Flip mieszkania – na czym polega?

Flip mieszkania to określenia zapożyczone z języka angielskiego. „House flipping” polega na obrocie nieruchomościami, lecz co istotne nie jest to zwykły handel, lecz sprzedaż poprzedzona działaniami mającymi na celu podniesienie wartości nieruchomości. 

Najczęściej inwestorzy zarabiający na flipie mieszkań podnoszą wartość zakupionych mieszkań poprzez remont. Bywa tak, że lokal potrzebuje kosmetycznych poprawek, by stać się atrakcyjnym, lecz bywa i tak, że potrzebna jest kompletna rewolucja wnętrza.

Flipper mieszkania – czym się zajmuje?

Inwestorów zajmujących się „house flippingiem” potocznie nazywa się granatnikami. Określenie to wynika ze specyfiki ich pracy: inwestorzy zakupują nieruchomość, robią w niej demolkę – jak po wybuchu granatu – po czym oddają do sprzedaży nowe, niedające się poznać pod względem wizualnym mieszkanie.

Porównując wygląd pierwotnego lokalu i jego końcową wersję wiele osób zachodzi w głowę, jak udało się tak widocznie zmienić mieszkanie – z sypiącej się rudery w nowoczesne wnętrze o przyjaznym dla oka wykończeniu. 

W jaki sposób podnieść wartość mieszkania? Cóż, sposobów na to jest wiele. Czasami wystarczy odmalować ściany, a czasami ogólna koncepcja wymaga sporych zmian – na przykład zmiany układu pokojów, wymiany instalacji, zakupienia nowych sprzętów itp.

To, czy flip się opłaca, zależy od tego, jaki zysk ze sprzedaży mieszkania uznajemy za godziwy i atrakcyjny. Czy będzie to 10 tysięcy złotych, 30 tysięcy, a może dopiero 100 000 złotych – cóż, w zależności od odpowiedzi na to pytanie możliwe jest rozpatrywanie „opłacalności” flipu mieszkaniowego. Jedno jest jednak pewne: jeśli jesteśmy pomysłowi, przedsiębiorczy i zaangażowani, nie ma możliwości, aby flip mieszkania wyszedł nam na minus. 

Opłacalność flipa mieszkaniowego zależy od wielu czynników. Przede wszystkim musi nam sprzyjać szczęście w kwestii pozyskiwania nowych nabytków mieszkaniowych.

Nie zawsze, nawet mimo najszczerszych chęci, uda nam się nabyć nieruchomość  „z potencjałem” do wygenerowania zysku. W końcu inwestorów chcących dorobić się na flipie mieszkania jest wielu – a niektórzy nawet mają niepisane „umowy” z agentami nieruchomości na otrzymywanie informacji o interesujących ofertach w pierwszej kolejności.

Na co zwrócić uwagę przy flipach?

Jeśli nie sprzyja nam fortuna, warto po prostu samemu znaleźć „kontakty” i „wtyki”. I nie chodzi tu jedynie o znajomości wśród pośredników sprzedających nieruchomości, lecz także wśród ekip budowlano-remontowych oraz w lokalnych hurtowniach budowlanych.

Mając stały, pewny i zgrany zespół „flipowy”, inwestowanie w sprzedaż odnowionych nieruchomości po prostu musi okazać się rentowne. Wystarczy przyjrzeć się cenom rynkowym:

• mieszkanie w „opłakanym” stanie, lecz znajdujące się w dobrej lokalizacji, możemy kupić za około 250 tysięcy złotych,
• jeżeli mamy sprawdzoną ekipę remontowo-budowlaną, odnowienie mieszkania do stanu atrakcyjnego rynkowo może kosztować nas około 50 tysięcy złotych,
• odnowione mieszkanie w atrakcyjnym stanie i dobrej lokalizacji możemy sprzedać za conajmniej 350 tysięcy złotych,
• zysk z takiej inwestycji wynosi +/- 50 000 złotych.

Oczywiście na to pytanie o to, ile można zarobić na flipie mieszkania, nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Na rynku inwestorów odnawiających i sprzedających mieszkania obowiązuje zasada, że na każdym flipie powinno się zarobić conajmniej kilkadziesiąt do kilkuset tysięcy złotych. Wszystko zależy oczywiście od rodzaju nabytej nieruchomości, jej stanu technicznego, szczegółów prawnych, atrakcyjności lokalizacji i przeciętnych cen panujących na lokalnym rynku mieszkaniowym.

Im większe jest mieszkanie i im większych zmian wymaga, by stać się atrakcyjnym, tym większa szansa na wygenerowanie sporego zysku. Zwłaszcza jeśli posiadamy zgrany i sprawdzony zespół ekspertów, którzy w dobrej cenie będą potrafili zapanować nad bałaganem w papierach i stanie technicznym lokalu. Zysk nie spadnie nam z nieba – jeśli zależy nam na tym, by inwestycja we flip mieszkaniowy okazała się owocna, warto potraktować ją tak jak każdy inny biznes. Przedsiębiorcze podejście to klucz sukcesu. 

Największe sumy można zarobić na flipie mieszkań ulokowanych w starych, przedwojennych kamienicach w centrum miast. Wysokie sufity i czerwona cegła są ostatnio wyjątkowo modne i porządane. Jeśli uda nam się odnaleźć taki lokal – zaniedbany i wymagający gruntownego remontu – za niewielką cenę (na przykład z aukcji komorniczej lub przetargu w spółdzielni mieszkaniowej), jego odnowienie może przynieść zysk rzędu 100-200% inwestycji. Wystarczy odpowiedni kapitał, zgrany zespół i… pomyślność losu!