Mieszkanie TBS – co to jest?

Mieszkanie TBS – co to jest?

author
Halszka Gronek
16 kwietnia 2020
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Wiele Polek i Polak marzy o własnym mieszkaniu. Niestety ceny na rynku nieruchomości są rekordowo wysokie, a o kredyt hipoteczny trudniej niż kiedykolwiek wcześniej. Chcąc znaleźć inne rozwiązanie, coraz więcej młodych ludzi zastanawia się nad wynajmem mieszkania TBS. Czym są tego typu oferty i jak z nich skorzystać?

Spis treści:

  1. TBS - co to jest?
  2. Mieszkanie TBS a mieszkanie społeczno-czynszowe
  3. Dla kogo mieszkanie TBS?
  4. Mieszkanie TBS a kryteria dochodowe
  5. Jak dostać mieszkanie TBS?
  6. Ile kosztuje mieszkanie TBS?
  7. Wykup mieszkania TBS
  8. Mieszkanie TBS a mieszkanie komunalne
  9. Mieszkanie TBS - podsumowanie
Zwiń spis treści

TBS - co to jest?

Jak wynika z oficjalnej definicji ustalonej przez resort inwestycji i rozwoju, mieszkaniem jest „zespół pomieszczeń mieszkalnych i pomocniczych, mający odrębne wejście, wydzielony stałymi przegrodami budowlanymi, umożliwiający stały pobyt ludzi i prowadzenie samodzielnego gospodarstwa domowego”. Takie wyjaśnienie terminu „mieszkanie” znajdziemy w ministerialnym obwieszczeniu z dnia 8 kwietnia 2019 roku (Dz.U. 2019 poz. 1065). Jeżeli potrzebujesz pieniędzy na mieszkanie, sprawdź ranking kredytów hipotecznych.

Mieszkanie TBS to po prostu mieszkanie oddane do użytku przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego – podmiot działający na podstawie Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.

W Polsce funkcjonuje wiele TBS-ów czyli Towarzystw Budownictwa Społecznego. Są one zlokalizowane na terenie całej polski i przyjmują różne formy – spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej, a także  spółdzielni osób prawnych. Dzięki nim część obywateli nie będzie musiała zaciągać dodatkowych zobowiązań, takich jak kredyty gotówkowe, które musiałyby zostać przeznaczone na pokrycie kosztów związanych z dużymi opłatami.

PODSTAWA PRAWNA

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

Art. 27. Zakres działania towarzystwa

1. Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Mieszkanie TBS a mieszkanie społeczno-czynszowe

Mieszkanie TBS to mieszkanie społeczno-czynszowe, czyli takie, które udostępniane jest interesantom na zasadach najmu długoterminowego.

Najem realizowany jest przez odpowiednie (najbliższe) towarzystwo budownictwa społecznego przy wsparciu Krajowego Funduszu Mieszkaniowego – funduszu działającego przy Banku Gospodarstwa Krajowego. Najemca mieszkania TBS nie płaci czynszu na rzecz wynajmującego, jedynie opłaty mieszkaniowe (eksploatacyjne), dzięki czemu transakcja jest korzystna.

Dla kogo mieszkanie TBS?

TBS może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli ani ona, ani pozostałe osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.

Wyjątek od wyżej postawionego warunku stanowią przypadki, w których zmiana miejsca zamieszkania z lokalu własnościowego na mieszkanie TBS związana jest podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów dawnego Towarzystwa Budownictwa Społecznego.

Mieszkanie TBS a kryteria dochodowe

Równie ważna jest kwestia sytuacji finansowej wnioskodawców. Ustawa stanowi, iż średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok zawarcia umowy o najem mieszkania TBS nie powinien przekraczać równowartości 1,3 ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny o więcej niż o:

  • 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
  • 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
  • dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Powyższe warunki dotyczą jedynie najmu lokalu wybudowanego przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 roku lub lokalu wybudowanego przy udziale finansowania zwrotnego, jeżeli w kosztach inwestycji partycypował najemca.

Średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego w roku poprzedzającym rok zawarcia umowy o najem mieszkania TBS nie powinien przekraczać:

  • 110% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,
  • 165% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,
  • 205% w trzyosobowym gospodarstwie domowym,
  • 240% w czteroosobowym gospodarstwie domowym,
  • 240% w gospodarstwie większym niż czteroosobowe, powiększone o dodatkowe 40% na każdą kolejną osobę w gospodarstwie domowym

– iloczynu wysokości ostatnio ogłoszonego przeciętnego wynagrodzenia miesięcznego brutto w gospodarce narodowej w województwie, na terenie którego położony jest lokal mieszkalny, oraz współczynnika 1,2.

Gwoli uściślenia, warto także dodać, iż wysokość przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia brutto w gospodarce narodowej w poszczególnych województwach za ubiegły rok ogłasza Prezes Głównego Urzędu Statystycznego do końca IV kwartału każdego roku, w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej “Monitor Polski”, w drodze obwieszczenia.

Do średniego miesięcznego dochodu gospodarstwa domowego nie wlicza się:

  1. świadczenia wychowawczego,
  2. dodatku wychowawczego,
  3. świadczenia „Dobry start”,
  4. świadczenia pieniężnego wypłacanego na rzecz osób fizycznych sprawujących opiekę nad grobem weterana walk o wolność i niepodległość Polski,
  5. świadczenia uzupełniającego osób niezdolnych do samodzielnej egzystencji.

Jak dostać mieszkanie TBS?

Niestety Ustawa nie przewiduje jednorodnego sposobu przyznawania mieszkań wybudowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego na rzecz interesantów. Jak czytamy w akcie prawnym, dokładne kryteria i tryb przeznaczania mieszkań TBS określane sąd indywidualnie przez poszczególne Towarzystwa.

PODSTAWA PRAWNA

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

Art. 31. Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla najemców

1.Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa spółki albo statut towarzystwa. Zasady współdziałania towarzystwa z gminą lub gminami określa umowa.

By uzyskać dokładne wskazówki dotyczące przyznawania mieszkań TBS, polecamy zgłosić się do najbliższego Towarzystwa Budownictwa Społecznego celem uzupełnienia wymaganego wniosku i dostarczenia niezbędnych dokumentów.

Warto jednak pamiętać, że niezależnie od indywidualnych kryteriów obowiązujących w danym Towarzystwie, niezmienne pozostają warunki:

  • odpowiednich dochodów,
  • braku własności lokalu mieszkalnego,
  • brak zamieszkania na terenie gminy, do której przynależy TBS.

Ile kosztuje mieszkanie TBS?

Jednym z największych plusów mieszkania TBS jest niski czynsz, a właściwie niska opłata mieszkaniowa na rzecz Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Fakt małych opłat wynika przede wszystkim z niewielkich kosztów budowy tego typu ośrodków mieszkalnych. Inwestorzy mają dostęp do tanich kredytów z Banku Gospodarstwa Krajowego, a kolejne oszczędności pochodzą z wkład gmin-udziałowców Towarzystw. Lokalne samorządy nie tylko dostarczają grunty pod budowę jednostek mieszkalnych, lecz także współfinansują samą budowę mieszkań.

Warto przy tym dodać, iż czynsz z tytułu najmu mieszkania TBS nie może, w skali roku, przekraczać:

  • 4% wartości odtworzeniowej lokalu – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie wniosków o kredyt złożonych do dnia 30 września 2009 r.;
  • 5% wartości odtworzeniowej lokalu – w przypadku lokali mieszkalnych wybudowanych przy wykorzystaniu finansowania zwrotnego.

Jak stanowi ustawa o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, stawki czynszu za najem lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych TBS-ów są ustalane przez władze towarzystwa (wspólników lub akcjonariuszy) w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zobowiązań towarzystwa związanych z budową.

Na koniec warto dodać, iż w przypadku gmin graniczących z miastami będącymi siedzibami wojewodów lub sejmików wojewódzkich wskaźnik wartości odtworzeniowej lokalu określa się przez wyznaczenie średniej arytmetycznej wskaźników dla tych miast oraz pozostałych miejscowości w województwie. W pozostałych gminach obliczenia wykonywane są zgodnie z przepisami ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. 

Wykup mieszkania TBS

Ustawodawca zezwolił na to, by TBS-y wprowadzały możliwość przeniesienia własności lokalu mieszkalnego. Warunek jest jeden: co najmniej 5 lat najmu.

PODSTAWA PRAWNA

Art. 33e. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego

Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego

1. Lokale mieszkalne w zasobach towarzystw, wybudowane przy wykorzystaniu kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego […] mogą być wyodrębnione na własność wyłącznie na zasadach określonych w niniejszym rozdziale.
2. Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez towarzystwo budownictwa społecznego może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.
3. Wyodrębnienie, o którym mowa w ust. 1, nie może nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.
4. Decyzję o wyodrębnieniu na własność lokalu mieszkalnego podejmuje zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie.

Warto w tym miejscu dodać także, iż cena sprzedaży mieszkania TBS nie może być niższa niż jego wartość rynkowa. Powinna ona także uwzględniać pokrycie wszystkich zobowiązań przypadających na lokal, w szczególności:

  • spłatę odpowiedniej części zadłużenia kredytowego towarzystwa wraz z odsetkami,
  • spłatę przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie nominalnej,
  • koszty wyceny nieruchomości.

Na poczet ceny sprzedaży zalicza się oczywiście także ewentualną kwotę partycypacji (o ile była ona wniesiona przez najemcę).

Ostateczną cenę sprzedaży mieszkania TBS ustala Bank Gospodarstwa Krajowego na wniosek towarzystwa budownictwa społecznego.

Polski bank rozwoju, w terminie 21 dni od dnia otrzymania wniosku, ustala wysokość zadłużenia przypadającego na wyodrębniony na własność lokal z tytułu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego kredytu oraz wysokość przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu.

Mieszkanie TBS a mieszkanie komunalne

Wiele osób uważa, iż mieszkania TBS są tym samym, co mieszkania komunalne lub mieszkania socjalne. Choć wszystkie te formy nieruchomości przyznawane są lokalnie, na rzecz osób osiągających ograniczone dochody, w większości gmin obowiązuje rozróżnienie na lokale Z TBS, socjalne i komunalne.

Mieszkania socjalne to mieszkania przyznawane wyłącznie osobom bez praw do innego lokalu – spółdzielczego, własnościowego czy właśnie komunalnego. Mowa więc o najbiedniejszych mieszkańcach Polski, którzy zdolni są do zapłaty jedynie minimalnej stawki czynszu. Często są to także osoby po sądowym wyroku eksmisyjnym, które spełniają kryteria dochodowe ustalone przez gminę (kryteria te są oczywiście niższe niż w przypadku mieszkań komunalnych). P:o spełnieniu kryterium dochodowego mogą one jednak korzystać z dodatkowej pomocy.

Do najważniejszych różnic dzielących mieszkania komunalne od socjalnych, oczywiście obok sytuacji materialnej odbiorców, zaliczyć można wysokość czynszu. W przypadku mieszkań socjalnych wysokość comiesięcznej opłaty na rzecz wynajmującego nie może być większa aniżeli równowartości 50 % czynszu najtańszego mieszkania komunalnego w zasobach danej gminy.

Mieszkania socjalne są wykończone w najgorszym standardzie, niemniej czynsz za nie jest wyjątkowo niski. Te lokale przeznaczone są dla najbiedniejszych mieszkańców danej gminy.

Oczywiście niższa cena wiąże się również z niższym standardem lokali socjalnych. Często są to wiec mieszkania w starym budownictwie, zaniedbane (czasami nawet bez ogrzewania) i ulokowane w mało atrakcyjnej części gminy. Poza tym lokale socjalne mogą zostać przyznane wyłącznie konkretnej osobie, nie całej rodzinie. Osoby zamieszkujące w podobnych lokalach mają jednak szansę na otrzymanie dodatkowych świadczeń. Mieszkań nie można wykupić ani odziedziczyć – w odróżnieniu od mieszkań komunalnych.

Mieszkanie TBS - podsumowanie

Najważniejsze informacje:

  • Mieszkanie TBS to mieszkanie społeczno-czynszowe, czyli takie, które udostępniane jest interesantom na zasadach najmu długoterminowego przez Towarzystwo Budownictwa Społecznego.
  • Towarzystwo Budownictwa Społecznego to podmiot działający na podstawie Ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
  • Przedmiotem działania TBS-u jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.
  • TBS może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli ani ona, ani pozostałe osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania w dniu objęcia lokalu nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości.
  • Dla interesantów równie ważna jest kwestia sytuacji finansowej. By dostać mieszkanie z TBS, należy spełnić określone kryteria dochodowe – różne w  zależności od tego, czy wnioskodawca będzie wnosił opłatę partycypacyjną, czy nie.
  • Dokładne kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa spółki albo statut towarzystwa. Z kolei zasady współdziałania towarzystwa z gminą lub gminami określa umowa.
  • Czynsz z tytułu najmu mieszkania TBS nie może, w skali roku, przekraczać 4% lub 5% wartości odtworzeniowej lokalu – w zależności od źródła finansowania budowy jednostki mieszkanej Towarzystwa.
  • Przeniesienie własności lokalu mieszkalnego przez TBS może nastąpić wyłącznie na rzecz osoby będącej jednocześnie najemcą lokalu mieszkalnego i stroną umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tego lokalu.
  • Sprzedaż mieszkania TBS na rzecz najemcy nie może nastąpić przed upływem 5 lat od dnia uzyskania pozwolenia na użytkowanie budynku.
  • Aktem prawnym regulującym kwestię przyznania mieszkań TBS jest Ustawa z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego.
author
Halszka Gronek
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Wszystkie komentarze

enikate
enikate
2023-07-23 15:28:25

Skąd obowiązek zamieszkania na terenie gminy, do której przynależy TBS?

Anonim
Anonim
2021-05-16 16:37:44

Nie można po prostu iść wpłacić kaucję i comiesięczny czynsz i mieszkać . Czynsze powinny być obliczane do teraźniejszych gaży..Gaże powinny być dopasowane do czynszu. W końcu nikomu nic sie nie należy i pół Polski jest bezdomnymi. Jak emeryt pobiera 1000 z hakiem i czynsz 2000 to coś w tym jest nie tak.

Podobne artykuły

Deutsche Bank w Nowej Soli

Deutsche Bank Polska jest członkiem światowej grupy bankowej Deutsche Bank. Bank kieruje swoją ofertę zarówno do Klientów detalicznych, jak i do przedsiębiorców. Jedna z placówek Banku mieści się w Nowej Soli. 

author
Dominika Byczek
18 listopada 2017
Ekspertka finansowa, redaktorka, magister Uniwersytetu Gdańskiego. Z zadluzenia.com związana od 2014 roku, redaktor naczelna portalu do 2020 roku. Specjalizuje się w tworzeniu poradników finansowych.

BNP Paribas oddziały w Starym Sączu

Szukasz placówki banku BNP Paribas w Starym Sączu? Poniżej sprawdzisz adresy, numery kontaktowe i szczegółowe dane o ofercie dostępnej w oddziałach w Twoim mieście.

author
Patryk Byczek
25 kwietnia 2019
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

PKO BP w Tucholi

PKO BP jest największym bankiem w Polsce. Sprawdzamy placówki i oddziały w Tucholi – godziny otwarcia, dane adresowe oraz ofertę.

author
Aleksandra Gościnna
26 września 2019
Ekspertka finansowa, magister Uniwersytetu Gdańskiego i absolwentka studiów podyplomowych na UW. W latach 2021-2023 redaktor naczelny zadluzenia.com. Specjalistka ds. e-marketingu i promocji online.

Visa Oferty w ING Banku Śląskim – duże zniżki

Klienci ING Banku Śląskiego przy płatności kartą mogą uzyskać bardzo duże zniżki w wielu popularnych sklepach i platformach sprzedaży, np.: H&M, Allegro, Costa Coffee, czy na stacjach benzynowych Circle K. Zwrot może sięgać nawet 25%. Sprawdź Visa Oferty.

author
Dominika Byczek
03 października 2019
Ekspertka finansowa, redaktorka, magister Uniwersytetu Gdańskiego. Z zadluzenia.com związana od 2014 roku, redaktor naczelna portalu do 2020 roku. Specjalizuje się w tworzeniu poradników finansowych.

BNP Paribas oddziały w Nowym Tomyślu

Szukasz informacji dotyczących placówki banku BNP Paribas w Nowym Tomyślu? Poniżej znajdziesz szczegółowe dane o placówce i ofercie dostępnej w Twoim mieście.

author
Patryk Byczek
18 kwietnia 2019
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Poduszka finansowa – czy warto?

Poduszka niewątpliwie kojarzy się z czymś miękkim i przyjemnym. A czym jest poduszka finansowa? W życiu bywa, że nieraz możemy potknąć się i podupaść finansowo. Żeby mniej bolało albo po prostu żeby nie zostać nagle z niczym, warto mieć właśnie swoją własną poduszkę finansową. Wyjaśniamy, czym jest owa poduszka i jakie są jej zalety.

author
Dominika Byczek
23 maja 2023
Ekspertka finansowa, redaktorka, magister Uniwersytetu Gdańskiego. Z zadluzenia.com związana od 2014 roku, redaktor naczelna portalu do 2020 roku. Specjalizuje się w tworzeniu poradników finansowych.
Porównaj