Kredyt hipoteczny a ryczałt

Ryczałt ewidencjonowany to uproszona forma opodatkowania indywidualnej działalności gospodarczej lub spółki osobowej. Przedsiębiorcy, którzy zdecydowali się na ryczałt, płacą podatek od dochodu i nie mają możliwości pomniejszenia swego podatku o koszty jego uzyskania – czyli koszty działalności.

Choć ryczałt jest tak samo ważną i wiążącą formą opodatkowania, co pozostałe obowiązujące w polskim biznesie, zdaniem analityków bankowych jest on mniej atrakcyjny w przypadku wnioskowania o udzielenie kredytu. Wprawdzie z udzieleniem pożyczki bez zaświadczeń dla przedsiębiorcy na ryczałcie zwykle nie ma problemu, to z uzyskaniem długoterminowego kredytu hipotecznego może nie być tak łatwo. Dlaczego?

Podstawą wyliczenia zdolności kredytowej przez banki jest zbadanie dochodu wnioskodawcy. W przypadku przedsiębiorstw rozliczanych na podstawie ryczałtu podatek płacony jest natomiast od przychodu. Zdaniem analityków bankowych zarobki firm działających na ryczałcie ewidencjonowanym stanowią procent, czyli zaledwie pewną część przychodu. W konsekwencji zastosowania takiej metody wyliczania banki ustalają dochód przedsiębiorstw rozliczających się ryczałtowo nawet jako 20-25% przychodów firmy. Tak niski wynik znacznie pogarsza więc zdolność kredytową przedsiębiorcy.

Najmniej problemów z uzyskaniem sporego kredytu hipotecznego mają ci przedsiębiorcy, którzy płacą ryczałt w stawce 20% lub 17% – czyli jednej z najwyższych występujących w Polsce. W przypadku działalności prowadzonej na takiej stawce ryczałtu ewidencjonowanego, banki wyceniają dochód przedsiębiorcy średnio na 70% ich miesięcznego przychodu.

W przypadku niskich stawek ryczałtu, jakie w Polsce wynoszą 3%, 5,5% lub 8,5%, zdolność kredytowa przedsiębiorcy zostanie określona na podstawie zaledwie 20-25% przychodów ewidencjonowanych. Ma to oczywiście negatywny wpływ na ocenę zdolności kredytowej i w wielu przypadkach rodzi problemy z uzyskaniem kredytu hipotecznego.

Wybór banku, który najlepiej uwzględnia tę formę opodatkowania przy udzielaniu kredytu hipotecznego, może się różnić w zależności od indywidualnych okoliczności i preferencji. Istnieje wiele banków w Polsce oferujących kredyty hipoteczne dla osób prowadzących działalność gospodarczą na podstawie ryczałtu. Przed podjęciem ostatecznej decyzji o wyborze banku, zalecam również zapoznanie się z ofertami, warunkami i oprocentowaniem, aby dokonać świadomego wyboru. Podstawowe informacje dla wybranych banków wskazujemy poniżej.

Alior Bank

Alior Bank nie udostępnia jasnych informacji na temat sposobu rozpatrywania wniosków kredytowych złożonych przez ryczałtowców. Każdy wniosek jest analizowany indywidualnie, a decyzja zależy od sytuacji finansowej klienta. Przed złożeniem wniosku należy prowadzić działalność na ryczałcie przez co najmniej 12 miesięcy, a analizowane dokumenty podatkowe powinny dotyczyć poprzedniego i bieżącego roku.

Bank Pocztowy

Aby otrzymać finansowanie w tym banku, firma musi być prowadzona przez co najmniej 2 lata. Bank Pocztowy wymaga większej liczby dokumentów niż inne banki, więc przy składaniu wniosku należy być przygotowanym na większą ilość formalności.

Bank Ochrony Środowiska

Aby złożyć wniosek kredytowy w BOŚ Banku, firma musi być prowadzona na ryczałcie przez co najmniej rok, a dochód musi być udokumentowany ewidencją przychodów za bieżący rok podatkowy oraz rocznym zeznaniem podatkowym (PIT) za poprzedni rok.

BNP Paribas

BNP Paribas weryfikuje zdolność kredytową na podstawie historii finansowej firmy, a niezależnie od wybranej formy opodatkowania, dochód jest brany pod uwagę w procesie oceny kredytowej. Aby ubiegać się o kredyt, firma musi być prowadzona przez co najmniej 12 miesięcy.

Bank Millennium

Bank Millennium wymaga prowadzenia firmy na ryczałcie przez co najmniej 2 lata, chociaż od 2 marca 2022 roku wystarczy rok. Liczba wymaganych dokumentów została również zmniejszona, a obecnie konieczne jest dostarczenie tylko rocznego zeznania podatkowego (PIT) za poprzedni rok i ewidencji przychodów za bieżący rok.

Bank Pekao

Aby w Banku Pekao został uwzględniony dochód z ryczałtu, firma musi być prowadzona co najmniej przez 12 miesięcy, a do banku należy dostarczyć roczne zeznanie podatkowe (PIT), zaświadczenie o przychodach oraz oświadczenie dotyczące uzyskiwanych dochodów, a także potwierdzenie opłacania składek i braku zaległości w podatkach i składkach na ubezpieczenia społeczne (ZUS).

ING Bank Śląski

Na swojej stronie ING Bank Śląski informuje wprost o tym, że dochodów z ryczałtu nie akceptuje przy kredycie hipotecznym. “Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych i karta podatkowa. Od 1 stycznia 2022 te formy rozliczeń z Urzędem Skarbowym nie będą tymczasowo akceptowane do liczenia zdolności kredytowej przy udzielaniu kredytów hipotecznych. Wnioski kredytowe złożone przed tą datą będą rozpatrywane na dotychczasowych zasadach” – czytamy.

PKO BP

Ten bank sprzyja ryczałtowcom. Zdolność kredytowa zależy w nim od wyników finansowych firmy, a nie bezpośrednio od wybranej formy opodatkowania. Aby otrzymać kredyt hipoteczny w PKO BP, konieczne jest korzystanie z ryczałtu przez co najmniej 2 lata i dostarczenie ewidencji przychodów za bieżący rok oraz deklaracji podatkowej za rok i dwa lata wstecz.

Santander Bank Polska

W przypadku wnioskowania o kredyt na ryczałcie w tym banku, przychody są porównywane z kosztami działalności oszacowanymi dla danej branży. Aby ubiegać się o kredyt do 300 tys. zł, firma musi być prowadzona przez co najmniej jeden rok. Jeśli kwota kredytu jest wyższa, wymagany jest co najmniej dwuletni staż. W drugim przypadku należy dostarczyć dodatkowe dokumenty.

mBank

Jeśli posiadasz osobiste konto w mBanku, istnieje większa szansa na uzyskanie kredytu hipotecznego na ryczałcie. Aby złożyć wniosek, firma musi być prowadzona przez co najmniej jeden pełny rok kalendarzowy, a do wniosku należy dołączyć jedynie formularz zeznania podatkowego (PIT-28) za poprzedni rok.

Aby uzyskanie kredytu hipotecznego z działalnością gospodarczą na ryczałcie, zazwyczaj będziesz musiał dostarczyć następujące dokumenty:

1. Wyciąg z Krajowego Rejestru Sądowego (KRS) – dokument potwierdzający Twoje uprawnienia do prowadzenia działalności gospodarczej.
2. Dowód tożsamości – dowód osobisty lub paszport (z tym dokumentem uzyskasz także pożyczki na dowód).
3. Dokumenty potwierdzające źródło dochodu – w przypadku ryczałtu będzie to najczęściej roczne zeznanie podatkowe (PIT-36 lub PIT-36L) oraz ewentualnie rozliczenia VAT.
4. Dokumentacja finansowa – obejmuje bilans i rachunek zysków i strat za ostatni rok obrotowy, często jest to również podsumowanie ewidencji przychodów (znaczenie ma ewidencja przychodów za rok obecny i ubiegły).
5. Umowa przedwstępna kupna nieruchomości – dokument potwierdzający Twoje zainteresowanie zakupem nieruchomości.
6. Odpis aktu notarialnego dotyczącego nieruchomości – dokument potwierdzający własność lub prawa użytkowania nieruchomości.
7. Potwierdzenie wpłaty wkładu własnego – dokumenty potwierdzające, że masz wystarczające środki na pokrycie wkładu własnego wymaganego przez bank.
8. Zaświadczenie o niezaleganiu w płatnościach – dokument potwierdzający, że nie posiadasz zaległości wobec innych instytucji finansowych, takich jak podatki, czynsze, kredyty itp.
9. Informacje o zadłużeniu – lista innych kredytów gotówkowych, pożyczek na raty lub zobowiązań, które masz obecnie.
10. Potwierdzenie ubezpieczenia nieruchomości – dokument potwierdzający, że nieruchomość będzie ubezpieczona od ryzyka np. pożaru, zalania itp.

Należy pamiętać, że dokładne wymagania dokumentacyjne mogą się różnić w zależności od banku i lokalnych przepisów, a ich dostarczenie konieczne jest w procesie liczenia zdolności kredytowej oraz ewentualnie otrzymania kredytu na PIT.

Jeśli jesteś przedsiębiorcą rozliczającym się z Fiskusem na podstawie ryczałtu i zastanawiasz się nad tym, jak poprawić swoją zdolność kredytową, postaraj się o spełnienie poniższych wytycznych:

1. Nie decyduj się na kredyt, gdy prowadził działalność zbyt krótko.
   Większość banków oczekuje prowadzenia działalności gospodarczej przez minimum 12, a czasem nawet i 24 miesiące.
2. Nie zawieszaj swej działalności
   Jeśli jednak musisz to zrobić, postaraj się o dobre usprawiedliwianie takowej decyzji, bowiem bank z pewnością poprosi o stosowną dokumentację.
3. Jeśli możesz, pomyśl od zmianie formy opodatkowania firmy
   Najbardziej atrakcyjne w oczach banków jest rozliczanie na podstawie księgi przychodów i rozchodów, a najmniej – na podstawie karty podatkowej. W zależności od prowadzonej działalności, zastanów się, czy możesz zmienić formę rozliczania z fiskusem, by poprawić swą zdolność kredytową.
4. Zadbaj o regularne dochody
   Banki nie ufają przedsiębiorcom, których miesięczne dochody znacznie różnią się od siebie. Nie gwarantuje to ich zdaniem stabilnych warunków do spłaty zobowiązania. Dlatego jeśli masz taką możliwość, ustabilizuj swe comiesięczne wpływy na konto.
5. Nie składaj wniosku o kredyt zbyt szybko
   Jeśli prowadzisz działalność gospodarczą od lipca poprzedniego roku, kredytodawca wyliczy Twój średni dochód poprzez podzielenie zarobku z miesięcy lipiec – grudzień przez liczbę wszystkich miesięcy roku kalendarzowego. Otrzymany wynik będzie więc dwukrotnie mniejszy od rzeczywistego dochodu miesięcznego Twojej działalności.
6. Nie rób długów w ZUS-ie i US-ie
   Bank ma pełne prawo odmówić udzielenia Ci kredytu z powodu zwlekania z terminowym regulowaniem opłat w Zakładzie Ubezpieczeń Społecznych lub Urzędzie Skarbowym. Zadbaj więc o to, by regularnie i terminowo wywiązywać się z tych zobowiązań.