2019 dla Spółdzielczej Grupy Bankowej

Spółdzielcza Grupa Bankowa pojawiła się w gronie tegorocznych laureatów nagrody Polskiego Kompasu. SGB-Bank doceniono między innymi 19 za umiejętne łączenie nowoczesnych rozwiązań i tradycji bankowości spółdzielczej, a także wdrożenie wyjątkowej strategii Mobilnego Przyspieszenia.

author
Halszka Gronek
09 października 2019
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Jak zalogować się do Idea Banku? Nowe zasady logowania

Ważne zmiany w logowaniu do Idea Banku. 14 września 2019 wchodzi w życie unijna dyrektywa PSD2, która wymusza na bankach dwuetapowy proces weryfikacji Klienta w czasie logowania się do bankowości internetowej. Sprawdzamy krok po kroku, jak zalogować się na konto w Idea Banku – zobacz wszystkie zmiany.

author
Dominika Byczek
31 października 2019
Ekspertka finansowa, redaktorka, magister Uniwersytetu Gdańskiego. Z zadluzenia.com związana od 2014 roku, redaktor naczelna portalu do 2020 roku. Specjalizuje się w tworzeniu poradników finansowych.
Porównaj