Kredyt hipoteczny – raty stałe czy malejące?

Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem na długie lata. Zanim podejmiemy decyzje o jego zaciągnięciu, warto przekalkulować wszystkie dostępne warianty i oferty kredytowe. Jednym z dylematów z pewnością będzie wybór formy spłaty - o ratach stałych lub malejących.
 

Każdy, kto stara się o przyznanie kredytu hipotecznego, powinien zdawać sobie sprawę z tego, iż na całkowity koszt kredytu nie składają się jedynie oprocentowanie i prowizja, lecz także szereg innych opłat i wariantów oferty.
 

Jednym w elementów, jaki niezaprzeczalnie ma ogromny wpływ na końcowy koszt całkowity kredytu, jest wybór formy spłaty zobowiązania. Na obecnym rynku bankowym popularnością cieszą się głownie dwa warianty spłaty: z ratami o stałej bądź malejącej wartości. 
 

Sprawdziliśmy, czym charakteryzują się obie formy kredytowania i która z nich zdaje się być korzystniejsza. 
 

Czym tak naprawdę jest rata?
Każda rata kredytu składa się z części kapitałowej (czyli odpowiedniej części pożyczonej od banku sumy, którą miesięcznie spłacamy) oraz z części odsetkowej (na którą sumuje się marża kredytu, czyli procentowo określony zysk banku z pożyczki, oraz stawka referencyjna, czyli rynkowo narzucona stopa bazowa dla każdego kredytu w Polsce).
 

Ująć to można w sposób następujący: rata kredytu = część kapitałowa + część odsetkowa (marża + stopa bazowa). 
 

Niezależnie od wybranej przez nas formy spłaty zobowiązania - o ratach stałych bądź malejących - część kapitałowa się nie zmienia. Jeśli więc pożyczymy od banku 360 000 złotych na 30 lat, w obu przypadkach część ta wynosić będzie 1 000zł miesięcznie do zapłaty. To, co ulega zmianie, to część odsetkowa.
 

Raty równe
Przypadek kredytu hipotecznego o ratach równych zakłada spłatę zaciągniętego zobowiązania w uśrednionych, czyli annuitetowych - w terminologii bankowej - ratach. 
 

Jak już ustaliliśmy, każda rata składa się z niezmiennej części kapitałowej, czyli proporcjonalnie wyliczonej na cały czas spłaty kredytu części pierwotnie pożyczonej od banku sumy. W przypadku kredytu o kwocie 360 000 zł na 30 lat, część kapitałowa równa będzie 1 000 zł miesięcznie.
 

W przypadku kredytu o ratach równych niezmienna, a właściwie uśredniona będzie także część odsetkowa zobowiązania. Oznacza to, że do kapitałowej 1 000 złotych bank doliczy sobie także uśrednioną wartość odsetek. Te nie powinny znacząco się zmienić, o ile zmianie nie ulegnie rynkowo określana stopa bazowa dla kredytów. 
 

Raty malejące
W przypadku kredytu hipotecznego o malejących ratach część kapitałowa raty także jest stała. Tak więc dla kredytu o kwocie 360 000 zł na okres spłaty równy 30 lat, część kapitałowa będzie wynosić 1 000 zł miesięcznie.

Tym, co zmienne w przypadku rat malejących, jest część odsetkowa raty. Wyliczana jest ona bowiem nie jako uśredniona wartość, lecz jako procent  wyliczony na podstawie sumy pozostałej do spłaty. 
 

Część odsetkowa wyliczona dla początkowych rat całego okresu spłaty, czyli wtedy, gdy zadłużenie wciąż jest spore, będzie znacznie większa, niż dla końcowy rat spłaty, gdy do ostatecznego zamknięcia zobowiązania pozostała nam niewielka kwota. 
 

Co wybrać?
Oba omówione wyżej warianty spłaty kredytu hipotecznego posiadają zarówno wady, jak i zalety. W przypadku zdecydowania się na kredyt z ratami stałymi mamy większą kontrolę nad swoimi środkami pieniężnymi, a spłata rat o niezmiennej kwocie może zapewnić nam poczucie stabilności finansowej.
 

Minusem rat stałych jest jednak fakt, iż zwykle przepłacamy na nich - i to niebagatelne sumy. W przypadku kredytu o kwocie 360 000 zł na okres 30 lat możemy zapłacić blisko 40 000 zł więcej, niż gdybyśmy korzystali z rat malejących.
 

Jednak wybór kredytu o ratach malejących też wiąże się z pewnymi „minusami”. W takim wariancie bowiem wartość pierwszych rat jest bardzo wysoka (dla kredytu w kwocie 360 000 zł na 30 lat - nawet 2 400 zł), i nie każdy może pozwolić sobie na tak spore obciążenie.
 

O czym pamiętać?
Wnioskując o kredyt hipoteczny z ratami malejącymi warto pamiętać, iż wartość pierwszych rat będzie bardzo wysoka. Fakt ten może mieć wpływ na ostateczną decyzję kredytową. Nie każdego stać na opłacenie tak sporej sumy pierwszy rat, a banki z pewnością zauważą ten problem, wyliczając zdolność kredytową danego wnioskodawcy.
 

Jeśli mamy natomiast w planach szybszą spłatę kredytu hipotecznego niż ta wskazana w harmonogramie, warto mimo wszystko zdecydować się na raty malejące. To właśnie w ich przypadku szybciej wpłacimy większą część całego zadłużenia, a więc mniejsza kwota pozostanie nam do ostatecznego uiszczenia. 
 

Warto mieć także na uwadze fakt, iż wartość naszych rat nie jest i nigdy nie będzie stuprocentowo stabilna. Wszystko zależy bowiem od obowiązującej na rynku stopy bazowej, czyli dla kredytów złotówkowych - stawki WIBOR. Jeśli stopa wzrośnie, wzrośnie także i część odsetkowa naszych rat, a co za tym idzie - ogólna ich wartość.