Mieszkanie TBS – co to jest?

Wiele Polek i Polak marzy o własnym mieszkaniu. Niestety ceny na rynku nieruchomości są rekordowo wysokie, a o kredyt hipoteczny trudniej niż kiedykolwiek wcześniej. Chcąc znaleźć inne rozwiązanie, coraz więcej młodych ludzi zastanawia się nad wynajmem mieszkania TBS. Czym są tego typu oferty i jak z nich skorzystać?

Mieszkanie TBS – co to jest?

Jak wynika z oficjalnej definicji ustalonej przez resort inwestycji i rozwoju, mieszkaniem jest „zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”. Takie wyjaśnienie terminu „mieszkanie” znajdziemy w ministerialnym obwieszczeniu z dnia 8 kwietnia 2019 roku (Dz.U. 2019 poz. 1065).

Z kolei mieszkanie TBS to po prostu mieszkanie oddane do użytku przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego – podmiot działający na podstawie Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. W Polsce funkcjonuje wiele TBS-ów czyli Towarzystw Budownictwa Społecznego. Są one zlokalizowane na terenie całej polski i przyjmują różne formy – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej, a także  spółdzielni osób prawnych. 

§

PODSTAWA PRAWNA

Art. 27. Zakres działania towarzystwa

1. Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

---

Źródło: Dz.U.2019.0.2195 t.j. – Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

Mieszkanie społeczno-czynszowe

Jak wynika z wyżej przytoczonej podstawy prawnej, mieszkanie TBS to mieszkanie społeczno-czynszowe, czyli takie, które udostępniane jest interesantom na zasadach najmu długoterminowego. Najem realizowany jest przez odpowiednie (najbliższe) towarzystwo budownictwa społecznego przy wsparciu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego – funduszu działającego przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Najemca mieszkania TBS nie płaci czynszu na rzecz wynajmującego, jedynie opłaty mieszkaniowe (eksploatacyjne), dzięki czemu transakcja jest korzystna.

Dla kogo mieszkanie TBS?

Mieszkania TBS mają wiele zalet – między innymi niskie koszty wynajmu lokalu – jednak są  zarezerwowane wyłącznie dla ściśle określonej grupy interesantów. Zgodnie z Ustawą z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, TBS może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli ani ona, ani pozostałe osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Wyjątek od wyżej postawionego warunku stanowią przypadki, w których zmiana miejsca zamieszkania z lokalu własnościowego na mieszkanie TBS związana jest podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów dawnego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Kryteria dochodowe

Równie ważna jest kwestia sytuacji finansowej wnioskodawców. Ustawa stanowi, iż średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok zawarcia umowy o najem mieszkania TBS nie powinien przekraczać równowartości 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny o więcej niż o:

• 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
• 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
• dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Powyższe warunki dotyczą jedynie najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 roku lub lokalu wybudowanego przy udziale finansowania zwrotnego, jeżeli w kosztach inwestycji partycypował najemca. W pozostałych przypadkach (gdy najemca nie wniósł tak zwanej opłaty partycypacyjnej) stosuje się następujące kryteria dochodowe:

Podstawowe kryterium dochodowe dla wnioskodawców starających się o mieszkanie TBS – bez opłaty partycypacyjnej

Średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok zawarcia umowy o najem mieszkania TBS nie powinien przekraczać

• 110% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
• 165% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
• 205% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,
• 240% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,
• 240% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

– iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, oraz współczynnika 1,2.

Gwoli uściślenia, warto także dodać, iż wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w poszczególnych województwach za ubiegły rok ogłasza Prezes Głównego Urzędu Statystycznego do końca IV kwartału każdego roku, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej “Monitor Polski”, w drodze obwieszczenia.

Jak obliczyć średni dochód gospodarstwa domowego?

Do średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego nie wlicza się:

1. świadczenia wychowawczego,
2. dodatku wychowawczego,
3. świadczenia „Dobry start”,
4. świadczenia pieniężnego wypłacanego na rzecz osób fizycznych sprawujących opiekę nad grobem weterana walk o wolność i niepodległość Polski,
5. świadczenia uzupełniającego osób niezdolnych do samodzielnej egzystencji.

Jak dostać mieszkanie TBS?

Niestety Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego nie przewiduje jednorodnego sposobu przyznawania mieszkań wybudowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego na rzecz interesantów. Jak czytamy w akcie prawnym, dokładne kryteria i tryb przeznaczania mieszkań TBS określane sąd indywidualnie przez poszczególne Towarzystwa. 

§

PODSTAWA PRAWNA

Art. 31. Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla najemców

1. Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa spółki albo statut towarzystwa. Zasady współdziałania towarzystwa z gminą lub gminami określa umowa.

---

Źródło: Dz.U.2019.0.2195 t.j. – Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

By uzyskać dokładne wskazówki dotyczące przyznawania mieszkań TBS, polecamy zgłosić się do najbliższego Towarzystwa Budownictwa Społecznego celem uzupełnienia wymaganego wniosku i dostarczenia niezbędnych dokumentów. Warto jednak pamiętać, że niezależnie od indywidualnych kryteriów obowiązujących w danym Towarzystwie, niezmienne pozostają warunki: odpowiednich dochodów, braku własności lokalu mieszkalnego i zamieszkania na terenie gminy, do której przynależy TBS. 

Potrzebujesz pilnie gotówki? Sprawdź najlepsze oferty:

Kredyty online – do 300 tys. złotych

Pożyczki na dowód – minimum formalności

Ile kosztuje mieszkanie TBS?

Jednym z największych plusów mieszkania TBS jest niski czynsz, a właściwie niska opłata mieszkaniowa na rzecz Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Fakt małych opłat wynika przede wszystkim z niewielkich kosztów budowy tego typu ośrodków mieszkalnych. Inwestorzy mają dostęp do tanich kredytów z Banku Gospodarstwa Krajowego, a kolejne oszczędności pochodzą z wkład gmin-udziałowców Towarzystw. Lokalne samorządy nie tylko dostarczają grunty pod budowę jednostek mieszkalnych, lecz także współfinansują samą budowę mieszkań.

Jak stanowi ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, stawki czynszu za najem lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych TBS-ów są ustalane przez władze towarzystwa (wspólników lub akcjonariuszy) w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań towarzystwa związanych z budową.

Warto przy tym dodać, iż czynsz z tytułu najmu mieszkania TBS nie może, w skali roku, przekraczać:

• 4% wartości odtworzeniowej lokalu – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.;
• 5% wartości odtworzeniowej lokalu – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego.

Na koniec warto dodać, iż w przypadku gmin graniczących z miastami będącymi siedzibami wojewodów lub sejmików wojewódzkich wskaźnik wartości odtworzeniowej lokalu określa się przez wyznaczenie średniej arytmetycznej wskaźników dla tych miast oraz pozostałych miejscowości w województwie. W pozostałych gminach obliczenia wykonywane są zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

Wykup mieszkania TBS

Jeszcze do niedawna przepisy polskiego prawa nie przewidywały możliwości wykupu mieszkania TBS przez jego najemcę. Z tego powodu wielu interesantów nie decydowało się na skorzystanie z oferty Towarzystwa Budownictwa Społecznego – zależało im bowiem na tym, by w przyszłości móc stać się właścicielem lokalu, w którym żyło się przez wiele lat i o którego wnętrze dbano z całego serca. Obecnie ustawodawca zezwolił na to, by TBS-y wprowadzały możliwość przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Warunek jest jeden: co najmniej 5 lat najmu.

§

PODSTAWA PRAWNA

Art. 33e. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego

1. Lokale mieszkalne w zasobach towarzystw, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego […] mogą być wyodrębnione na własność wyłącznie na zasadach określonych w niniejszym rozdziale.

2. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.

3. Wyodrębnienie, o którym mowa w ust. 1, nie może nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.

4. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie.

---

Źródło: Dz.U.2019.0.2195 t.j. – Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

Warto w tym miejscu dodać także, iż cena sprzedaży mieszkania TBS nie może być niższa niż jego wartość rynkowa. Powinna ona także uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na lokal, w szczególności spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego towarzystwa wraz z odsetkami oraz spłatę przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej, oraz koszty wyceny nieruchomości. Na poczet ceny sprzedaży zalicza się oczywiście także ewentualną kwotę partycypacji (o ile była ona wniesiona przez najemcę).

Ostateczną cenę sprzedaży mieszkania TBS ustala Bank Gospodarstwa Krajowego na wniosek towarzystwa budownictwa społecznego. Polski bank rozwoju, w terminie 21 dni od dnia otrzymania wniosku, ustala wysokość zadłużenia przypadającego na wyodrębniony na własność lokal z tytułu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego kredytu oraz wysokość przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu. 

Mieszkanie TBS a mieszkanie komunalne

Wiele osób uważa, iż mieszkania TBS są tym samym, co mieszkania komunalne lub mieszkania socjalne. Choć wszystkie te formy nieruchomości przyznawane są lokalnie, na rzecz osób  osiągających ograniczone dochody, w większości gmin obowiązuje rozróżnienie na lokale Z TBS, socjalne i komunalne. 

Mówiąc najprościej, jak to możliwe, mieszkania socjalne to mieszkania przyznawane wyłącznie osobom bez praw do innego lokalu – spółdzielczego, własnościowego czy właśnie komunalnego. Mowa więc o najbiedniejszych mieszkańcach Polski, którzy zdolni są do zapłaty jedynie minimalnej stawki czynszu. Często są to także osoby po sądowym wyroku eksmisyjnym, które spełniają kryteria dochodowe ustalone przez gminę (kryteria te są oczywiście niższe niż w przypadku mieszkań komunalnych).

Do najważniejszych różnic dzielących mieszkania komunalne od socjalnych, oczywiście obok sytuacji materialnej odbiorców, zaliczyć można wysokość czynszu. W przypadku mieszkań socjalnych wysokość comiesięcznej opłaty na rzecz wynajmującego nie może być większa aniżeli równowartości 50 % czynszu najtańszego mieszkania komunalnego w zasobach danej gminy. 

Oczywiście niższa cena wiąże się również z niższym standardem lokali socjalnych. Często są to wiec mieszkania w starym budownictwie, zaniedbane (czasami nawet bez ogrzewania) i ulokowane w mało atrakcyjnej części gminy. Poza tym lokale socjalne mogą zostać przyznane wyłącznie konkretnej osobie, nie całej rodzinie. Nie można ich wykupić ani odziedziczyć – w odróżnieniu od mieszkań komunalnych. 

Podsumowując, mieszkania socjalne są wykończone w najgorszym standardzie, niemniej czynsz za nie jest wyjątkowo niski. Te lokale przeznaczone są dla najbiedniejszych mieszkańców danej gminy. Drugie w kolejce prestiżu są mieszkania komunalne, a trzecie – mieszkania z TBS (czynsz za nie jest wyższy, lecz za ceną idzie także jakość).

Podsumowanie

Mieszkanie TBS – najważniejsze informacje

1. Mieszkanie TBS to mieszkanie społeczno-czynszowe, czyli takie, które udostępniane jest interesantom na zasadach najmu długoterminowego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego.
2. Towarzystwo Budownictwa Społecznego to podmiot działający na podstawie Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
3. Przedmiotem działania TBS-u jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.
4. TBS może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli ani ona, ani pozostałe osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.
5. Dla interesantów równie ważna jest kwestia sytuacji finansowej. By dostać mieszkanie z TBS, należy spełnić określone kryteria dochodowe – różne w  zależności od tego, czy wnioskodawca będzie wnosił opłatę partycypacyjną, czy nie.
6. Dokładne kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa spółki albo statut towarzystwa. Z kolei zasady współdziałania towarzystwa z gminą lub gminami określa umowa.
7. Czynsz z tytułu najmu mieszkania TBS nie może, w skali roku, przekraczać 4% lub 5% wartości odtworzeniowej lokalu – w zależności od źródła finansowania budowy jednostki mieszkanej Towarzystwa.
8. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez TBS może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.
9. Sprzedaż mieszkania TBS na rzecz najemcy nie może nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.
10. Aktem prawnym regulującym kwestię przyznania mieszkań TBS jest Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.