Kredyt hipoteczny stał się jednym z najcześciej zaciąganych zobowiązań wśród współczesnego społeczeństwa Polski. Mimo ogromnego zainteresowania tymże produktem bankowym, wciąż dość powszechnie można się spotkać z utartymi i powtarzanymi mitami. W dzisiejszym artykule postaramy się obalić wszystkie mity na temat kredytu hipotecznego. 

Autor: Halszka Gronek
Dodano: 01.06.2019
Udostępnij:

W dzisiejszych czasach mało kogo stać na kupienie mieszkania czy wybudowanie własnego domu za gotówkę. Ceny rynkowe są najwyższe od lat, a starsze pokolenia nie mogą się nadziwić, jak to możliwe, że w ciągu raptem dwóch czy trzech dekad nieruchomości zdrożały nawet 4-krotnie. Wzrost cen nie oznacza jednak, iż przeciętny Polak powinien raz na zawsze zapomnieć o własnym „m2” – wszak obecny rynek oferuje w tym zakresie szereg „pomocy”. 

Rozwiązaniem, z jakiego korzysta coraz więcej polskich konsumentów marzących o mieszkaniu na własnym, jest kredyt hipoteczny. Dla zobrazowania w 2018 roku udzielono blisko aż 211 tysięcy kredytów hipotecznych. Przeciętna wysokość każdego z nich wynosiła 257 562 PLN (to o 66 tysięcy złotych więcej niż wskazywały dane z 2017 roku!). Można pokusić się o stwierdzenie, że kredyty hipoteczne schodzą dziś jak świeże bułeczki – w końcu dla wielu z nas są jedynym sposobem na osiągnięcie swych mieszkaniowych marzeń.

Warto jednak zauważyć, iż choć rynek kredytów hipotecznych cieszy się dziś tak ogromnym zainteresowaniem, wciąż powszechnie można się spotkać z utartymi i od lat powtarzanymi mitami dotyczącymi tychże zobowiązań. W dzisiejszym artykule postaramy się obalić nieprawdziwe informacje na temat kredytów mieszkaniowych. Wskażemy także najważniejsze wskazówki służące przy staraniu się o własny kredyt na dom. 

„Kredyt hipoteczny jest najdroższym ze wszystkich kredytów”

Mit dotyczący ogromnych kosztów kredytu hipotecznego to jedna z najcześciej i najżywiej powtarzanych plotek na rynku bankowym. W rzeczywistości jednak kredyty udzielane za zakup lub budowę własnego „m2” są najtańszymi produktami finansowymi, na jakie polscy konsumenci mogą liczyć. Wszystko dlatego, że kredyty udzielane na cele mieszkaniowe są zabezpieczone hipoteką – dzięki temu bank ma niejako „gwarancję” odzyskania środków pieniężnych wypłaconych na rzecz kredytobiorcy. 

By zobrazować różnicę w cenach poszczególnych produktów bankowych, warto posłużyć się prostymi przykładami. Standardowy wskaźnik RRSO dla krótkoterminowych pożyczek bankowych wynosi od 9% do 12% (w zależności od okresu spłaty). Kredyty gotówkowe udzielane na kilka, kilkanaście czy kilkadziesiąt lat są jeszcze korzystniejsze – wysokość ich RRSO waha się od 6% do 8%. Natomiast w przypadku kredytów hipotecznych wskaźnik Rzeczywistej Rocznej Stopy Oprocentowania sięga od 3,2% do 5%. Niewiele, prawda?

Oczywiście biorąc pod uwagę sam fakt tego, ile kwotowo, a nie procentowo, wyniosą nas odsetki, rzeczywiście może się wydawać, iż kredyt hipoteczny jest najdroższym zobowiązaniem na rynku. Warto jednak pamiętać, że koszty kredytu hipotecznego są spore, dlatego że suma, jaką pożyczamy od banku, jest duża. Cieżko porównać 12 000 złotych kosztów kredytu hipotecznego zaciągniętego na 300 000 złotych z 100 złotymi spłaconych odsetek w przypadku pożyczki udzielonej w kwocie 1 000 złotych. 

„Można otrzymać kredyt hipoteczny bez wkładu własnego”

W tej kwestii sprawa jest bardzo prosta: jeśli chcesz wziąć kredyt na dom, musisz posiadać odłożone środki, czyli tak zwany wkład własny. Jeśli nie posiadasz żadnych dóbr, które mogłyby zostać wliczone jako wkład na poczet inwestycji, niestety nie otrzymasz kredytu hipotecznego. Wynika to z prostych mechanizmów oceny ryzyka inwestycyjnego banku: klient, który przeznaczył na poczet zakupu nieruchomości własne środki pieniężne, jest bardziej zmobilizowany do tego, by regularnie spłacać zobowiązanie. 

Wkład własny nie jest oczywiście instrumentem, który od zawsze był bezwględnie wymagany przez banki chcące udzielić kredytu hipotecznego. Wszystko zaczęło się w 2014 roku, kiedy to Komisja Nadzoru Finansowego wydała oficjalne wytyczne dotyczące minimalnego wkładu własnego przy kredytach mieszkaniowych. Mowa o dokumencie nazwanym Rekomendacja S. Początkowo wymagany wkład własny wynosił conajmniej 5% całej kwoty inwestycji. Obecnie, w 2019 roku, minimalny wkład kredytobiorcy to 20%. 

Choć wymóg uiszczenia na poczet kredytu conajmniej 20% wkładu własnego jest obowiązujący, warto zauważyć, iż w wielu polskich bankach wciąż dostępne są oferty na zakup nieruchomości przy minimalnym wkładzie własnym wynoszącym 10% – o ile kwota brakująca do tzw. „bezpiecznego pułapu” zostanie dodatkowo doubezpieczona. Mimo wszystko jednak żaden współczesny bank nie udzieli kredytu hipotecznego komuś, kto nie ma do zaoferowania jakiegokolwiek wkładu własnego. Byłoby to zbyt ryzykowne. 

„By uzyskać środki na wkład własny, można wziąć kredyt gotówkowy”

– nic bardziej mylnego! Banki nie umożliwiają wniesienia na poczet kredytu hipotecznego wkładu, który pochodziłby z kredytu gotówkowego. Dlaczego? Po pierwsze sam fakt posiadania kredytu gotówkowego znacząco obniża naszą zdolność kredytową. Po drugie pieniądze, które de facto nie pochodzą od nas, lecz od banku, nie zabezpieczą kolejnego kredytu. Mówiąc prościej: nic nas nie mobilizuje do spłaty zobowiązania. Nie będziemy mieć wiele do stracenia.

Warto w tym miejscu dodać, iż wkładem własnym nie musi być oczywiście gotówka. Wnioskodawcy starający się o kredyt na przykład na budowę domu nie muszą zachodzić w głowę, jak – inaczej niż dzięki kredytowi gotówkowemu – pozyskać pieniądze na wkład własny. Mogą oni bowiem użyć innych dóbr materialnych, które zostaną wliczone na poczet wkładu własnego i tym samym zabezpieczą spłatę zobowiązania w oczach analityków bankowych. 

W przypadku budowy domu wkładem uznanym za odpowiedni przez bank może być na przykład własna działka budowlana czy też wartość wykonanych przez klienta prac budowlanych. Wymagany wkład własny można przedstawić również w formie dodatkowego zabezpieczenia na innej nieruchomości czy też jako wkład na książeczce mieszkaniowej. Opcje są różne, a jedyne o czym należy pamiętać, to fakt, że wkład własny musi zostać okazany, a jego suma nie może pochodzić z kredytu gotówkowego.

„Kredyt mieszkaniowy można zaciągnąć bez zgody małżonka”

To dosyć często spotykana sytuacja wśród doradców kredytowych: do banku przychodzi klient, który ogłasza, iż chciałby zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomość w ramach prezentu dla świeżo poślubionego współmałżonka. Niestety, pracownik banku, nawet mimo szczerej chęci pomocy w realizacji tak pięknych planów, musi odmówić rozpatrzenia wniosku. Dlaczego? Bo im większy kredyt, tym większa szansa na konieczność okazania zgody współmałżonka. A kredyty hipoteczne są zwykle największymi zobowiązaniami.

Większość banków ustala maksymalne progi kwotowe „kredytów bez zgody małżonka” i stosuje je jednakowo dla wszystkich kredytobiorców. Zazwyczaj są to sumy bliskie 20 000 złotych. Niektóre banki indywidualnie pod chodzą do tego typu kwestii – oceniają zdolność kredytową wnioskodawcy i dopiero wtedy stwierdzają, czy można udzielić mu danego finansowania bez zgody małżonka. Tak czy inaczej w przypadku chęci zaciągnięcia kredytu hipotecznego bez wiedzy małżonka decyzja banku jest zawsze odmowna. 

Dlaczego banki odmawiają przyznania kredytu tylko jednemu z małżonków, bez zgody drugiego? Cóż, przepisy prawne pozwalają na tego typu aktywności. W końcu w małżeństwie wszystko jest wspólne (chyba że partnerzy podpisali stosowną intercyzę, czyli mają rozdzielność majątkową). Wobec tego kredytodawca nie ma „swoich” pieniędzy i „swojej” zdolności, lecz pieniądze i zdolność finansową małżeństwa. A ewentualnym opóźnieniem w spłacie zobowiązania naraziłby on partnera na konsekwencje.

„Promesa bankowa daje gwarancje otrzymania kredytu”

Mimo wszelkich zapewnień pracowników banku, którym – o czym warto pamiętać – po prostu zależy przychylności klienta, promesa nie jest tym samym co gwarancja kredytu. Choć z założenia promesa powinna gwarantować nam przyznanie kredytu hipotecznego na daną sumę, w praktyce bankowej stosunkowo często zdarzają się przypadki, gdy dokument ten okazuje się być niewiążący. Nie wynika to oczywiście ze złośliwości banku, lecz konkretnych czynników, takich jak:

  • zmiana sytuacji prywatnej kredytobiorcy (wstąpienie w związek małżeński, przekroczenie maksymalnego wieku kredytobiorcy, powiększenie rodziny, wydanie decyzji o ubezwłasnowolnieniu itp.);
  • zmiana sytuacji materialnej kredytobiorcy (utrata pracy, przejście do mniej stabilnej branży zatrudnienia, zmiana formy zatrudnienia na umowę cywilnoprawną, ogłoszenie upadłości konsumenckiej itp.);
  • pojawienie się nowych informacji o kredytobiorcy w BIK-u lub w BIG-ach (w końcu do baz trafiają zwykle informacje dotyczące conajmniej 90-dniowych opóźnień w spłacie, dlatego banki nie zawsze „na czas” wiedzą o zadłużeniu wnioskodawcy);
  • wprowadzenie nowych regulacji prawnych dla instytucji finansowych (drastyczne podniesienie stóp procentowych, podwyżka maksymalnego progu dla kosztów kredytowych, obniżenie maksymalnego wieku kredytobiorcy itp.);
  • odmowa udzielenia kredytu na konkretną nieruchomość (gdy eksperci bankowi odkryją, że cena kupowanej przez konsumenta nieruchomości jest znacząco zawyżona, że na nieruchomości ustanowiona jest hipoteka, albo że lokal nie spełnia wymogów mieszkalnych).

Niestety zaufanie promesie bankowej może okazać się wyjątkowo przykre – nie tylko dla sprzedawcy nieruchomości, który zażądał potwierdzenia zdolności kredytowej przez kupca, lecz także dla klienta który wierząc, iż bank przyzna mu kredyt hipoteczny, wpłacił na poczet inwestycji bezzwrotny zadatek. Warto więc zapamiętać: stuprocentową pewność co do przyznania nam kredytu mieszkaniowego przez bank daje jedynie pozytywna decyzja kredytowa.

„Kredyt z ratami równymi jest tańszy od kredytu z ratami malejącymi”

Na pytanie, czy bardziej opłaca się skorzystać z wariantu spłaty zobowiązania z ratami równymi, czy też z ratami malejącymi, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Wszystko to zależy bowiem od indywidualnych warunków oferty (wystarczy podliczyć całkowite koszty obu wariantów, by wiedzieć, która opcja będzie tańsza), a co gorsza – od stopy bazowej kredytu, która w każdej chwili może ulec zmianie na mocy regulacji ogólnorynkowych. Na drugi czynnik nie mamy jednak najmniejszego wpływu.

Mimo wielu niejednoznaczności dotyczących wyższych kosztów kredytu z ratami równymi lub malejącymi, zwykle da się zauważyć pewną zależność. Mianowicie w większości zbadanych przez nas przypadków tańszą opcją okazuje się być kredyt z ratami malejącymi – czyli ten wariant, w przypadku którego kredytobiorca najpierw opłaca spore raty, a wraz z upływem czasu ich wysokość staje się coraz niższa. 

Ta kalkulacja wynika z jednego prostego powodu: bankom bardziej opłaca się sprzedawać kredyty z ratami malejącymi, dlatego czynią je nieco korzystniejszymi dla kredytobiorców. Wariant kredytu z ratami malejącymi jest o tyle lepszy dla banków, że kredytobiorca w szybszym czasie opłaci większą część odsetek (pierwsze raty mają większą część odsetkową). W ten sposób bank szybciej zgromadzi zysk z transakcji, a w przypadku wcześniejszej spłaty zobowiązania przez kredytobiorcę nie pozostanie od straty. 


Sprawdź, jak jest zbudowana rata kredytu, w naszym artykule poświęconym ratom annuitetowym.

„Nie ma kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem”

To prawda, że jeszcze do niedawna rynek bankowy w Polsce niemal całkowicie zdominowany był przez oferty kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem. Gwoli wyjaśnienia, wysokość rat w przypadku takich kredytów zmienia się wraz z obowiązującymi na rynku stopami bazowymi (w przypadku kredytów złotówkowych – z WIBOR-em). Nie dla wszystkich klientów taki stan rzeczy był korzystny. Kredytobiorcy nie czuli się pewnie, wiedząc, że w każdej chwili oprocentowanie może ulec zmianie. 

O zmianę takowego stanu rzeczy od dłuższego czasu zabiegała nie tylko Komisja Nadzoru Finansowego, lecz również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Eksperci byli zdania, że wprowadzenie kredytów hipotecznych o stałej stopie mogłoby zagwarantować Klientom większą stabilizację finansową, a co za tym idzie – większe poczucie bezpieczeństwa. I rzeczywiście – ku zadowoleniu wielu klientów część banków polskich wprowadziła w życie możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego ze stałą stopą.

Obecnie kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem (czyli taki, którego przez wiele lat nie można było znaleźć w żadnym polskim banku), oferują następujące instytucje:

  • ING Bank Śląski, 
  • PKO Bank POlski (wraz z PKO Bankiem Hipotecznym),
  • Santander Bank Polska.

Być może wraz z biegiem czasu kolejne banki komercyjne także zdecydują się na wprowadzenie do swej oferty kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Zdania co do słuszności takiego rozwiązania są różne, jednak jak wiemy z oficjalnych doniesień, Komisja Nadzoru Finansowego pracuje nad nowelizacją wytycznych bankowych, po wejściu których w życie każdy bank oferujący kredyt hipoteczny będzie musiał wprowadzić wariant ze stałym oprocentowaniem. 

„Kredytu hipotecznego nie można spłacić przed czasem”

Pod koniec lipca 2017 roku weszła w życie ustawa o kredycie hipotecznym, która określiła w swej treści zasady wcześniejszej spłaty zobowiązania hipotecznego. Akt prawny zakłada, że Klient ma możliwość spłacenia większej (niż przewidywana przez bank) części lub nawet całości długu przed terminem ustalonym w umowie kredytowej. Co równie istotne, dla wielu kredytobiorców wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego może okazać się korzystna. Jak czytamy bowiem w ustawie:

§

PODSTAWA PRAWNA

W przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą.


Ustawa o kredycie konsumenckim, rozdział 4, art. 49, pkt. 1

Dokonując wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego, zwolnieni jesteśmy z obowiązku opłacenia części odsetkowych wszystkich nadpłacanych rat zobowiązania. Oznacza to, że dokonując spłaty przed ostatecznym terminem wskazanym w harmonogramie, oszczędzamy sporą kwotę gotówki, która pierwotnie miała trafić w ręce banku. Taki rozwiązanie okaże się szczególnie korzystne, jeśli bank nie naliczy nam prowizji za wcześniejszą spłatę. A na mocy nowych przepisów banki mają w ten kwestii ograniczone możliwości.

Nowe prawo hipoteczne przewiduje, że przypadku kredytów ze zmienną stopą procentową (których na obecnym rynku jest najwięcej) rekompensata za wcześniejszą spłatę będzie można zostać pobrana przez bank tylko w pierwszych trzech latach trwania umowy. Co więcej, nie będzie mogła być ona wyższa niż 3% wartości pozostałej do spłacenia kwoty. W przypadku kredytów ze stałym oprocentowaniem prowizja może zostać pobrana niezależnie od chwili dokonania spłaty – lecz kredytów o stałej stopie procentowej jest niewiele.

„Za kredyt na budowę domu można zakupić meble”

Sprawa wykończenia domu, jaki budowany był ze środków pochodzących z kredytu, jest jedną z najsilniej spędzających sen z oczu kwestii wśród świeżo upieczonych kredytobiorców. Niestety wykończenie remontu, urządzenie ogrodu czy zakupienie mebli w przypadku kredytu na budowę nie jest tak łatwym zadaniem, jakbyśmy mogli się tego spodziewać. W końcu kredyt na budowę – jak sama nazwa wskazuje – został zaciągnięty na budowę i na nic więcej. Z tego powodu banki mogą przysparzać problemów.

Jeśli chcemy, by kredyt zaciągnięty w banku posłużył nam także na wykończenie całego lokum (wraz z zakupem niezbędnych urządzeń AGD i mebli), powinniśmy już na samym początku całego procesu kredytowego poinformować o tym doradcę kredytowego. W przeciwnym wypadku możemy spotkać się ze sporymi problemami, w tym także z karami finansowymi i zerwaniem umowy przez bank. Oczywiście nie każdy bank udziela kredytów hipotecznych także na wykończenie nieruchomości. Warto poszukać takiej instytucji. 

Jeśli bank zgodzi się przyznać nam kredyt hipoteczny (nie kredyt na budowę domu!) na kilka różnych celów – postawienie budynku, wykończenie domu, urządzenie ogrodu i wyposażenie nieruchomości w meble – najpewniej finansowanie zostanie udzielone w postaci transz. Oznacza to, że bank wypłacać nam będzie poszczególne tury pieniężne na realizację kolejnych etapów inwestycji. A wszystko to w oparciu o pełną dokumentacje i rachunki – można dostać zawrotu głowy od papierkowych szczegółów i formalności.

„By zakupić meble do domu, można zwiększyć kredyt hipoteczny”

Nic bardziej mylnego. Nadrzędna zasada w przypadku zwiększaniu kapitału kredytu hipotecznego jest następująca: podniesienie kwoty kredytu możliwe jest wyłącznie dla pierwotnego celu kredytowego. Oznacza to, że jeśli zaciągnęliśmy kredyt na budowę domu, możemy poprosić do dokapitalizowanie naszego kredytu w związku ze zwiększeniem kosztów budowy. Nie możemy natomiast wykorzystać tych środków na zakup mebli czy sprzętu RTV. 

Jeśli potrzebujemy dodatkowych środków na sfinansowanie innych potrzeb, niż te wynikające z pierwotnej umowy kredytowej, powinniśmy zaciągnąć nowy, odrębny kredyt. Przykładowo: kredyt na remont z zabezpieczeniem w postaci hipoteki. Warto jednak pamiętać, iż każde kolejne zobowiązanie zmniejsza naszą zdolność kredytową. Dlatego może zdarzyć się tak, że bank odmówi nam przyznania kredytu na remont

Jeszcze innym sposobem na zyskanie środków umożliwiających dokonanie remontu czy wykończenie domu jest refinansowanie kredytu. Rozwiązanie to polega na zaciągnięciu nowego kredytu, jakim pokryjemy pierwotny kredyt hipoteczny + inne koszty, na które potrzebujemy dodatkowych środków. Może to być remont mieszkania, wykończenie ogrodu czy zakup mebli. Dzięki udzielonemu refinansowaniu spłacimy pierwotne zadłużenie hipoteczne i zyskamy dodatkowe środki na remont. 

„Bank jest właścicielem mojego domu, dopóki nie spłacę kredytu”

Jest to jeden z najbardziej utartych i powtarzanych głównie przez starsze pokolenia mitów. Oczywiście tyle jest w nim prawdy, co w większości legend – źdźbło. To prawda, że w przypadku kredytu hipotecznego bank ustanawia na naszej nieruchomości hipotekę umowną. Prawdą jest także to, że w razie niepowodzenia spłaty kredytu wierzyciel (czyli bank) ma pełne prawo zaspokojenia swych roszczeń z tej nieruchomości. Jednak w żadnym wypadku hipoteka nie jest tym samym co własność. 

Właścicielem nieruchomości jest ta osoba, która wzięła kredyt na jej budowę lub która kupiła ją dzięki kredytowi mieszkaniowemu. W księdze wieczystej – najważniejszym dokumencie potwierdzającym stan prawny nieruchomości – to właśnie kredytobiorca będzie widniał jako właściciel. Posiadając ten tytuł, kredytobiorca będzie mógł w pełni dysponować nieruchomością (sprzedać ją, wynająć, przepisać na inną osobę itp.), niezależnie od tego, że bank posiada zabezpieczenie hipoteczne. Grunt, by spłacać kredyt.

Bank będąc jedynie wierzycielem, posiada ograniczone prawo rzeczowe do nieruchomości w postaci hipoteki. Nie jest on jednak właścicielem mieszkania czy domu, a już na pewno nie posiada wyłącznego prawa do jego sprzedaży czy wynajmu w dowolnym momencie spłacanie przez nas kredytu. Dopóki regularnie i terminowo zwracamy należność kredytową, dopóty nikt nie ma prawa odebrać nam majątku w postaci posiadanej przez nas nieruchomości. Kwestię tę potwierdza Kodeks cywilny i szereg orzeczeń sądowych.

„Kredyt hipoteczny lepiej jest wziąć na rodziców”

W tej kwestii zdania są podzielone, lecz to co pewne, to fakt, iż nie zawsze zaciągnięcie kredytu na rodziców jest korzystnym rozwiązaniem. Oczywiście prawdą jest, że rodzice, którzy zarabiają lepiej od swoich dzieci, mają bogatszą historię kredytową i stabilniejszą pozycję jako klienta, mogą liczyć na łagodniejsze przebrnięcie przez etap analizy kredytowej i zyskanie dogodniejszych warunków spłaty zobowiązania. Jednak nie zawsze zdolność i wiarygodność kredytowa wystarczają. 

To, co równie istotne w przypadku starania się o kredyt hipoteczny na kilkanaście czy kilkadziesiąt lat, to wiek kredytobiorcy. Jeśli rodzic ma 45-50 lat, bez problemu dostanie kredyt z około 20-letnim okresem spłaty. Jeśli jednak jego wiek przekracza 50 czy 55 lat, dopuszczalny okres spłaty będzie musiał zostać skrócony – a to negatywnie wpłynie na wysokość poszczególnych rat kredytu. Staną się one wyższe – być może na tyle wysokie, że bank odmówi przyznania kredytu ze względu na brak miesięcznej zdolności do spłaty.

Skąd wynika ten problem? Z jednego z bankowych mechanizmów oceny ryzyka inwestycyjnego, jakim jest maksymalny wiek kredytobiorcy. W języku bankowym maksymalny wiek określa liczbę lat, jaką konsument powinien osiągnąć w chwili dokonywania ostatniej spłaty kredytu – lecz nie wcześniej. Przeciętna liczba lat wskazywana przez banki jako maksymalny wiek kredytobiorcy to 70. Niektóre banki podnoszą ten próg w górę pod warunkiem wykupienia dodatkowego ubezpieczenia. 

Oceń:
1 Gwiazdka2 Gwiazdki3 Gwiazdki4 Gwiazdki5 Gwiazdek
Średnia: 5 / 5, łącznie 2 ocen
Komentarze (1)

powinniścir dopisac jeszcze jeden mianowicie bez kredytu tez mozna kupic mieszkanie haha