Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

author
Dorota Grycko
14 lipca 2022
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com od 2021, absolwentka filologii polskiej Uniwersytetu Gdańskiego. Specjalizuje się w edukacji, także finansowej, pomagając czytelnikom zrozumieć i kontrolować swoje finanse.

Ceny nieruchomości w Polsce stale wzrastają, nic więc dziwnego, że większość osób kupuje mieszkania obciążone kredytem hipotecznym. Nasuwa się pytanie, czy hipoteka nie utrudni ewentualnej sprzedaży nieruchomości? Sprawdź, na co zwrócić szczególną uwagę podczas transakcji.

Spis treści:

  1. Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?
  2. Czy bank musi się zgodzić na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
  3. Sprzedaż mieszkania z hipoteką - wymagane dokumenty
  4. Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Krok po kroku
  5. Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?
  6. Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym a odsetki
Zwiń spis treści

Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym?

Kredyt hipoteczny to wieloletnie zobowiązanie finansowe, które umożliwia nam posiadanie wymarzonego mieszkania lub domu. Nieruchomości nie należą do najtańszych rzeczy, które możemy kupić, dlatego też kwoty takich kredytów zawsze są wysokie (wynoszą kilkadziesiąt lub kilkaset tysięcy, a niekiedy liczone są nawet w milionach). Kredyt hipoteczny to również sporo formalności i dokumentów, przez które niestety trzeba przejść. Dla osób ceniących sobie minimum dokumentów powstał kredyt online.

Takie finansowanie przyznawane jest zazwyczaj na około 20-25 lat, dlatego nie powinno nikogo dziwić, że w trakcie tak długiego okresu, nasza sytuacja życiowa może ulec zmianie i zostaniemy zmuszeni do sprzedaży mieszkania. Takich powodów jest mnóstwo, ale do najbardziej popularnych możemy zaliczyć nową pracę, przeprowadzkę do innego miasta lub za granicę oraz powiększenie rodziny. W obecnych czasach rosnące stopy procentowe w połączeniu z dwucyfrową inflacją, są kolejnym powodem sprzedaży mieszkań.

Klienci, którzy posiadają nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym, zastanawiają się czy można ją sprzedać. Na pierwszy rzut oka może wydawać się to problematyczne, ale sprzedaż mieszkania z kredytem jest jak najbardziej możliwa. Bowiem to kredytobiorca jest cały czas właścicielem mieszkania i sam podejmuje decyzję dotyczące wynajęcia lub sprzedaży nieruchomości. Jest jednak pewne ograniczenie, które obliguje Klientów do informowania banku o jakiejkolwiek sprzedaży, ponieważ musimy uzyskać od niego kilka ważnych dokumentów, bez których nie sfinalizujemy transakcji.

Czy bank musi się zgodzić na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?

Sam proces sprzedaży mieszkania z kredytem odbywa się w sposób standardowy. Przede wszystkim będziemy musieli zawrzeć umowę przeniesienia własności w formie aktu notarialnego. Zanim to jednak zrobimy, musimy uzyskać zgodę banku na wykreślenie hipoteki po spłacie zobowiązania.

Taki dokument jest niezwykle ważny dla kupującego, aby mieć pewność, że nie kupuje nieruchomości obciążonej długami. Będzie również wymagany w momencie stara się o kredyt hipoteczny. Zaświadczenie (inaczej promesa) jest ważne 30 dni, przez ten czas należy dokonać wszelkich formalności.

Sama zgoda banku na sprzedaż nieruchomości z hipoteką nie jest wymagana, pod warunkiem, że finansowanie spłacane jest terminowo. Składamy wniosek przede wszystkim o promesę oraz o zaświadczenie, które przedstawi kwotę jaką musimy wpłacić do banku, aby ten mógł zakończyć kredyt i udzielić zgody na wykreślenie z hipoteki.

Sprzedaż mieszkania z hipoteką - wymagane dokumenty

Jak wspomnieliśmy wyżej, aby sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym, musimy dopełnić kilku formalności. W pierwszej kolejności musimy poinformować bank o zamiarze sprzedaży mieszkania lub domu oraz uzyskać promesę i zaświadczenie o ewentualnym zadłużeniu.

W zaświadczeniu powinny znaleźć się informacje takie jak:

• Saldo kredytu wraz z opłatami za wcześniejszą jego spłatę,

• Termin spłaty kredytu;

• Ewentualne saldo zadłużenia, które trzeba uregulować, by kredyt został uznany za spłacony,

• Dane kredytobiorcy;

• Numer konta, na które kupujący powinien wpłacić pieniądze;

• Zgoda banku na jednorazową spłatę wierzytelności.

Pamiętajmy, że zaświadczenie i promesa są ważne 30 dni i będą potrzebne już w momencie zawierania umowy przedwstępnej. Następnie sprzedający i kupujący będą musieli ustalić warunki zapłaty za nieruchomość. Może być ona podzielona na dwie części:

1) Część kwoty kupujący przelewa do banku i tym samym spłaca kredyt,

2) Ewentualną nadwyżkę przelewa na konto sprzedającego.

Oprócz wymienionych wyżej formalności, należy również zawrzeć umowę sprzedaży w formie aktu notarialnego. Będziemy potrzebować takich dokumentów jak:

  • akt notarialny nabycia nieruchomości w drodze kupna, darowizny lub spadku,
  • aktualny odpis z księgi wieczystej,
  • zaświadczenie o zameldowaniu osób w lokalu,
  • dokument o braku zadłużenia i braku zaległości z tytułu czynszu oraz opłat eksploatacyjnych.

Po wykonaniu wszystkich opisanych formalności, ostatnim zadaniem będzie wykreślenie hipoteki z ksiąg wieczystych (musi to zrobić sprzedający).

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem hipotecznym? Krok po kroku

Sprzedaż nieruchomości – z kredytem hipotecznym czy kredytem na wyciąg z konta – jest jak najbardziej możliwa. Po załatwieniu wstępnych formalności z bankiem, musimy rozpocząć poszukiwanie kupca. Możemy udać się do biura nieruchomości, które kompleksowo zadba o reklamę, albo samodzielnie wystawiać ogłoszenia na różne portale internetowe.

Poniżej opiszemy jak wygląda sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym krok po kroku: 

  1. Udajemy się do banku po zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia. Koniecznie zapytaj również o ewentualne naliczenie prowizji z tytułu wcześniej00szej spłaty kredytu.
  2. Wystawiamy ogłoszenie o sprzedaży mieszkania i znajdujemy kupca.
  3. Uzyskujemy z banku promesę – jeśli znaleźliśmy kupca, kolejnym korkiem będzie uzyskanie dokumentu poświadczającego zwolnienie z hipoteki i przekazanie go nowemu właścicielowi.
  4. Podpisujemy umowę przedwstępną z kupującym – umowa powinna zawierać wszystkie najważniejsze informacje dotyczące transakcji (termin zawarcia właściwej umowy, ceny sprzedaży nieruchomości oraz sposobu jej płatności itp.)
  5. Spisujemy umowę notarialną sprzedaży mieszkania. 
  6. Kupujący spłaca kredyt hipoteczny – przede wszystkim przelewa pieniądze na konto banku, a ewentualną nadwyżkę wpłaca na konto sprzedającego.
  7. Uzyskujemy zgodę na zwolnienie z hipoteki – jest to tak zwany list mazalny,  dokument poświadczający zwolnienie z hipoteki. Sprzedający musi przekazać go nowemu właścicielowi.

Kiedy warto zdecydować się na sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym?

Osoby, które chcą sprzedać nieruchomość obciążoną kredytem hipotecznym, zapewne zastanawiają się kiedy będzie to najkorzystniejsze. Tak naprawdę w każdym momencie trwania umowy kredytowej, możemy podjąć taką decyzję. Dzieje się tak, gdy powiększa się nam rodzina, wyprowadzamy się za granicę lub nie jesteśmy w stanie regularnie spłacać rat kredytowych.

Jeśli zdecydujemy się na takie rozwiązanie, nie musimy ujawniać jego powodów w banku. Musimy mieć jednak świadomość, że sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie zawsze jest opłacalna. Zdarza się tak, gdy cena nieruchomości nie pokryje kwoty kredytu i sprzedający będzie musiał dołożyć własną gotówkę. W takiej sytuacji można skorzystać z pożyczki na dowód.

Sprzedaż nieruchomości z kredytem hipotecznym a odsetki

Kredyt hipoteczny jest wysokim zobowiązaniem finansowym, przyznawanym na wiele lat. Jak wspomnieliśmy wyżej, nie ma prawnych przeciwwskazań, które mógłby uniemożliwić wcześniejszą spłatę hipoteki. Nasuwa się jednak pytanie, co w takiej sytuacji dzieje się z odsetkami?

Umowa kredytowa podpisywania jest pomiędzy Klientem i bankiem. Z warunków umowy wynika, że kredytodawca zobowiązuje się do wypłaty pieniędzy w zamian za comiesięczną spłatę powiększoną o odsetki, prowizję i inne opłaty. Jednak w ustawie o kredycie hipotecznym, znajdziemy informację o tym, że istnieje możliwość wcześniejszego uregulowania finansowania. Klient może wystąpić z wnioskiem o spłatę części lub całości zadłużenia.

Najważniejszą informacją, która wpływa na korzyść sprzedającego, jest to, że kredytobiorca może ubiegać się z banku o zwrot części poniesionych kosztów. Otóż chodzi o to, że całkowity koszt kredytu (czyli odsetki, prowizje itp.) powinien się zmniejszyć o okres, o który skrócono obowiązywanie umowy.

Dla kredytodawcy wcześniejsza spłata zobowiązania nie jest korzystna, ponieważ w takiej sytuacji traci część odsetek, które trafiłby na jego konto. Niektóre banki, aby nie odczuć straty, naliczają opłatę za przedterminową spłatę kredytu hipotecznego. Pamiętajmy, że taka informacja powinna znaleźć się w umowie kredytowej.

Sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym - najważniejsze pytania

Zakup nieruchomości obciążonej hipoteką jest jak najbardziej możliwy. Będzie trzeba zdobyć kilka ważnych dokumentów z banku, bez których nie sfinalizujemy transakcji.

Mieszkanie z kredytem hipotecznym możemy sprzedać w każdej chwili, aczkolwiek w pierwszej kolejności musimy to zgłosić do banku.

Mieszkanie zakupione z kredytem we frankach również można sprzedać. W takiej sytuacji bank, na zaświadczeniu dotyczącym wysokości zadłużenia, zaznaczy ile i w jakiej walucie trzeba oddać. Pamiętajmy jednak, że cena mieszkania może się zmienić wraz z kursem waluty.

Sprzedaż mieszkania obciążonego hipoteką nie jest skomplikowana. Przede wszystkim musimy uzyskać z banku zaświadczenie o aktualnym saldzie zadłużenia oraz promesę. Następnie znaleźć kupca i podpisać umowę. Po wypełnieniu wszelkich formalności związanych ze sporządzeniem umowy notarialnej, kupujący spłaca kredyt hipoteczny. Następnie sprzedający uzyskuje zgodę na zwolnienie z hipoteki.

Po wypełnieniu wszystkich wymienionych czynności, na konto sprzedającego powinna trafić nadpłata ponad to, co zostało po uregulowaniu zobowiązania w banku. Wtedy możemy rozpocząć proces kupna domu.

Dom obciążony kredytem hipotecznym można sprzedać. Procedura wygląda tak samo, jak w przypadku sprzedaży mieszkania – będzie trzeba zdobyć kilka ważnych dokumentów z banku, bez których nie sfinalizujemy transakcji.

author
Dorota Grycko
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com od 2021, absolwentka filologii polskiej Uniwersytetu Gdańskiego. Specjalizuje się w edukacji, także finansowej, pomagając czytelnikom zrozumieć i kontrolować swoje finanse.

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Podobne artykuły

Deutsche Bank we Wrocławiu

Deutsche Bank Polska S.A. jest członkiem międzynarodowej grupy bankowej Deutsche Bank. Oferta tego banku kierowana jest zarówno do Klientów detalicznych, jak i do przedsiębiorców oraz korporacji. Klienci Indywidualni mogą skorzystać z usług Doradców w niemalże 150 placówkach w Polsce - 5 z nich mieści się we Wrocławiu.

author
Dominika Byczek
29 listopada 2017
Ekspertka finansowa, redaktorka, magister Uniwersytetu Gdańskiego. Z zadluzenia.com związana od 2014 roku, redaktor naczelna portalu do 2020 roku. Specjalizuje się w tworzeniu poradników finansowych.

PayPo – opinie

PayPo to usługa, która pozwala na realizowanie płatności odroczonych za zakupy online. W Polsce działa już od 2017 roku. Korzystanie z usługi jest w pełni darmowe i bezpieczne. Staramy się przybliżyć ofertę PayPo. Sprawdź opinie innych Klientów.

author
Aleksandra Gościnna
31 stycznia 2022
Ekspertka finansowa, magister Uniwersytetu Gdańskiego i absolwentka studiów podyplomowych na UW. W latach 2021-2023 redaktor naczelny zadluzenia.com. Specjalistka ds. e-marketingu i promocji online.

Promocja: „Na nowe środki” – XIX edycja” w Getin Banku

XIX edycja oferty specjalnej „Na nowe środki” w Getin Banku właśnie ruszyła. Klienci po raz kolejny na swoim koncie oszczędnościowym mogą zyskać oprocentowanie w wysokości 3,4% w skali roku. Promocja trwa do 19 maja 2019 roku.

author
Patryk Byczek
08 kwietnia 2019
Ekspert finansowy, z zadluzenia.com związany od 2015 roku. Absolwent Uniwersytetu Gdańskiego. Redaktor naczelny portalu, specjalizuje się w analizie produktów finansowych, promocji bankowych i recenzowaniu kredytów.

Ekologia w biznesie – jak naprawdę wygląda?

Jak polskie firmy zapatrują się na ideę ekologicznego biznesu? Ile przedsiębiorstw wdrożyło już prośrodowiskowe rozwiązania? Co jest barierą powstrzymującą firmy przez „zielonymi” inwestycjami? I w końcu jakie są perspektywy dla ekologii w Polskim biznesie? – na te i na wiele innych pytań odpowiedź znajdziemy w najnowszym raporcie BOŚ Banku.

author
Halszka Gronek
07 grudnia 2019
Ekspertka finansowa na zadluzenia.com, ukończyła dziennikarstwo i socjologię na Uniwersytecie Gdańskim. Autorka kompendiów wiedzy na temat społecznych aspektów świata finansów i ekonomii.

Ile średnio kosztuje utrzymanie mieszkania

Koszty utrzymania mieszkania rosną od 10 miesięcy. Jak wynika z szacunków Open Finance, które są oparte o dane GUS - utrzymanie czterech kątów kosztuje więcej niż 550 zł miesięcznie. 

author
Aneta Jankowska
19 maja 2017
Dziennikarka, ukończyła studia dziennikarskie na Uniwersytecie Gdańskim i zdobyła doświadczenie w Radiu MORS. Posiada praktyczne doświadczenie finansowe jako właścicielka kawiarni.

Sprawdź koszt bankomatu za granicą

Już wkrótce w szybki sposób ustalimy łączny koszt korzystania z bankomatu za granicą. Pomoże nam w tym ATMizer – specjalna aplikacja na smartfony.

author
Dominika Byczek
20 czerwca 2016
Ekspertka finansowa, redaktorka, magister Uniwersytetu Gdańskiego. Z zadluzenia.com związana od 2014 roku, redaktor naczelna portalu do 2020 roku. Specjalizuje się w tworzeniu poradników finansowych.
Porównaj