Mieszkanie TBS – co to jest?

Jak wynika z oficjalnej definicji ustalonej przez resort inwestycji i rozwoju, mieszkaniem jest „zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”. Takie wyjaśnienie terminu „mieszkanie” znajdziemy w ministerialnym obwieszczeniu z dnia 8 kwietnia 2019 roku (Dz.U. 2019 poz. 1065). Jeżeli potrzebujesz pieniędzy na mieszkanie, sprawdź ranking kredytów hipotecznych.

W Polsce funkcjonuje wiele TBS-ów czyli Towarzystw Budownictwa Społecznego. Są one zlokalizowane na terenie całej polski i przyjmują różne formy – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej, a także  spółdzielni osób prawnych. Dzięki nim część obywateli nie będzie musiała zaciągać dodatkowych zobowiązań, takich jak kredyty gotówkowe, które musiałyby zostać przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z dużymi opłatami.

Najem realizowany jest przez odpowiednie (najbliższe) towarzystwo budownictwa społecznego przy wsparciu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego – funduszu działającego przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Najemca mieszkania TBS nie płaci czynszu na rzecz wynajmującego, jedynie opłaty mieszkaniowe (eksploatacyjne), dzięki czemu transakcja jest korzystna.

Wyjątek od wyżej postawionego warunku stanowią przypadki, w których zmiana miejsca zamieszkania z lokalu własnościowego na mieszkanie TBS związana jest podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów dawnego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Równie ważna jest kwestia sytuacji finansowej wnioskodawców. Ustawa stanowi, iż średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok zawarcia umowy o najem mieszkania TBS nie powinien przekraczać równowartości 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny o więcej niż o:

• 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
• 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
• dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Powyższe warunki dotyczą jedynie najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 roku lub lokalu wybudowanego przy udziale finansowania zwrotnego, jeżeli w kosztach inwestycji partycypował najemca.

Gwoli uściślenia, warto także dodać, iż wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w poszczególnych województwach za ubiegły rok ogłasza Prezes Głównego Urzędu Statystycznego do końca IV kwartału każdego roku, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej “Monitor Polski”, w drodze obwieszczenia.

Niestety Ustawa nie przewiduje jednorodnego sposobu przyznawania mieszkań wybudowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego na rzecz interesantów. Jak czytamy w akcie prawnym, dokładne kryteria i tryb przeznaczania mieszkań TBS określane sąd indywidualnie przez poszczególne Towarzystwa.

By uzyskać dokładne wskazówki dotyczące przyznawania mieszkań TBS, polecamy zgłosić się do najbliższego Towarzystwa Budownictwa Społecznego celem uzupełnienia wymaganego wniosku i dostarczenia niezbędnych dokumentów.

Warto jednak pamiętać, że niezależnie od indywidualnych kryteriów obowiązujących w danym Towarzystwie, niezmienne pozostają warunki:

• odpowiednich dochodów,
• braku własności lokalu mieszkalnego,
• brak zamieszkania na terenie gminy, do której przynależy TBS.

Jednym z największych plusów mieszkania TBS jest niski czynsz, a właściwie niska opłata mieszkaniowa na rzecz Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Fakt małych opłat wynika przede wszystkim z niewielkich kosztów budowy tego typu ośrodków mieszkalnych. Inwestorzy mają dostęp do tanich kredytów z Banku Gospodarstwa Krajowego, a kolejne oszczędności pochodzą z wkład gmin-udziałowców Towarzystw. Lokalne samorządy nie tylko dostarczają grunty pod budowę jednostek mieszkalnych, lecz także współfinansują samą budowę mieszkań.

Jak stanowi ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, stawki czynszu za najem lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych TBS-ów są ustalane przez władze towarzystwa (wspólników lub akcjonariuszy) w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań towarzystwa związanych z budową.

Na koniec warto dodać, iż w przypadku gmin graniczących z miastami będącymi siedzibami wojewodów lub sejmików wojewódzkich wskaźnik wartości odtworzeniowej lokalu określa się przez wyznaczenie średniej arytmetycznej wskaźników dla tych miast oraz pozostałych miejscowości w województwie. W pozostałych gminach obliczenia wykonywane są zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

Ustawodawca zezwolił na to, by TBS-y wprowadzały możliwość przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Warunek jest jeden: co najmniej 5 lat najmu.

Warto w tym miejscu dodać także, iż cena sprzedaży mieszkania TBS nie może być niższa niż jego wartość rynkowa. Powinna ona także uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na lokal, w szczególności:

• spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego towarzystwa wraz z odsetkami,
• spłatę przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej,
• koszty wyceny nieruchomości.

Na poczet ceny sprzedaży zalicza się oczywiście także ewentualną kwotę partycypacji (o ile była ona wniesiona przez najemcę).

Polski bank rozwoju, w terminie 21 dni od dnia otrzymania wniosku, ustala wysokość zadłużenia przypadającego na wyodrębniony na własność lokal z tytułu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego kredytu oraz wysokość przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu.

Wiele osób uważa, iż mieszkania TBS są tym samym, co mieszkania komunalne lub mieszkania socjalne. Choć wszystkie te formy nieruchomości przyznawane są lokalnie, na rzecz osób osiągających ograniczone dochody, w większości gmin obowiązuje rozróżnienie na lokale Z TBS, socjalne i komunalne.

Do najważniejszych różnic dzielących mieszkania komunalne od socjalnych, oczywiście obok sytuacji materialnej odbiorców, zaliczyć można wysokość czynszu. W przypadku mieszkań socjalnych wysokość comiesięcznej opłaty na rzecz wynajmującego nie może być większa aniżeli równowartości 50 % czynszu najtańszego mieszkania komunalnego w zasobach danej gminy.

Oczywiście niższa cena wiąże się również z niższym standardem lokali socjalnych. Często są to wiec mieszkania w starym budownictwie, zaniedbane (czasami nawet bez ogrzewania) i ulokowane w mało atrakcyjnej części gminy. Poza tym lokale socjalne mogą zostać przyznane wyłącznie konkretnej osobie, nie całej rodzinie. Osoby zamieszkujące w podobnych lokalach mają jednak szansę na otrzymanie dodatkowych świadczeń. Mieszkań nie można wykupić ani odziedziczyć – w odróżnieniu od mieszkań komunalnych.