Czy rata kredytu hipotecznego może wzrosnąć?

Większość konsumentów marzy o tym, by prędzej czy później przeprowadzić się na swoje. Dom czy mieszkanie to nie lada wydatek, dlatego dla wielu z nas jedynym sposobem na wejście w posiadanie nieruchomości okazuje się być kredyt hipoteczny – często zaciągany na kilkanaście, a czasami nawet kilkadziesiąt lat. 

Bank nie może w trakcie spłaty kredytu zwiększyć marży, czyli procentu, który zarabia na transakcji. Opłata ta jest stała i niezmienna, nawet jeśli od chwili podpisana umowy minęło kilkadziesiąt lat, a ceny na rynku zdołały w tym czasie drastycznie się zmienić. Nie oznacza to jednak, iż zmianie nie może ulec stopa bazowa, nazywana także stawką referencyjną. Dla kredytów udzielanych w polskiej walucie (kredytów złotówkowych) odpowiednią stopą bazową jest WIBOR. Stawka ta z reguły jest niezmienna, jednak w nielicznych przypadkach może ulec zmianie. Sprawdź również oferty kredytów hipotecznych.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie wypłacane na cel mieszkaniowy, czyli przykładowo na zakup mieszkania, budynku, domu bądź działki pod budowę domu. Istotą takiego kredytu jest zabezpieczenie wierzytelności hipoteką, czyli dokonanie stosownego wpisu w księdze wieczystej danej nieruchomości, który blokować będzie pewne ruchy cywilnoprawne właściciela. Hipoteka umowna możliwia zabezpieczenie kredytu (wierzytelności) poprzez nadanie wierzycielowi prawa do dochodzenia należności z tej nieruchomości.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego powinno być decyzją dokładnie przemyślaną i przekalkulowaną. Nie tylko dlatego, że podpisując umowę kredytową, zobowiązujemy się do opłacania na rzecz banku comiesięcznych rat w pokaźniej wysokości. Innym powodem do tego, by nie podejmować pochopnych i lekkomyślnych decyzji o bankowym finansowaniu zakupu nieruchomości jest długi (trwający kilkanaście, a czasami nawet kilkadziesiąt lat) okres spłaty zobowiązania kredytowego. W czasie tak długiego okresu wiele może się zmienić. Co na przykład?

Zwykle konsumenci decydujący się na kredy hipoteczny mają do wyboru kredyt z ratami stałymi bądź malejącymi. Nie są oni jednak świadomi tego, że nawet kredyty o stałych ratach nie są zawsze kredytami o stałym oprocentowaniu. W razie zawirowań gospodarczych czy przykładowo drastycznie postępującej inflacji w kraju Rada Polityki Pieniężnej ma prawo zmienić wysokość stóp procentowych, wpływając tym samym na wysokość raty kredytu hipotecznego. By zrozumieć, jak działa ten proces, trzeba jednak najpierw wyjaśnić, jak zbudowana jest rata kredytu. O tym w kolejnej sekcji artykułu.

Każda rata – niezależnie od tego, czy jest stała, czy zmienna, czy może malejąca – składa się z kilku różnych składowych. Są one następujące:

• część kapitałowa – odpowiednia „porcja” całej pożyczonej sumy, nazywanej po prostu „kapitałem kredytu” lub „kwotą kredytu”,
• część odsetkowa – proporcjonalnie wyliczona wartości oprocentowania danego produktu finansowego.

Dzięki spłacaniu rat zwracamy swój dług względem kredytodawcy (dzięki części kapitałowej raty kredytu, czyli odpowiedniej „cząstce” pożyczonej kwoty), lecz równocześnie uiszczamy na rzecz banku odpowiednie wynagrodzenie za udzielenie i obsługę finansowania (tu – część odsetkowa raty kredytu).

Co niezwykle ważne, na część odsetkową składa się oczywiście oprocentowanie (marża kredytu + ogólnorynkowa stopa bazowa), a także szereg innych opłat, jakie bank nalicza w związku udzieleniem finansowania. Może to być między innymi prowizja czy koszt obowiązkowego lub dobrowolnego ubezpieczenia.

Na polskim rynku bankowym można znaleźć oferty kredytów albo z oprocentowaniem stałym, albo ze zmiennym. Ten pierwszy sposób rozliczania odsetek proponowany jest zwykle w przypadku umów krótkoterminowych. Jego zaletą jest stała, i niezmieniająca się wysokość oprocentowania. Kredyty z oprocentowaniem stałym to zwykle bankowe pożyczki gotówkowe czy niewielkie kredyty samochodowe.

W praktyce oznacza to tyle, że w przypadku oprocentowania zmiennego otrzymany podczas podpisania umowy harmonogram spłat będzie obowiązywał do czasu, gdy stawki referencyjne ulegną zmianie. Ich aktualizacja odbywa się zwykle co kwartał, czyli co 3 miesiące. Zwykle uaktualnione stawki są takie same co dotychczasowe, lecz w uzasadnionych przypadkach Rada Polityki Pieniężnej ma możliwość zainterweniowania w kryzys gospodarczy poprzez zmianę stóp procentowych.

Co kluczowe dla tego artykułu, to fakt, że większość kredytów długoterminowych, a więc także kredytów hipotecznych, udzielanych jest właśnie z oprocentowaniem zmiennym. Oznacza to, że nawet jeśli rata kredytu opłacanego na rzecz banku od lat się nie zmieniła, w dobie kryzysu gospodarczego możliwe będzie zwiększenie (lub zmiejszenie) stóp procentowych, a tym samym wysokości raty kredytu hipotecznego.

Nazwa WIBOR pochodzi od terminu „Warsaw Interbank Offered Rate” i oznacza po prostu bieżącą wysokość stopy procentowej na ogólnopolskim rynku międzybankowym. Wysokość stopy WIBOR ustalana jest na podstawie stawki, według jakiej polskie banki komercyjne uczestniczące w panelu WIBOR udzielają pożyczek między sobą. 

Jak wskazaliśmy już w poprzednich sekcjach artykułu, stopa WIBOR nieodzownie związana jest w wysokością oprocentowania polskich kredytów. Wartości poszczególnych stóp (WIBOR) wchodzą w skład oprocentowania kredytów. Na pozostałą jego część sumuje się marża, czyli procentowo określony zysk banku z udzielonej pożyczki.

Im większy WIBOR, tym w konsekwencji wyższe oprocentowanie danego kredytu. A skoro oprocentowanie wzrasta, podwyższa się i koszt całego kredytu, a wraz z nim – wysokość każdej płaconej przez konsumenta raty. Obecnie mamy jednak do czynienia z tanieniem kredytów hipotecznych z powodu obniżenia WIBOR-u wywołanego pandemią koronawirusa. Należy pamiętać, że powstający nowy wskaźnik WIRON ma w przyszłości zastąpić obecny.