Czy rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć?

Gdy gospodarka przeżywa poważne zmiany, kryzysy czy zapaści, często skutki takich momentów odbijają się bezpośrednio na użytkownikach rynku, czyli konsumentach. Jednym z przejawów takiego wpływu jest wzrost rat kredytowych. Czy to możliwe, że w czasie kryzysu bank podniesie wysokość raty kredytu hipotecznego? Odpowiedź w naszym najnowszym artykule.

Większość konsumentów marzy o tym, by prędzej czy później przeprowadzić się na swoje. Dom czy mieszkanie to nie lada wydatek, dlatego dla wielu z nas jedynym sposobem na wejście w posiadanie nieruchomości okazuje się być kredyt hipoteczny – często zaciągany na kilkanaście, a czasami nawet kilkadziesiąt lat. 

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie wypłacane na cel mieszkaniowy, czyli przykładowo na zakup mieszkania, budynku, domu bądź działki pod budowę domu. Istotą takiego kredytu jest zabezpieczenie wierzytelności hipoteką, czyli dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości, który blokować będzie pewne ruchy cywilnoprawne właściciela. Hipoteka umowna możliwia zabezpieczenie kredytu (wierzytelności) poprzez nadanie wierzycielowi prawa do dochodzenia należności z tej nieruchomości.

§

PODSTAWA PRAWNA

Art. 3. Umowa o kredyt hipoteczny

1. Przez umowę o kredyt hipoteczny rozumie się umowę, w ramach której kredytodawca udziela konsumentowi kredytu lub daje mu przyrzeczenie udzielenia kredytu zabezpieczonego hipoteką lub innym prawem związanym z nieruchomością mieszkalną lub przeznaczonego na sfinansowanie niezwiązanego z działalnością gospodarczą lub prowadzeniem gospodarstwa rolnego nabycia lub utrzymania:

1) prawa własności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, a także ich budowy lub przebudowy […];

2) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu;

3) prawa własności nieruchomości gruntowej lub jej części;

4) udziału we współwłasności budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w nieruchomości gruntowej.

---

Źródło: Dz.U.2017.0.819 – Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami

Kredyt hipoteczny – stały wydatek?

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinno być decyzją dokładnie przemyślaną i przekalkulowaną. Nie tylko dlatego, że podpisując umowę kredytową, zobowiązujemy się do opłacania na rzecz banku comiesięcznych rat w pokaźniej wysokości. Innym powodem do tego, by nie podejmować pochopnych i lekkomyślnych decyzji o bankowym finansowaniu zakupu nieruchomości jest długi (trwający kilkanaście, a czasami nawet kilkadziesiąt lat) okres spłaty zobowiązania kredytowego. W czasie tak długiego okresu wiele może się zmienić. Co na przykład?

Podczas spłaty kredytu hipotecznego kredytobiorca (bądź kredytobiorcy) mogą stracić pracę lub inne źródło utrzymania. Mogą zachorować, a w konsekwencji nie być zdolnym do podjęcia aktywności zawodowej. Mogą powiększyć rodzinę, zwiększając tym samym swoje wydatki i pozakredytowe zobowiązania. A co równie ważne, mogą przeżyć kryzys gospodarczy, w wyniku którego wszystko na rynku podrożeje – nawet kredyt hipoteczny. 

Zwykle konsumenci decydujący się na kredy hipoteczny mają do wyboru kredyt z ratami stałymi bądź malejącymi. Nie są oni jednak świadomi tego, że nawet kredyty o stałych ratach nie są zawsze kredytami o stałym oprocentowaniu. W razie zawirowań gospodarczych czy przykładowo drastycznie postępującej inflacji w kraju Rada Polityki Pieniężnej ma prawo zmienić wysokość stóp procentowych, wpływając tym samym na wysokość raty kredytu hipotecznego. By zrozumieć, jak działa ten proces, trzeba jednak najpierw wyjaśnić, jak zbudowana jest rata kredytu. O tym w kolejnej sekcji artykułu.

Potrzebujesz pilnie gotówki? Sprawdź najlepsze oferty:

Kredyty online – do 300 tys. złotych

Pożyczki na dowód – minimum formalności

Rata kredytu hipotecznego – jak jest zbudowana?

Każda rata – niezależnie od tego, czy jest stała, czy zmienna, czy może malejąca – składa się z kilku różnych składowych. Są one następujące:

• część kapitałowa – odpowiednia „porcja” całej pożyczonej sumy, nazywanej po prostu „kapitałem kredytu” lub „kwotą kredytu”;
• część odsetkowa – proporcjonalnie wyliczona wartości oprocentowania danego produktu finansowego.

Dzięki spłacaniu rat zwracamy swój dług względem kredytodawcy (dzięki części kapitałowej raty kredytu, czyli odpowiedniej „cząstce” pożyczonej kwoty), lecz równocześnie uiszczamy na rzecz banku odpowiednie wynagrodzenie za udzielenie i obsługę finansowania (tu – część odsetkowa raty kredytu).

Co niezwykle ważne, na część odsetkową składa się oczywiście oprocentowanie (marża kredytu + ogólnorynkowa stopa bazowa), a także szereg innych opłat, jakie bank nalicza w związku udzieleniem finansowania. Może to być między innymi prowizja czy koszt obowiązkowego lub dobrowolnego ubezpieczenia. 

Budowa raty kredytu hipotecznego

 

rata kredytu = część kapitałowa raty + część odsetkowa raty 

Bank nie może w trakcie spłaty kredytu zwiększyć marży, czyli procentu, który zarabia na transakcji. Opłata ta jest stała i niezmienna, nawet jeśli od chwili podpisana umowy minęło kilkadziesiąt lat, a ceny na rynku zdołały w tym czasie drastycznie się zmienić. Nie oznacza to jednak, iż zmianie nie może ulec stopa bazowa, nazywana także stawką referencyjną. Dla kredytów udzielanych w polskiej walucie (kredytów złotówkowych) odpowiednią stopą bazową jest WIBOR. Stawka ta z reguły jest niezmienna, jednak w nielicznych przypadkach może ulec zmianie. 

Kiedy rata kredytu może wzrosnąć?

Jeśli WIBOR wzrośnie, wzrośnie także część odsetkowa raty kredytu, a tym samym – wartość całej raty. W takim przypadku dochodzi do podrożenia kredytu hipotecznego.

Oprocentowanie kredytu – stałe czy zmienne?

Na polskim rynku bankowym można znaleźć oferty kredytów albo z oprocentowaniem stałym, albo ze zmiennym. Ten pierwszy sposób rozliczania odsetek proponowany jest zwykle w przypadku umów krótkoterminowych. Jego zaletą jest stała, i niezmieniająca się wysokość oprocentowania. Kredyty z oprocentowaniem stałym to zwykle bankowe pożyczki gotówkowe czy niewielkie kredyty samochodowe.

W przeciwieństwie do kredytów o stałym oprocentowaniu, oprocentowanie zmienne oparte jest nie na odgórnie przyjętej stawce oprocentowania, lecz na aktualnych wysokościach stawek referencyjnych obowiązujących na rynku. W praktyce oznacza to tyle, że w przypadku oprocentowania zmiennego otrzymany podczas podpisania umowy harmonogram spłat będzie obowiązywał do czasu, gdy stawki referencyjne ulegną zmianie. Ich aktualizacja odbywa się zwykle co kwartał, czyli co 3 miesiące. Zwykle uaktualnione stawki są takie same co dotychczasowe, lecz w uzasadnionych przypadkach Rada Polityki Pieniężnej ma możliwość zainterweniowania w kryzys gospodarczy poprzez zmianę stóp procentowych.

Kredyt z oprocentowaniem zmiennym nie gwarantuje konsumentowi stałych wysokości rat. Wraz ze zmieniającą się stawką referencyjną, zmianie ulegają również raty. Co kluczowe dla tego artykułu, to fakt, że większość kredytów długoterminowych, a więc także kredytów hipotecznych, udzielanych jest właśnie z oprocentowaniem zmiennym. Oznacza to, że nawet jeśli rata kredytu opłacanego na rzecz banku od lat się nie zmieniła, w dobie kryzysu gospodarczego możliwe będzie zwiększenie (lub zmiejszenie) stóp procentowych, a tym samym wysokości raty kredytu.

Rata kredytu a WIBOR

Nazwa WIBOR pochodzi od terminu „Warsaw Interbank Offered Rate” i oznacza po prostu bieżącą wysokość stopy procentowej na ogólnopolskim rynku międzybankowym. Wysokość stopy WIBOR ustalana jest na podstawie stawki, według jakiej polskie banki komercyjne uczestniczące w panelu WIBOR udzielają pożyczek między sobą. 

Jak ustala się WIBOR?

Stopa procentowa WIBOR ustalana na nowo każdego dnia roboczego – zawsze o godzinie 11:00. Moment ten nazywany jest w bankowości „fixingiem WIBOR-u”. W procesie ustalania stawki WIBOR na dany dzień uczestniczy trzynaście największych banków w Polsce wchodzących w skład tak zwanego panelu WIBOR. Każdy z nich podaje wartość stopy bazowej, po której skłonny jest danego dnia pożyczyć pieniądze innym bankom. 

Z 13 otrzymanych wyników odrzucane są cztery skrajne – dwa najwyższe i dla najniższe. Z pozostałych wyciągana jest średnia arytmetyczna, której wartość zostaje uznana za stawkę WIBOR na dany dzień roboczy. Na dzień dzisiejszy WIBOR 3M – stawka WIBOR dla kredytów trzymiesięcznych, którą najczęściej wykorzystuje się w kredytach hipotecznych – wynosi 1,17, czyli mniej o 31,6 procenta niż miesiąc wcześniej. Zmiana ta ma najpewniej związek z wybuchem pandemii koronawirusa na świecie.

Ogromne znaczenie dala rat kredytów

Jak wskazaliśmy już w poprzednich sekcjach artykułu, stopa WIBOR nieodzownie związana jest w wysokością oprocentowania polskich kredytów. Wartości poszczególnych stóp (WIBOR) wchodzą w skład oprocentowania kredytów. Na pozostałą jego część sumuje się marża, czyli procentowo określony zysk banku z udzielonej pożyczki. 

Im większy WIBOR, tym w konsekwencji wyższe oprocentowanie danego kredytu. A skoro oprocentowanie wzrasta, podwyższa się i koszt całego kredytu, a wraz z nim – wysokość każdej płaconej przez konsumenta raty. Obecnie mamy jednak do czynienia z tanieniem kredytów hipotecznych z powodu obniżenia WIBOR-u wywołanego pandemią koronawirusa.