Umowa deweloperska

Julia Wierciło

31 lipca 2023

Etapem, z którym spotkamy się podczas procesu zakupu nowego mieszkania z rynku pierwotnego jest podpisanie umowy deweloperskiej. Taka umowa jest korzystna przede wszystkim ze względu na to jakie zabezpieczenie stanowi dla osoby kupującej nieruchomość. Dzięki dokumentowi nabywca jest prawnie chroniony, a ryzyko ewentualnego oszustwa spada niemal do zera. Sprawdźmy czym dokładnie jest umowa deweloperska, a także co powinien zawierać taki dokument.

Spis treści:

Umowa deweloperska - co to jest?
Umowa deweloperska - co powinna zawierać?
Umowa deweloperska - ile kosztuje?
Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?

Zwiń spis treści

Umowa deweloperska - co to jest?

Umowa deweloperska jest dokumentem, który musi ostatecznie przyjąć formę aktu notarialnego. Dzięki takiej umowie obie strony zawierające mogą egzekwować swoje prawa. Poprzez umowę deweloper jest zobowiązany do ustanowienia bądź przeniesienia prawa własności. Musi to nastąpić po zakończeniu budowy. Nabywca natomiast zobowiązuje się do zapłaty ceny za nabycie prawa. W dużym uproszczeniu oznacza to, że musimy zapłacić za mieszkanie, a deweloper musi nam je sprzedać. Sprawdźmy czego może dotyczyć umowa deweloperska.

Umowa deweloperska może obejmować:

lokal mieszkalny,
dom jednorodzinny,
użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej oraz własność domu jednorodzinnego na niej zbudowanego (w tym wypadku możemy sprawdzić opcję kredytu na działkę budowlaną).

Należy pamiętać, że umowa deweloperska nie jest jedynym dokumentem, dzięki któremu stajemy się właścicielami wymarzonego mieszkania. Aby było to możliwe konieczne jest podpisanie umowy przeniesienia własności, która również powinna mieć formę aktu notarialnego. Sytuacja wygląda podobnie w przypadku zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Finansując mieszkanie za pomocą kredytu należy mieć na uwadze fakt konieczności wpłaty wkładu własnego. Jeśli jednak nie jesteśmy w stanie odłożyć potrzebnych środków możemy skorzystać z opcji kredytu na wkład własny.

Umowa deweloperska - co powinna zawierać?

Prawidłowo sporządzona umowa deweloperska powinna zawierać stałe elementy obowiązkowe dla każdego dokumentu.

Sprawdźmy, które z nich muszą koniecznie znaleźć się w umowie:

strony zawieranej umowy, miejsce, data podpisania umowy deweloperskiej,
cena nieruchomości,
informacje dotyczące nieruchomości – powierzchnia, układ pomieszczeń,
położenie nieruchomości,
określenie miejsca mieszkania w budynku,
standard wykończeniowy podany przez dewelopera,
termin przeniesienia prawa własności,
zobowiązanie do zapłaty za nieruchomość,
kwota, harmonogram oraz sposób wpłat na powierniczy rachunek mieszkaniowy,
informacja dotycząca składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
numer pozwolenia na realizację budowy,
terminy dotyczące robót budowlanych,
warunki odstąpienia od umowy,
warunki zwrotu środków,
informacja dotycząca o odsetkach i ewentualnych karach,
sposób pomiaru powierzchni użytkowej nieruchomości,
oświadczenie dotyczące odbioru prospektu informacyjnego oraz wszystkich załączników,
oświadczenie zapoznania się z treścią prospektu informacyjnego,
oświadczenie dewelopera dotyczące udzielenia informacji o możliwości zapoznania się z odpowiednimi dokumentami w wyznaczonym miejscu,
czas oraz sposób zawiadomienia o odbiorze mieszkania lub domu,
zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku oraz ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z niego albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego,
informację o zawarciu umowy rezerwacyjnej i wysokości opłaty rezerwacyjnej albo o braku takiej umowy.

Wszystkie informacje, które muszą znaleźć się w umowie są regulowane przez odpowiednią ustawę. Przed podpisaniem dokumentów należy dokładnie się z nią zapoznać, a przed tym warto skonsultować umowę ze specjalistą. Jeśli sporządzony dokument nie będzie zawierał chociażby jednej wymaganej informacji mamy prawo do odstąpienia od umowy w ciągu 30 dni od momentu zawarcia jej z deweloperem.

Umowa deweloperska - ile kosztuje?

W sytuacji zawarcia umowy deweloperskiej notarialnie koszt sporządzenia dzieli się na pół. Jednak w wypadku aktu umowy sprzedaży wszystkie koszty musi pokryć nabywca nieruchomości. Sprawdźmy jakie elementy wchodzą w skład kosztów umowy deweloperskiej.

Koszt umowy deweloperskiej dzieli się na:

opłata notarialna – ten koszt jest uzależniony od wartości nabywanej nieruchomości. Musimy liczyć się z wysokimi opłatami, jednak koszt całkowity nie powinien przekroczyć 1 tysiąca złotych,
koszt wypisu oraz koszty związane z księgą wieczystą – wpis do księgi wynosi około 150 złotych natomiast wypis aktu notarialnego wynosi około 200-300 złotych.

Nieruchomość z rynku pierwotnego pozwala nam na zaoszczędzenie niektórych wydatków. Są to między innymi opłaty podatku z tytułu nabycia nieruchomości w wysokości 2 procent. Obowiązek rozliczenia podatku VAT leży po stronie dewelopera. Oznacza to, że koszt jest zawarty w cenie nabywanej przez nas nieruchomości.

Umowa deweloperska - na co zwrócić uwagę?

Umowa deweloperska jest nieodłącznym elementem zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego. W związku z tym istnieje kilka kwestii, na które należy zwrócić szczególną uwagę. Pomoże to uniknąć przyszłemu nabywcy wielu kłopotów związanych z zakupem mieszkania.

Sprawdźmy jakie zagadnienia musimy koniecznie zweryfikować przed podpisaniem dokumentów:

sprawdź na jaki rachunek przelewasz pieniądze – należy wpłacić je na rachunek powierniczy,
sprawdź dokładnie nazwę umowy,
zweryfikuj czy w umowie zawarte są wszystkie konieczne podpunkty,
zwróć uwagę czy w umowie jest zapis o standardzie wykończenia mieszkania,
poświęć czas na przeczytanie prospektu informacyjnego, a następnie porównaj informacje w nim zawarte z umową.